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房屋买卖合同卖方对房屋处分权,第三人可以以此为由诉求合同无效吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-27 10:32

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某诉称:张某与王某系夫妻关系,二人于2001年4月23日登记结婚,双方均系再婚。婚后双方经常因生活琐事争吵,夫妻感情破裂,故张某于2006年4月、2011年10月两次起诉离婚,均被法院驳回,2012年7月张某第三次起诉离婚,并要求分割双方于2004年购买的涉案房屋。为转移夫妻共同财产,王某与孙某于2012年10月28日签订了房屋买卖合同,将涉案房屋过户至孙某名下。诉争房屋系夫妻共同财产,王某无权处理,且房屋买卖合同的房屋价款是160万元,并非合理价格,孙某知道王某和张某的关系,孙某不是善意第三人,不是善意取得。根据我国法律规定,为维护张某的权益,故诉至法院。诉讼请求判令王某与孙某于2012年10月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

  2、被告辩称

  王某辩称:不同意张某的诉讼请求。我方认为房屋是按照市场价格买卖,王某卖房虽然是在第三次诉讼期间,但是张某已经将所有夫妻共同财产转移,王某身体不好,患有心脏病、心绞痛,需要治病费用。售房前,我方已经征得张某同意。基于此,王某才将房屋出售。我方与孙某买卖房屋是正当合法的,根据房屋的市场情况确定价格进行买卖,请求法院驳回张某的诉讼请求。

  孙某辩称:不同意张某诉讼请求。关于房屋的价款问题,我最终支付的价款是238万元,并不是160万元,且我方是全款购房,房屋在价格上并无优势。

  我是个普通的买房人,通过正规的中介机构进行买房事宜。在合同履行过程中,我方与中介机构均对房屋情况进行了审核,对方出示了配偶同意出售声明,我认为我作为普通买房人已经尽到注意义务和审查义务。张某称同意出售声明并非其签字,我认为我是普通购房者,通过正规中介公司买房,并和专业中介机构一起审查,在审查过程中,对声明的真假,我方无法进一步确认。因此,我已经履行了应该履行的义务,我在买房过程中是善意的行为,没有恶意,我认为合同是有效的。

  二、法院查明

  张某与王某系夫妻关系,二人于2001年4月23日登记结婚,双方均系再婚,婚后无子女。婚后双方因生活琐事发生矛盾。为此,张某曾两次将王某诉至法院,要求离婚。法院分别于2011年11月22日和2012年12月19日作出两次民事判决书,驳回了张某的离婚请求。

  诉争房屋原登记在王某名下,产权证系王某与张某婚姻存续期间取得。

  2012年,孙某通过某房地产经纪有限公司与王某达成关于诉争房屋的房屋买卖合同,并于2012年10月21日签订《装修款补充协议》,主要内容为:房屋合同价款为160万元,配套设施折价款为78万元,交易总价为238万元;配套设施折价款的交接时间在过户前支付,双方约定于2012年11月10日前办理过户手续;双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移,本协议是双方签订的《存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。

  2012年10月28日,王某与孙某签订《存量房屋买卖合同》,办理了网签手续。

  2012年11月8日,王某与孙某签订《二手房款交付确认函》,载明:“根据(卖方)王某与(买方)孙某签订的二手房买卖合同,现就诉争房产的交易情况,请买卖双方确认如下:卖方:本人与买方所交易的上述房产是真实的,交易价格为人民币(大写)(238万元整),现已收到买方孙某交付的房款人民币(大写)(238万元整)。确认无误。卖方(签字):王某2012年11月8日买方:本人与卖方所交易的上述房产是真实的,交易价格为人民币(大写)(238万元整),现将房款人民币(大写)(238万元整)交予卖方王某。确认无误。买方(签字):孙某2012年11月8日

  中介机构见证人:白永泉”。

  孙某支付全款后,王某为孙某办理了诉争房屋过户手续,孙某于2012年11月8日取得诉争房屋所有权证明,并将诉争房屋交付孙某。

  庭审中,孙某提供交通银行个人取款回单,载明:2012年11月8日12时10分12秒,孙某从×××的账号支取现金231万元。

  孙某提交调查取证申请,申请法院前往中介公司调取张某签署的同意房屋出售声明。法院受理申请后,前往中介公司调取证据,中介公司提供分别载有王某和张某签名的《同意出售声明书》原件,其中载有张某签名字样的《同意出售声明书》原件内容为:“本人张某,性别女,与王某,性别男,系财产共有人关系,现本人明确表示同意登记在王某名下的诉争房产出售。特此声明声明人(签字):张某2012年10月21日”。

  庭审中,经质证,张某表示《同意出售声明》中张某的签名非其本人所签,王某亦确认并非张某本人所签。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳靳双全认为:

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,张某以王某与孙某恶意串通签订房屋买卖合同损害其利益为由,要求确认合同无效。根据本案查明的事实,诉争房屋是登记在王某名下,孙某是通过中介公司从公开市场上购买,合同约定的实际成交价格为238万元,属于合理价格。本案中没有充分证据证明孙某与王某存在恶意串通的行为。即使王某擅自处分夫妻共同财产,也不能成为认定房屋买卖合同无效的依据。张某的上诉请求缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

  至于孙某是否是善意第三人根据物权法相关规定,无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产所有权:(一)受让人取得该不动产时是善意的;(二)以合理价格转让;(三)转让的不动产依照法律的规定应当登记的已经登记。受让人依照前款规定取得不动产所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。依据上述法律规定,善意取得制度中的善意受让人,是指基于对房屋登记薄中关于物权登记的信赖,不知道或不应当知道登记权利人无权处分的第三人。本案中,依据查明的案件事实,孙某虽在张某和王某婚姻关系存续期间,通过中介获悉并购买了登记在王某名下的房屋。但是,在交易时王某向孙某出示了配偶的同意出售声明书。基于对房屋产权证登记中关于物权登记的信赖及形式上配偶同意出售的声明,孙某有理由相信王某享有对诉争房屋的处分权。而且,双方约定238万元的房屋价格与当时房屋市场价格基本相符,孙某亦支付了合同约定的全部购房款,孙某系通过支付合理对价取得诉争房屋所有权转移登记,并非以明显低于市场价格购买涉案房屋。综上,张某现有证据不足以证实孙某在受让诉争房屋时存在主观恶意,并与王某恶意串通、低价受让涉案房屋以侵害张某合法权益的事实。因此,孙某取得诉争房屋所有权,张某可向王某主张赔偿损失。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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