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夫妻一方对共有房产的买卖行为构成无权处分

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-22 16:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告杜某诉称:2009年4月14日,杜某与白某签订《购房协议书》。该协议约定,白某将北京市东城区涉诉房屋以4000000元的价格出售给杜某,购房款包含该房屋存在的1946000元的在某银行北京分行(以下简称某银行北京分行)的住房贷款。当日,白某将该房屋交付给杜某,杜某向白某支付购房款1500000元。此后,杜某自2009年5月开始代白某偿还其在某银行北京分行的住房贷款。杜某接收房屋后,花费上百万元进行装修后入住至今。2013年5月,因办理房屋过户事宜,双方发生纠纷并诉至法院。2015年5月29日,北京市第二中级人民法院经终审认为,“涉诉房屋虽登记于白某名下,但实为白某与其妻李某的夫妻共同财产。白某与杜某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售,在并无充分证据表明其妻李某对该买卖知情同意的情况下,应认定白某构成无权处分。李某作为涉诉房屋的共有权人,不同意出卖涉诉房屋,导致涉诉房屋履行不能,该房屋买卖合同应以白某无权处分为由予以解除,并由白某承担相当于根本违约的违约责任”。因杜某未变更诉讼请求,坚持要求履行合同,原审法院驳回了杜某要求继续履行合同的诉讼请求,同时释明杜某可另案诉讼解决。据此,北京市第二中级人民法院根据白某的反诉请求判决解除双方签订的《购房协议书》。因此提起本案诉讼。1、请求法院判令被告白某补偿杜某房屋装修损失367795元;2、请求法院判令被告白某赔偿杜某房屋差价款9947300元;3、被告白某赔偿杜某房屋评估费26737元、装修评估费10380元、担保费90000元;4、本案诉讼费用由被告白某承担。

  二、被告辩称

  被告白某辩称:白某与杜某之间的房屋买卖合同因杜某的违约行为而解除。根据生效民事判决书认定的事实,杜某在合同履行中仅向白某支付部分首付款1500000元,并且在代为偿还银行借款期间多次逾期还款持续时间超过三个月,该行为构成违约。因此,法院判决因杜某的违约行为而解除双方的房屋买卖合同。因此,白某根本不存在杜某所称的任何违约行为,更不应承担任何违约责任。杜某系违约方,应对自己的违约行为负责,其无权主张房屋差价损失。根据生效民事判决书认定的事实,因杜某存在严重的违约行为,已给白某造成严重的损害后果。白某作为守约方,依法行使约定的合同解除权,解除了双方之间的房屋买卖合同。根据我国合同法的相关规定,杜某作为违约方,无权向作为守约方的白某主张房屋差价损失,该后果系杜某的自身违约行为所造成,白某无任何过错,故不承担任何责任。杜某因其违约行为给白某造成了严重损失,杜某应依法向白某承担相应的赔偿责任。综上,白某请求法院驳回杜某的诉讼请求。

  三、审理查明

  杜某与宋晋宏系夫妻关系。程凯枫、程凯楠系杜某和宋晋宏之子。白某与李某系夫妻关系,二人于1986年2月登记结婚。

  2006年10月29日,白某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同主要约定:白某购买涉诉房屋,购房总价款为2982063元;白某首期支付购房总价款的30%,其余价款向某银行北京知春路支行借款支付。

  上述合同签订后,白某与某银行北京分行签订《个人购房借款(综合)合同》及相应的补充协议。白某以涉诉房屋为抵押,向某银行北京分行借款2080000元,贷款期限为19年。李某作为抵押物共有人,亦在该借款合同上签字确认。

  2009年4月14日,杜某(乙方,购买方)与白某(甲方,出售方)签订了《购房协议书》。该协议主要约定:甲方出售涉诉房屋,出售价格为4000000元整;此价格为甲方净得房价。此房产交易过程中所产生的一切费用由乙方承担。乙方向甲方交付定金200000元,乙方在此协议签订后三十个工作日内补齐首期购房款2056000元;甲方剩余房款在某银行北京分行住房贷款1946000元,从2009年5月开始,甲方月还款由乙方承担,如因乙方原因导致甲方连续三个月无法正常还款属于乙方违约,乙方应赔偿甲方违约金400000元整,甲方有权单方解除此协议。甲方不得拒售、转售或高价出售给除乙方以外的第三方,否则属甲方违约,甲方赔偿乙方违约金400000元;如因甲方原因导致此房屋无法正常交易,属于甲方违约;如因乙方原因导致此房屋无法正常交易,属于乙方违约;待乙方还清银行贷款之后,甲方应无条件配合乙方办理房屋过户手续。

  上述《购房协议书》签订后,杜某给付白某购房首付款1500000元,并自2009年5月起代替白某向某银行北京分行偿还住房贷款。还款期间,杜某曾多次逾期还款,其中2010年4月及8月、2011年8月、2012年10月逾期持续时间超过3个月。但杜某已将逾期款项及相应罚息予以偿还。此后,涉诉房屋的住房贷款仍由杜某继续偿还,其代白某偿还贷款本息共计735901元。

