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政府关于借名买房是否有防范措施,该如何防范?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-03-25 14:23

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  冯某诉称:原告与被告属于亲戚关系,同系中国某物理研究所职工。被告在1987年分配到涉诉房屋后,与原告商定由原告携全家搬到涉诉房屋居住。随后,原告在1987年携全家搬至涉诉房屋并迁入户口。后原告按约定出资买下诉争房产,并与被告签订字据,证明被告已经放弃涉诉房屋的产权并愿意变更到原告名下。涉诉房屋产权证由某物理研究所房产科及房委会按正规程序发放到原告手中,原告按字据约定多次要求被告进行产权过户,被告拒不配合。原告和被告协商不成,故诉至法院。诉讼请求:1.请求法院确认涉诉房屋房产为原告所有;2.请求法院判令被告履行约定,将涉诉房屋过户到原告名下,并协助执行房屋的产权过户;3.本案诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  刘某辩称:原告陈述不符合事实。刘某是涉诉房屋的产权人。借名买房违反了法律强制性规定。因当年冯某结婚无房,刘某是将自己的房子借给冯某使用,刘某的丈夫也不同意放弃产权。涉诉房屋的产权证只是由对方代为领取,产权证并不是发给冯某的。

 

  二、法院查明

 

  刘某及其委托代理人冯某甲系夫妻,冯某甲和冯某系兄弟。冯某和刘某均为中国某物理研究所职工。三人曾居住x号院内。1987年,中国某物理研究所将涉诉房屋分配给刘某使用,并每月扣除刘某一定数额的工资作为房屋租金。经协商,刘某同意将该房给冯某一家居住,冯某于每年底将房租一并返还给刘某。2000年后,中国某物理研究所每月直接从冯某工资中扣除房租。2004年12月16日,刘某(乙方)与中国某行政管理局(甲方)签订《房屋买卖契约》。契约约定:甲方将涉诉房屋,总建筑面积59.89平方米,核准上述房屋按成本价每建筑平方米1560元出售给乙方,房价款为三万零三百四十二元整。公共维修基金为一千八百六十九元。2004年12月23日,冯某付清30342元购房款和1869元维修基金,并取得了中国某物理研究所开具的以刘某为名的《收据》,其中载明:今收到刘某交来房价30342元,维修基金1869元,人民币叁万贰仟贰佰壹拾壹元整,交款人冯某。2008年9月3日,刘某取得涉诉房屋的产权证书。2013年5月17日,刘某通过遗失补证的方式取得涉诉房屋的新产权证书。庭审中,冯某向法庭出示了《房屋买卖契约》、《房屋产权证书》、购房款《收据》。刘某认可购房款是冯某交纳的。

 

  另查明,刘某于2000年12月12日、2005年1月27日、2005年1月28日签署了三份字据。2000年12月12日,由刘某签字确认的字据载明:“原高能所分给我的涉诉房屋长期由冯某一家居住……我愿意放弃原来名义上分配给我的这套住房。请所里考虑将这套住房划转到冯某名下”。2005年1月27日,由刘某签字确认的字据载明:“高能所刘某名下的房永远不住”。2005年1月28日,由刘某签字确认的《证明》载明:“涉诉房屋屋是在刘某名下。2004年12月经过冯某和刘某协商,双方同意此房由冯某出资购买,房屋的产权和使用权归冯某出资购买,房屋的产权和使用权归冯某所有”。

 

  另查明,涉诉房屋的性质系中央在京单位已购公有住房。此房现已具备上市交易的条件。

 

  上述事实,有《房屋买卖契约》、《房屋产权证书》、《收据》、《证明》、字据、当事人陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  刘某于本判决生效后十日内配合冯某办理涉诉房屋所有权的过户登记手续,将房屋过户给冯某。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  借名买房指以他人(符合购买条件的人)名义购买房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物,并非禁止流通物。本案争议的焦点是原、被告之间借名买房的合同效力问题。中国某物理研究所将涉诉房屋分配给刘某使用,并每月扣除刘某一定数额的工资作为房屋租金。经协商,刘某同意将该房给冯某一家居住,冯某于每年底将房租一并返还给刘某。根据2005年1月28日刘某签字确认的《证明》证实,刘某同意冯某借其名义购买涉诉房屋。该《证明》语言表述准确、清晰,内容指向明确、具体,是其真实意思表示。虽刘某辩称2005年1月25日是在被胁迫的情形下签署的《证明》,但未能提供证据予以证实且与查明事实不符,故对此答辩意见不予采信。综合涉诉房屋实际出资、房屋占有使用、购房票据及所有权证书持有状态等情况,可以认定原、被告之间存在借名买房的合同关系。因涉诉房屋现已具备上市交易条件,原、被告借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,故应属有效。被告应当配合原告履行借名买房所产生的法律责任,即配合原告办理房屋的过户手续。但双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由原告自行缴纳。

 

  关于原告主张确认涉诉房屋产为原告所有的诉求,因原告不能凭借与刘某之间存在借名买房的合同关系,直接请求人民法院确认涉诉房屋为冯某所有。故对原告该诉求不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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