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房屋登记在别人名下,如何保障自己的产权?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-27 10:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告王硕诉称:王涛与崔辛二人系夫妻关系,共育有原告王硕、被告王岩二子,朝阳小区209号的两居室楼房系夫妻二人单位分配用于居住的公房。1999年9月,原被告之母崔辛与原被告两家就购买朝阳小区209号房屋一事进行协商,一家人协商一致,共同约定由原告王硕借用被告王岩名义,出资3万元全款购买该房屋,该房屋虽登记在被告王岩名下,但实际所有权人为原告王硕。一家人就前述协商一致的事项签订一份协议,原告王硕负责办理购买涉案房屋的所有相关手续,支付全部房款,并保管所有相关手续文件。现涉案房屋具备过户条件,原告向被告主张所有权,要求被告配合办理过户登记手续,被告均不配合,为维护合法权益,诉至法院,请求判决被告将朝阳小区208号房屋过户到原告名下。

  2、被告辩称

  被告王岩辩称:原告所属并非案件事实,被告王岩不同意原告的诉讼请求。原被告之间从未就借名购买涉案房屋一事达成过任何一致,更未曾签订相关协议。涉案房屋房改前,被告和妻子、父母、儿子五人共同居住在一套仅有40平米的房屋内,居住情况非常糟糕,不利于老人和孩子的生存。涉案房屋房改时,因为该房屋承租人系被告一家三口,故被告与妻子、母亲协商决定由被告出资购买涉案房屋,但因经济紧张,故向原告借钱,原告同意借钱的条件是暂押房产证、购房协议等与涉案房屋相关的所有文件资料,并同意在被告还清欠款后归还。现被告已经全部还清购房款,而原告不履行承诺,拒不归还相关证件。被告只能到房产部门挂失补办。原告所称一家人签订的协议,被告之妻苏哲并未签字,故该协议中涉及涉案房屋的部分并不产生效力。并且,被告王岩在签订该协议,并未仔细阅读内容,故该协议对被告王岩不能产生效力。被告与原告之间并不存在借名买房的法律关系,被告与原告之间系借贷关系,因为母亲作为借款的中间人,原告才一直等到母亲去世后才敢提出这个无理的要求。原告向法院提交的协议中母亲的人名章与母亲签订的购房协议中的人名章并不一致,故该协议中关于涉案房屋的约定不产生法律效力。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

  第三人苏哲述称:被告所述即为案件事实。第三人对原告所述并不知情。原告所提交的协议中,第三人未曾签字,该协议在第三人不知情的情况下处分第三人所有的产权份额,侵犯第三人合法权益。

  二、法院查明

  经审理查明:1999年9月,被告王岩与王涛、崔辛单位签订购房协议,由被告王岩购买单位房屋朝阳小区209号房屋,房屋价款总计3万元。涉案房屋3万元购房款全系由原告王硕出具,被告王岩向法院主张,其通过母亲崔辛,已将3万购房款全部偿还给原告。原告对此不予认可。1999年9月,原告王硕与被告王岩二人签订一份协议,该协议中约定,涉案房屋系王涛、崔辛二人单位公房,现因房改政策,该房屋可由承租人缴纳3万元房款购买,经崔辛与王岩夫妇、王硕夫妇共同协商,达成一致,同意由原告王硕夫妇出资购买,并享有房屋所有权。协议中显示,立约人为原告王硕、被告王岩二人,并盖有第三人崔辛的名字印章。据查,朝阳小区208号房屋现登记在被告名下。

  三、法院判决

  法院经审理后判决:

  被告王岩、第三人苏哲协助原告王硕将朝阳小区208号房屋过户至原告王硕名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据《中华人民共和国合同法》第六条,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  本案中,根据原被告陈述及法院查明事实,可以确定原被告之间确实存在借名购买房屋的法律事实。原告王硕向法院提交的协议中,原告王硕、被告王岩等人明确在协议中约定,由原告王硕出资并购买涉案房屋,该房屋虽登记在被告王岩名下,但被告并非实际所有权人,原告王硕实为该房屋的所有权人,对该房屋享有占有、使用、受益、处分等一切相关权益,任何人无权干涉。因被告王岩在该协议上签字确认,而被告王岩与第三人崔辛的夫妻关系,故原告王硕有理由相信该行为为被告王岩与第三人崔辛的夫妻双方共同意思表示,故第三人崔辛向法院主张对该事项不知情一节,并不能成立,不足以对抗善意第三人。原被告之间的协议内容合法有效,故原被告均应当依照协议履行各自的义务,享有各自的权益,故被告王岩拒不履行协助过户义务的情况下,原告王硕有权想起主张权益。故原告的主张应当得到法院的支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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