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合同法中代位权里所说的债权包括办理房屋过户手续吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-27 10:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  韩某诉称:我与白某于2012年7月18日订立《房屋买卖合同》,约定由我购买高某与白某所有的涉案房屋一套,总价280万元。其中首付款200万元。2012年9月4日,因高某在法院有一起执行案件,需要支付执行款200万元,经高某要求,我将200万元汇至了法院的银行账户。余款60万元待房屋过户至我名下一次性付清。现高某、白某拒绝履行其义务,故诉至法院,要求高某、白某继续履行涉案房屋的买卖合同;由韩某替高某履行其与某公司签订的《内销商品房预售契约》及《补充协议》,某公司协助韩某将涉案房屋过户至韩某名下。

  2、被告辩称

  白某、高某辩称:我二人同意韩某的诉讼请求。

  某公司辩称:追加我公司没有事实和法律依据。韩某与白某、高某因为二手房买卖产生纠纷诉至法院。而我公司不是二手房买卖合同当事人一方,所以我公司不能作为被告参与诉讼。关于办理房屋所有权证的问题,需要高某来办理过户手续并交纳相应税费,如果高某不配合办理过户手续和缴纳税费,那么过户手续就无法办理,在办理产权证的问题上,我公司没有责任和过错,是高某没有交纳费用原因所致。

  二、法院查明

  1999年7月9日,某公司(卖方、甲方)与高某(买方、乙方)签订《内销商品房预售契约》,约定乙方购买甲方的涉案房屋,双方同意在签订本契约后三十日内,持本契约和有关证件共同到地产交易管理部门办理预售、预购登记手续;双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续,申领房地产权属证件,并按规定交纳有关税费。同日,双方签订补充协议,约定因乙方未提交办理买卖过户手续所需的有关证件、文件或因乙方的其他原因,致使买卖过户手续无法完成或迟延完成的,由乙方自行承担责任,与甲方无关。经询,涉案房屋所有权登记尚未办理至高某名下。

  2012年7月18日,白某(出卖方、甲方)与韩某(购买方、乙方)签订《房屋买卖合同》,约定由乙方购买涉案房屋,甲方保证对出卖的房屋拥有全部产权并有权进行处置;出售价格为280万元,预付款20万元,甲方于乙方支付预付款后5日内将房屋及购房合同移交乙方,剩余房款由乙方一次性支付。乙方付清购房款后,甲、乙双方应当在15日内到房管部门办理过户手续。过户手续由乙方负责办理,甲方予以配合。甲、乙双方确认,该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。2012年7月29日,韩某向白某支付首付款20万元,白某向韩某出具了收条。2012年9月4日,韩某向法院汇款200万元,汇款用途载明高某案还款,对于此笔款项,白某及高某均认可系向其支付的购房款。经查,白某与高某系夫妻关系。

  庭审中,韩某表示愿意一次性向白某、高某支付剩余购房款60万元并愿意承担涉案房屋过户过程中所产生的契税等费用。

  三、法院判决

  1、被告白某继续履行与原告韩某于2012年7月18日签订的《房屋买卖合同》,原告韩某于本判决生效后十日内给付被告白某购房款60万元。

  2、被告北京中鸿天房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告韩某办理将涉案房屋所有权移转至原告韩某名下的过户手续。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,加倍支付迟延履行期间的债务利息

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  《合同法》第73条规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。”即该条所称债权并不限于金钱给付债权,而应包括所有权移转等其他给付债权在内。

  在韩某与白某、高某间,韩某通过直接向白某支付款项及替高某支付执行款,已经履行了大部分的支付款项的义务,现韩某亦同意向白某一次性支付剩余购房款,白某亦应履行移转涉案房屋所有权的义务。本院对于韩某向白某、高某应支付的剩余购房款将一并作出处理。白某与高某系夫妻关系,高某对于白某出售涉案房屋的行为表示认可并以韩某代交执行款的方式收受了购房款,白某对于涉案房屋的处置属于对于夫妻共同财产的处分,而涉案房屋系高某与某公司签订买卖合同购得,故高某亦应协助办理涉案房屋的转移房屋所有权。

  在高某与某公司间,双方所签商品房买卖合同合法有效,现某公司称涉案房屋因高某未缴纳过户承担的相应费用,所以一直没有办理所有权证。高某与某公司之间就《内销商品房预售契约》履行未有其他争议。

  依据上述事实,法院可以认定高某怠于行使对某公司所享有的移转涉案房屋所有权的到期债权,已经对韩某造成损害。韩某对高某所享有的移转涉案房屋所有权的债权不能实现,且移转房屋所有权的债权并非专属于某当事人自身的债权,故韩某可以向法院请求以自己的名义代位行使高某的债权,即要求某公司移转涉案房屋所有权。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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