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房屋买卖合同因卖方多次违约,买方能拒绝继续支付房款吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-27 10:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  郑某诉称:2006年5月31日,原被告双方签订《二手房屋买卖合同》,约定李某将其涉案房屋出售给郑某,并约定于2007年6月办理过户手续。合同履行过程中李某突然注销付款账户,之后被告向法院起诉,要求解除原被告签订的《二手房屋买卖合同》并要求郑某腾房。法院经过认真审理后判决驳回李某的诉讼请求并继续履行合同。二审于2008年5月维持原判。李某于2008年6月背着郑某将涉案房屋过户至钟某名下。郑某起诉李某和钟某要求确认买卖无效,法院于2011年9月30日判决其买卖无效。李某和钟某上诉,二审法院将该案发回重审。一审法院再次审理后于2012年9月再次判决李某和钟某就涉案房屋签订的买卖合同无效。李某和钟某再次上诉,原被告于2013年3月8日达成和解协议,认可李某和钟某就该房屋的买卖无效,同意郑某与李某的买卖合同继续履行。现李某和钟某不配合郑某办理过户。故起诉请求:1、判令李某将涉案房屋过户至郑某名下,剩余房款人民币82.9万元同意在过户当天支付给李某。2、判令钟某配合原被告完成过户手续。

  2、被告辩称

  1)李某辩称并反诉称:郑某在不具备购买力的情况下,利用李某是外国人对二手房交易的不了解,拟定并与李某签订了显失公平的二手房买卖合同,合同约定,房屋价格87万元,合同签订后买方付卖方定金2万元,以后每月分期付给定金3500元至办理过户手续时将之前所付定金转为购房款,付清其余购房款和交易税费。现付清其余购房款的期限已经届满,郑某无视合同,拒绝支付剩余房款82.9万元和负担过户税费。郑某入住房屋后不交纳物业、供暖、水电杂费共计69849.6元。李某没有注销原来的收款账号,只是在2006年10月26日更换了新卡,新卡号在2007年告知了郑某,具体何时、以什么方式告诉郑某的记不请了。更换新卡不影响郑某履行债务。故此向法院提起反诉请求:判令解除原被告于2006年5月31日签订的《二手房屋买卖合同》。

  2)郑某针对李某的反诉辩称:不同意李某的反诉请求,剩余房款82.9万元不能及时付款到李某账户是由于李某的原因导致的,2006年李某注销账户阻止郑某继续按月打款,并于2007年起诉要求解除原被告签订的买卖合同,致使合同无法继续履行。2008年5月,二审法院维持一审判决,驳回李某解除合同的诉讼请求。郑某多次催促李某办理过户未果,6月李某又将房屋过户至其朋友钟某名下,又导致原被告的合同无法履行,而且李某并未要求付款,也未提供给郑某新的账户。在两次判决李某与钟某买卖合同无效的情况下,郑某本着解决问题的态度还同意多支付给李某23万元达成和解,而且郑某在签订协议当天将此23万元按和解协议约定存入了法院账户,这充分说明郑某在积极履行合同和和解协议。李某至今也没把房子产权从钟某过户到李某名下,导致原被告的合同无法继续履行。李某已屡次违约、极其不讲信用,如果郑某提前把余款打入其账户,李某不可能自觉履行义务将房子过户到郑某名下。这是郑某在主张自己的不安抗辩权。李某在法院已判决认定郑某与其的二手房买卖合同继续履行以及李某与钟某买卖合同无效的情况下,还拒不履行合同。是李某在故意拖延。

  钟某未当庭答辩,亦未提交书面答辩意见。

  二、法院查明

  李某于2005年1月30日取得涉案房屋所有权。2006年5月31日,李某(合同甲方)与郑某(合同乙方)签订《二手房屋买卖合同》,约定:甲方向乙方出售涉案房屋,建筑面积141.59平方米,房屋总价款为87万元;付款方式为签订本合同后,乙方首先付给甲方定金2万元,以后每月分期付给甲方定金3500元,至办理过户手续时将乙方之前所付定金转为购房款,乙方付清其余购房款额,甲方在2007年6月办理过户时提供完整的相关法律文件,积极配合过户,本合同签订后即2006年5月30日,将完整无损坏的房屋交给乙方使用;甲方保证在立本合同前把物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费等结清;乙方及时按双方约定的付款方式支付定金、购房款及相关税费。

  合同签订后,郑某向李某支付了定金2万元。2006年6月1日,李某将涉案房屋交给郑某居住使用至今。

  2006年10月26日,李某将合同中约定的卡号×××的收款银行卡号注销,新生成卡号×××。李某未将新卡号告知郑某。2006年12月20日,郑某请律师见证了合同约定的收款账号已不存在、其无法存入款项的事实。截至2006年12月,郑某按月以汇款的形式向李某支付了6期购房款,合计2.1万元。

