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房产律师靳双权:以物抵债的《房屋买卖协议》效力认定

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-03-18 17:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告丁先生起诉称:2016年4月15日 与被告订立房屋买卖协议一份,约定被告将其所有的位于甲市A镇XX村7号楼601室及A-45号车库所有权转让给我,总价为69.5万元。协议订立后我支付了房款,被告也将房屋实际交付我使用至今,但被告一直未能依法与我办理不动产登记手续。所以请求法院判令:被告将位于甲市A镇XX村XX小区7号楼601室及A-45号车库不动产变更登记至我名下。

  二、被告辩称

  被告常大叔、徐女士答辩称:未收到原告房款,买卖合同上并非徐女士签名,请求驳回原告的诉讼请求。

  被告常先生答辩称:案涉房屋属于常大叔、徐女士所有,我无权处置,我与丁先生之间的债权债务与本案无关。

  被告曹女士未作答辩。

  三、法院查明

  常大叔与徐女士系夫妻关系,常先生与曹女士系夫妻关系,常先生系常大叔与徐女士之子。2016年4月15日,在常大叔、徐女士住所处,常大叔、徐女士(甲方)与丁先生(乙方)签订一份《房屋买卖协议》,约定:甲方将其名下位于甲市A镇XX村7号楼601室的房产(建筑面积124.71平方米,自行车库11.25平方米)(以下简称案涉房屋)转让于乙方,价格为695000元,案涉房产办理产权过户手续所需缴纳的税费,由乙方承担;签订本协议时,乙方于2016年4月15日先付甲方购房定金695000元;甲方房产证办好后过户给乙方,乙方只负责过户的钱。协议“甲方”落款处有常大叔、徐女士、常先生、曹女士的签字,其中“徐女士”的签名是由其孙女代签。《房屋买卖协议》签订同时,常大叔、徐女士、常先生、曹女士将案涉房屋的钥匙交付丁先生,并出具《收条》一份,内容为“今收到T公司丁先生购XX村7号楼802房款共计陆拾玖万伍仟元整(¥695000.00),一次性付清”,“收款人”处有常大叔、徐女士、常先生、曹女士签名,其中“徐女士”的签名是由其孙女代签。

  2016年4月23日,甲市T公司与常先生签订一份《润滑油应收账款转让协议》,约定T公司于2016年4月15日之前的销售的润滑油应收账款共计1176127元,以90万元一次性买断方式转让给常先生,账单明细见协议附件,由常先生负责回收此批账款,T公司不再负责此批应收账款所可能出现的任何死账、坏账、因收款产生的经济纠纷以及销售中的任何促销返利等商务行为;常先生作为T公司此前的润滑油销售业务人员对此情况充分了解,没有异议;为账款支付,常先生自愿将分配到的甲市XX村7号楼601室124.71平方米的拆迁房一套及自行车库11.25平方米一间作价转让、并过户给T公司作为支付此90万元账款的一部分,房屋由T公司法人代表丁先生负责接收;房屋价值以双方共同确认的评估价格为695000元;常先生负责此房屋转卖过程中产生的中介费、登记费、过户费、税费等所有费用。除去房款后的剩余账款合计205000元常先生必须在2016年12月31日前全部付清,支付方式为:以现金方式每月平均支付;如常先生未按本协议履约,T公司有权取消本协议,并追索剩余全部款项。

  另查明,2012年2月26日,常大叔与甲市城市投资发展有限公司(以下简称L公司)签订《房屋拆迁产权调换协议书》,L公司提供常大叔位于XX小区(暂定)拆迁定销房中户(约120㎡左右)二套,小户(约100㎡左右)一套。2017年4月18日,L公司开具了案涉房屋的发票,总价款为193267.89元。2017年7月6日,L公司与常大叔签订《商品房买卖合同》,约定L公司将位于XX村7号楼601室房屋(建筑面积124.71㎡,单价1527.19元/㎡)、7号楼19#车库(建筑面积11.25㎡,单价250元/㎡)以总价193267.89元售予常大叔,付款方式为一次性付款。之后,L公司将《商品房买卖合同》、案涉房屋的发票以及《不动产转移登记申请表》交付常大叔,《不动产转移登记申请表》载明案涉房屋为常大叔、徐女士共同共有。现案涉房屋已具备办理登记至常大叔、徐女士名下的条件,但至今尚未办理登记。

  四、法院判决

  驳回原告丁先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产专业律师靳双权认为,原、被告之间的《房屋买卖协议》实质上是一份债务未届清偿期之前的以物抵债协议,具有担保常先生履行《润滑油应收账款转让协议》、支付T公司所转让应收账款的对价的目的。理由如下:1.《润滑油应收账款转让协议》明确约定,为账款支付,常先生将案涉房屋作价转让并过户给T公司作为支付90万元账款的一部分,案涉房屋由T公司法人代表丁先生负责接收,房屋价值双方共同确认为695000元。该约定具有以物抵债内容,且与《房屋买卖协议》的主要内容相一致,常先生、T公司以及丁先生应当明确知晓签订《房屋买卖协议》系用于以房抵债的目的;2.《房屋买卖协议》上“徐女士”的签名虽然是徐女士孙女代签,但当时徐女士在场而未作反对,且协议上也有其丈夫常大叔的签字,故徐女士孙女的代签行为应当是得到了徐女士的认可,常大叔、徐女士庭审中称未收到购房款就出具收条、交付钥匙是由于缺乏法律保护意识,明显不符常理,签订《房屋买卖协议》时除了常大叔、徐女士在场,其儿子常先生也在场,而根据《润滑油应收账款转让协议》的内容,T公司将2016年4月15日之前销售的润滑油应收账款转让给常先生,该应收账款确认的时间节点与《房屋买卖协议》的签订时间一致,因此丁先生庭审中陈述签订《房屋买卖协议》时,丁先生与常先生已协商好转让应收账款,只是转让的应收账款明细尚未确定,该陈述更加符合客观事实,根据常大叔、徐女士与常先生、曹女士共同签署《房屋买卖协议》、未收款而共同出具收条并交付钥匙的行为来看,常大叔、徐女士签订《房屋买卖协议》时,应当知晓了以房抵债的事实。综上,《房屋买卖协议》具有以物抵债性质,双方间并无房屋买卖的真实意思表示,房屋买卖合同不成立,且《房屋买卖协议》以及具有以物抵债内容的《润滑油应收账款转让协议》签订之后,双方未能办理房屋所有权转移登记,原告经法院释明后,仍坚持以被告违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议,故对此难以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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