  2009年4月14日,白某将涉诉房屋交付杜某。杜某对涉诉房屋装修后入住。此后,涉诉房屋由杜某及秦某居住使用。

  2010年4月16日,白某取得涉诉房屋所有权证。该房屋性质为商品房,规划用途为住宅,建筑面积为214.37平方米,共有情况为单独所有。

  2013年4月21日,本院受理杜某与白某及第三人李某、某银行北京分行、秦某房屋买卖合同纠纷一案。杜某要求:1、请求判令杜某代替白某一次性清偿白某与某银行北京分行签订的《个人购房借款(综合)合同》项下的剩余贷款,消灭涉诉房屋上的抵押权;2、判令白某协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续,将涉诉房屋登记至杜某名下;3、本案诉讼费由白某承担。白某不同意杜某的诉讼请求,并提出反诉,请求判令:1、解除《购房协议书》;2、杜某给付违约金400000元;3、杜某返还涉诉房屋;4、杜某承担本案诉讼费。

  在该案审理中,关于购房首付款一节,杜某称其与白某达成了口头协议,将购房首付款变更为1500000元,剩余556000元办理涉诉房屋所有权转移登记手续后支付。就此,白某予以否认,杜某亦未提供相关证据予以证明。

  关于签订《购房协议书》时,李某是否知情一节,李某称其长期在吉林省九台市居住,仅知道白某在北京购买了一套房屋,但房屋的具体位置、购房款数额并不知情,从未看过房屋,不清楚房屋的使用情况,也不清楚白某贷款购房的情况;后经白某通知,李某才知道白某出售涉诉房屋事宜,现李某不同意白某出售涉诉房屋。杜某则称,白某于签订协议时声称其配偶已经去世,故由双方签订了《购房协议书》。杜某提供了证人孙某、王某、李某出庭作证。其中,孙某称曾听同事说,白某称其配偶已经去世;王某及李某称签订《购房协议书》时其在场,听白某说过其配偶去世的情况。白某称签订协议时李某知情,但是知情并不代表李某同意出售涉诉房屋。对杜某提供的证人证言,白某均不予认可。

  关于白某主张的违约金一节,杜某称其不存在逾期偿还贷款的违约行为,并且《购房协议书》中约定的违约金标准过高,申请法院调整至200000元。就贷款偿还问题,杜某偿还贷款至2013年11月,余额4065.92元作为12月份的部分贷款予以扣除,此后的贷款由白某偿还。

  因涉诉房屋虽登记于白某名下,但实为白某与其妻李某的夫妻共同财产。白某与杜某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售,在并无充分证据表明其妻李某对该买卖知情同意的情况下,应认定白某构成无权处分。根据相关规定,白某与杜某签订的房屋买卖合同有效,但属履行不能,应以白某无权处分为由予以解除,并由白某向杜某承担相当于根本违约的违约责任。故本院多次释明杜某,是否变更诉讼请求为解除合同,并要求白某承担根本违约责任,但杜某仍坚持要求履行合同,拒绝变更诉讼请求。

  四、法院判决

  北京市怀柔区人民法院经审理判决如下:

  1、解除杜某与白某签订的《购房协议书》;

  2、杜某于判决生效后十日内给付白某违约金人民币二十万元;

  3、杜某于判决生效后六个月内将涉诉房屋返还白某,第三人秦某承担协助返还义务;

  4、驳回杜某的全部诉讼请求;

  5、驳回白某的其他反诉请求。

  五、房产律师靳双权点评

  杜某与白某之间的《购房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据已查明的事实,本案涉诉房屋虽登记于白某名下,但实为白某与其妻李某的夫妻共同财产。白某与杜某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售,在并无充分证据表明其妻李某对该买卖知情同意的情况下,应认定白某构成无权处分。根据相关规定,白某与杜某签订的房屋买卖合同有效,但属履行不能,应以白某无权处分为由予以解除,并由白某向杜某承担相当于根本违约的违约责任。经法院多次释明,杜某仍坚持要求继续履行合同,要求代白某偿还贷款并办理房屋过户登记手续,无相关法律依据,不能支持。就上述问题,杜某可另行解决。同时,根据《购房协议书》约定,杜某应给付白某首期购房款205.6万元;自2009年6月开始,涉诉房屋剩余银行贷款由杜某偿还;如因杜某原因导致连续三个月无法正常还款,杜某应赔偿白某违约金40万元,白某有权单方解除此协议。协议履行中,杜某仅向白某给付购房首付款150万元,并在代为偿还银行借款期间多次逾期还款持续时间超过三个月,该行为系违约,杜某亦应承担相应的违约责任。现白某以杜某未足额支付购房首付款、连续三个月逾期偿还银行贷款为由,要求解除《购房协议书》,有合同依据,对其反诉请求,应当支持。关于白某要求杜某给付违约金40万元一节,因杜某逾期偿还银行贷款超过三个月的行为违反了《购房协议书》的约定,杜某应当承担相应的违约责任。因此,白某要求杜某给付违约金的反诉请求,有合同依据,应当支持。因杜某主张《购房协议书》中约定的违约金标准过高,并申请法院予以调整,而白某亦未提供翔实、有效的证据证明其实际损失,故违约金数额由法院依据当事人过错程度、合同的履行情况等因素酌定。关于白某要求杜某返还涉诉房屋一节,在《购房协议书》解除后,杜某因《购房协议书》而取得的涉诉房屋应当返还白某。秦某作为杜某的亲属,亦应当承担协助返还的义务。因此,对白某的该项反诉请求,应当支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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