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借用他人名义购买两限房屋,协议是否有效?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-26 17:35

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告李润诉称:2009年9月,原告李润与被告权宇协商,被告有意将分配给被告的拆迁安置房屋809号转让给原告,因该房屋尚未签订购房协议,故原被告协商同意由原告借用被告名义购买拆迁安置房屋,原告同意向被告支付20万元转让费。涉案房屋购房款共计40万元,原被告均同意由原告出资,故原告在借用被告签订购房协议后支付首付款,并以被告权宇名义办理所有相关手续。原被告在协议中明确约定涉案房屋的所有权归原告所有,虽登记在被告名下,但被告并不享有该房屋的所有权、使用权、处分权等相关权益。待涉案房屋具备过户条件后,被告有义务无条件配合原告办理过户手续,费用由原告承担。原被告达成协议后,原告向被告支付20万元转让费,并由被告办理公证书,全权委托原告处理涉案房屋购买的所有事宜。2009年12月,涉案房屋交房,被告办理入住、装修并缴纳代办产权费、专项维修资金、房屋买卖契税等手续。2010年12月,涉案房屋取得了房屋所有权证。现因涉案房屋已具备过户条件,故原告向被告主张办理过户,因被告拒不履行该义务,故提起诉讼。1.请求判令被告权宇配合原告办理权属转移登记手续;2.诉讼费用由被告承担。

  2、被告辩称

  被告权宇辩称,被告权宇与原告李润就购买涉案房屋一事所签订的协议并不生效,因为原告不具有北京市户口,不具备在京购房条件。再者,涉案房屋的性质特殊,属于两限房,政策性保障住房,该房屋上市交易有特定的条件限制,购买时应当首先通过资格审查确定资格是否具备条件。故本案中=,原告不具备购买两限房的资格,故该协议因违反法律、行政法规的强制性规定、国家政策亦、社会公共利益,应当被认定为无效。故原告李润无权请求被告配合办理过户手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  经审理查明:被告权宇因拆迁所获得的一套安置房屋,位于福顺小区809号,该房屋性质特殊,属于国家政策转向调整的两限房。被告权宇与开发商签订购房协议,约定以99万元的价格购买该房屋,首付款10万元,剩余89万元房款向银行办理抵押贷款。原告李润与被告权宇签订一份协议,约定由原告借用被告名义购买涉案房屋,10万元购房首付款由原告支付,剩余银行贷款由原告按月偿还。因涉案房屋属于性质特殊的两限房,原告不具备购买资格,故原被告约定该房屋登记在被告名下,但房屋的实际所有权归原告所有,原告享有涉案房屋的使用、受益、占有、处分等权益,被告无权干涉。并且被告有义务在涉案房屋具备上市条件时无条件配合原告办理相关手续。原告一次性向甲方支付借名购买房屋的转让费20万元,被告不再对涉案房屋享有任何权益,无权向原告主张任何有关涉案房屋的事宜。据查,签订协议前,原告李润已交纳首付款,并按月偿还银行贷款。目前已付清全部贷款本金及利息。涉案房屋现已交付,原告李润办理入住手续并装修入住。涉案房屋的供暖费、物业费等各项费用也系原告按期缴纳。涉案房屋现登记在被告权宇名下。

  三、法院判决

  法院经审理后判决:

  被告权宇配合原告李润将房屋过户至原告名下,过户费用由原告李润负担。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据《中华人民共和国合同法》第八条,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  本案中,根据原被告陈述及法院查明事实,可以确定原告李润与被告权宇之间确实存在借名购买涉案房屋的法律事实,并且双方就该事项签订借名买房协议,就借名买房事项详细约定。该协议内容合法,是原被告双方当事人的真实意思表示,不存在违反法律法规的情形,故应当被认定为有效的协议。国家政策调整上市交易的两限房特指摇号取得的房屋,被告权宇的涉案房屋虽性质特殊,属于两限房,但因该房屋系被告拆迁取得,并非摇号取得,故原被告的借名买房协议并未损害社会公共利益。据法院调查,原告在协议签订后,依约支付首付款、偿还银行贷款,装修并入住该房屋,履行完毕所有约定义务。现涉案房屋已经具备上市交易条件,故被告有义务配合原告办理过户。原告的主张应当得到法院的支持。被告的主张于法无据,无法得到法院的支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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