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农村房屋买卖合同被认定无效后应如何处理?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-03-15 15:30

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  2013年6月,张顺诉称:2006年10月,胡茜经人介绍从我处购买了位于北京市平谷区703号的房屋一处,价款为15000元。胡茜系城镇居民,不属于本村集体经济组织成员,其无权购买我的上述房屋。经北京市第二中级人民法院判决,确认双方之间的房屋买卖合同无效。故诉至法院,请求判令胡茜返还上述房屋。

 

  2、被告辩称

 

  胡茜辩称:张顺在马昌营镇某村另有一套宅院,如果判决返还房屋,将违反土地管理法关于“一户一宅”的规定;双方订立房屋买卖协议是自愿协商的结果,张顺的起诉目的并非居住使用而是为了获取更大的经济利益,这种违背诚信、丧失道德的行为不应获得法院支持;我已经就北京市第二中级人民法院的判决向北京市高级人民法院提起再审申请,该院已经立案受理,这意味着该判决有被撤销的可能,张顺不能据以主张权利;我目前没有其他住房,不具备腾退涉案房屋的条件,如强制腾退将不利于社会稳定;涉案宅院所在的东陈各庄村尚未拆迁,补偿标准尚不明确,返还房屋后的补偿数额也不能确定;新的政策允许农村住房抵押、担保、转让,认定双方所签买卖房屋协议无效的前提条件不复存在,如判决返还房屋将违背国家的大政方针。故不同意张顺的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  2006年10月4日,胡茜经人介绍从张顺处购得位于北京市平谷区703号的一处农村宅院,价款为15000元。胡茜购得上述房屋后进行了修缮。后张顺以双方订立的上述协议违反法律规定为由诉至法院,要求确认双方之间签订的《房租买卖协议》无效。北京市第二中级人民法院于2013年5月3日作出终审判决,确认双方签订的《房租买卖协议》无效。现张顺起诉至法院,请求判令胡茜返还上述房屋。胡茜持辩称理由不同意张顺的诉讼请求。

 

  另查明,张顺系北京市平谷区马昌营镇某村农民,其目前在马昌营镇x号拥有一处住宅并在此居住。胡茜系本市城镇居民,其于2008年10月10日与王××协议离婚,双方约定房屋归胡茜所有,其二人共同购置的平谷区703号楼房归儿子王×1所有,王××享有居住权并负责偿还房贷。

 

  此外,胡茜同时购买了分别位于北京市平谷区某大街63、65号的两处农村宅院。其中,本案67号院在63号院北侧,65号院位于63号院西侧。胡茜拆除了63号院的西墙,使得63号院和65号院连为一体。

 

  法院依法向双方当事人释明了合同被确认无效的法律后果。但胡茜仍坚持认为双方之间签订的《房租买卖协议》是合法有效的,并表示不反诉要求张顺赔偿损失,不申请对房屋的价值进行评估鉴定,也不同意向张顺返还该房屋。经询,张顺也不申请对房屋的价值进行评估鉴定。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  驳回张顺的诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

  本案中,双方之间签订的《房租买卖协议》已被北京市第二中级人民法院终审判决确认为无效,双方基于该协议取得的财产均应返还给对方。张顺在自愿出售房屋后又要求胡茜予以返还,其行为违反了诚信原则,应当根据其过错程度赔偿由此给胡茜造成的损失。经法院释明,双方当事人均不申请对房屋的价值进行评估鉴定,致使无法确定张顺的赔偿数额。

 

  在此情况下,法院不能只判令胡茜向张顺返还房屋而不解决胡茜的损失赔偿问题,否则将导致双方利益严重失衡,进而影响社会稳定。为了平衡双方利益,在胡茜损失赔偿问题不能同时解决的情况下,本案以暂不判决返还房屋为宜。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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