  2007年4月,李某起诉郑某要求解除双方于2006年5月31日订立的《二手房屋买卖合同》并要求郑某腾房,郑某反诉要求李某给付违约金11.7万元。该案庭审中李某当庭陈述,因郑某没有依约交纳物业费,李某想解除合同,故将合同约定的收款银行卡办理了销卡,并重新申请了一个新卡。2007年10月×××号民事判决书判决驳回李某的诉讼请求,驳回郑某的反诉请求。李某不服提起上诉,二审法院于2008年5月维持原判。

  2008年4月20日,李某和钟某向房管部门提交双方签订的《存量房屋买卖合同》并办理过户手续,将涉案房屋过户至钟某名下。该买卖合同约定,李某将涉案房屋出售给钟某,成交价100万元。

  2009年,郑某起诉李某、钟某,要求判令李某与钟某2008年4月20日签订的房屋买卖合同无效。法院审理于2011年9月确认李某与钟某签订的房屋买卖合同无效。李某、钟某不服提起上诉,在二审过程中,郑某(甲方)、李某(乙方)、钟某(丙方)于2013年3月8日签订《和解协议》,内容为:“1、三方一致接受民事判决确认乙方与丙方就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。2、甲方与乙方继续履行双方于2006年5月31日签订的《二手房买卖合同》,乙方不配合甲方办理贷款。3、甲方同意另行向乙方支付23万元,该款项由甲方交由法院托管,在办理房屋产权过户手续时乙方予以提取。4、乙方与丙方之间的帐务由双方另行结算,过户税费的退费事宜自行办理。5、乙方丙方同意在甲方将上述款项23万元交法院托管后,在签署本和解协议的同时向法院申请撤回上诉,丙方向法院撤回腾房诉讼的起诉。”××号民事判决书已生效,该判决书认定李某与钟某恶意串通、虚构交易,损害了郑某的合法权益,李某与钟某所签买卖合同无效。

  李某提交其代理律师李某与郑某的电话录音,证明在达成《和解协议》后,李某即要求郑某按照新账号支付剩余购房款,却遭郑某拒绝,郑某拒绝负担房屋过户税费,因此郑某构成违约,李某有权解除合同。郑某对该录音真实性不认可,认为录音不完整,因李某屡次违约,郑某有权行使不安抗辩权,有权在过户时再支付剩余房款,由于李某过错导致未能及时过户,在此期间因政策变化而增加的税费应由李某负担。

  三、法院判决

  1、被告(反诉原告)李某继续履行与原告(反诉被告)郑某于2006年5月31日签订的《二手房屋买卖合同》。第三人钟某于本判决生效后三日内将涉案房屋过户回李某名下。李某于该房屋过户至李某名下三日内将该房屋过户至郑某名下。如钟某与李某怠于履行过户义务,郑某可代位申请强制执行。郑某于该房屋过户至郑某名下当日向李某支付房款八十二万九千元。

  2、驳回被告(反诉原告)李某的全部反诉请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  原被告签订的《二手房屋买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,郑某依约履行了付款义务,但李某为解除合同而于2006年10月26日注销了收款银行卡,且未将新卡号告知郑某,导致郑某无法继续付款。此后,李某起诉郑某要求解除双方买卖合同,在该案二审期间,李某与钟某签订买卖合同将涉案过户至钟某名下。李某的上述行为不仅违背诚实信用原则,而且构成实质违约,在此情况下,郑某有权行使不安抗辩权,暂时停止支付购房款。因李某将房屋过户至钟某名下,导致郑某不得不起诉李某和钟某要求确认二者的买卖合同无效,该案二审过程中三方达成《和解协议》,并未约定郑某需先支付房款而后办理过户,根据交易习惯和此前李某多次违约的情况,郑某有权继续行使不安抗辩权,要求过户时一并支付尾款。李某以郑某未及时付款违约为由要求解除合同的反诉请求没有事实和法律依据,法院不予支持。对于李某所称郑某拖欠居住房屋期间的物业供暖水电杂费一节,因系李某拒不协助过户导致相关费用仍登记在其名下,李某以此为由解除买卖合同没有依据。依据交易习惯和公平原则,郑某接收房屋后发生的上述费用应由郑某负担,双方可待完成过户手续后共同清点交接相关费用,如不能协商一致可另行起诉。郑某要求李某继续履行合同办理过户的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。

  鉴于涉案房屋已过户至钟某名下,法院生效判决已认定此次过户依据的买卖合同系李某与钟某恶意串通、虚构交易所为,故钟某有义务将该房屋过户回李某名下。郑某要求钟某履行过户义务的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。房屋过户回李某名下时发生的税费由李某和钟某根据各自过错程度在二者之间分担,双方可另行解决。如钟某和李某怠于履行过户义务,郑某有权代位申请强制执行。房屋过户回李某名下后,李某应将该房屋过户至郑某名下。郑某于房屋过户当日向李某支付剩余房款82.9万元。

  对于郑某所提由于李某违约未能及时过户导致增加的税费应由李某负担一节,郑某所提该主张有事实和法律依据,李某应负担因过户迟延而增加的相关税费。由于具体税费金额目前尚不明确,郑某可待实际发生后另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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