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北京房产律师:不按房产买卖合同约定履行义务赔偿违约金160万

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-03-28 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告武女士起诉称:2015年12月15日,我和被告双方通过第三人居间达成购房意向,当日双方签订了位于甲市乙区XX小区402号房屋的《房产买卖合同》,随后双方又签订了一份《房产买卖合同》补充协议。转让房产的房产证记载房产用途为住宅,建筑面积109.3平米,房产无抵押。《房产买卖合同》中约定了:1.房产的转让价为800万元;2.定金30万元于合同签订当日转入卖方银行账户;3.首期款(以银行批复为准)到买方贷款银行作资金托管(监管),存入托管(监管)账户;4.买方以银行按揭贷款支付余款;5.过户税费由买方承担;6.若一方违约导致交易无法完成,应向对方承担违约责任,约定的违约金为房产转让价的20%。随后双方签订的补充协议中约定:1.在签订国土局规定的《甲市二手房买卖合同》时,以国土部门的评估价格填写;2.任何一方单方要求以约定价格填写,则应承担由此增加的过户税费,否则导致交易无法完成,视为违约;3.补充协议与《房产买卖合同》不一致之处,以本协议为准。合同签订当日,我(买方)向被告(卖方)转账支付30万购房定金。2015年12月30日,我和被告及第三人共同到L银行甲市支行办理了资金监管并申请银行贷款,我将购房首期款210万元打入监管账户。2016年1月13日,L银行甲市支行向我出具了560万的按揭贷款确认书。2016年1月18曰,我和被告及第三人共同到甲市巿国土局办理过户手续,办理过程中,被告代理人王先生提出要以800万元填写过户价,并要求让我承担增加的税费,我认为,根据《补充协议》的约定,国土局评估价之外的税费应由提出方即卖方承担。遂产生分歧,当日,过户手续未能办理。2016年1月24日、2016年1月27日,我两次发函致被告,催促被告履行合同,并多次电话协商,均未得到明确回复。为维护我的合法权益,故起诉至法院请求判令:1、被告退还我已经支付的购房定金30万元:2、被告支付我购房违约金160万元;3、本案诉讼费和保全费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告程先生答辩称:本案原告的诉讼请求是要求我方返还购房定金和支付合同违约金,其事实前提是解除双方关于甲市乙区XX小区402号房屋的相关房产买卖合同。因此,我方同意本案原告解除上述房屋买卖的意愿,但我方认为本案合同违约方是本案原告而不是我方,故我方不同意本案原告要求我方返还购房定金和支付合同违约金的诉讼请求,并请求人民法院依法驳回原告的该诉讼请求。是本案原告违反房屋买卖双方签订的真实意思表示的《房产买卖合同》约定和违背向我方明示根据L银行《二手楼按揭贷款确认书》的申请保证进行合法的房屋买卖,却以不法的《补充协议》为依据迫使我方进行上述房屋买卖,并以虚构事实向按揭银行申请按揭贷款,其行为足以对我方构成不法侵害,故本案违法和违约方应是本案原告。所以,本案原告的诉讼请求无事实依据和法律依据,我方请求人民法院支持我方的答辩意见并依法驳回本案原告的诉讼请求。

  第三人述称:原、被告在我司签订买卖合同,原告支付了定金,原告已按合同约定办理了资金监管,银行也出具了贷款承诺函,在办理过户时被告要求要以实际成交价作为过户价格,但以实际成交价过户会多出50万的税费,被告不愿意承担,要求原告承担,但原、被告之间签了补充协议,补充协议约定如果哪一方要求以成交价过户,则由哪一方承担税费,双方均已签字捺印。双方因过户税费无法达成一致,所以没有履行后续手续。

  三、法院查明

  2015年9月14日,被告公证委托王先生出售被告名下位于甲市乙区XX小区402号房产(下称涉案房产)所有事宜,委托期限自2015年9月至2016年12月31日。2015年12月15日,原告(买方)与被告(卖方)的委托代理人王先生签订《房地产买卖合同》,约定卖方自愿将其名下涉案房产以800万元的价格转让给买方;买方同意在本合同签订之日向卖方支付定金30万元;买方向银行按揭贷款支付约定的楼款,买方须于2016年1月5日前预付首期购房款以银行批复为准,并到买方贷款银行作资金托管;买方自愿承担房产过户的所有税费;房产没有抵押,双方应在银行出具贷款承诺函之日起三个工作日内,签订《甲市二手房买卖合同》,办理房产过户手续;任何一方不履行合同约定义务,导致交易无法完成的,应向对方承担违约责任,如买方违约,卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金;如卖方违约,买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。由此造成第三方损失的,由违约方承担赔偿责任。合同还对房产交付进行了详细的约定。同日,双方签署《房产买卖合同补充协议》,对到房产交易中心签署规定版本的《甲市二手房买卖合同》时,就房产转让价格的填写事宜,双方经协商一致,签订补充协议如下:1、双方确认此次房产交易的转让价格为800万元,买方应按此金额全额付款,不得有异议;2、双方确认在签订国土局规定的《甲市二手房买卖合同》时,将该房地产转让总价按该房产在国土部门的评估价格填写,此转让价与《房产买卖合同》约定的转让价的差额作为该房产的家俬家电、装修装饰,有线电视、煤气设备设施等的补偿,双方对此无异议,不能作为双方作出了变更房产转让价的意思表示的依据;3、买方保证应按本第1条确认的金额付款,不得主张《甲市二手房买卖合同》填写的转让价格付款,也不得对差额补偿提出异议而拒绝付款,否则视为违约;4、在签订国土局的《甲市二手房买卖合同》时,如任何一方单方面要求依据所签订《房产买卖合同》约定的价格填写转让价的,应当承担由此增加的过户税费,否则导致房产交易无法完成的,视为提出方违约;5、此补充协议与《房产买卖合同》不一致之处,以本协议为准。

  同日,原告向被告转账支付295000元。王先生向原告出具收款收据,确认收到原告支付的定金30万元。原告、被告与第三人均确认定金中的5000元作为交房押金目前由第三人托管。被告确认其收到的定金目前没有退还原告。2015年12月30日,原告、王先生与中国L银行股份有限公司甲市支行(下称L银行甲市支行)签署《二手楼交易资金监管协议》约定,原告与被告将涉案房产的首期款210万元交由该行托管。目前该托管资金因托管期限届满已退还原告。2016年1月13日,L银行甲市支行向原告下发《二手楼贷款确认书》,确认向原告发放560万元的抵押贷款。2016年1月18日,原告与王先生及第三人前往甲市产权登记中心办理涉案房产的转移登记手续,原告于当日签署了国土局的制式《甲市二手房买卖合同》,该合同载明涉案房产的转让成交价为3391798元。被告及其代理人未在该合同上签字,当日双方未能办理转移登记的相关手续。2016年1月24日,原告通过邮政向被告的代理人王先生寄发《履约催促函》称,被告未按合同约定签署《甲市二手房买卖合同》及办理房产过户手续,特函告被告在收到函件后3日内履行相应的义务。2016年1月25日,第三人向被告代理人王先生寄发《履约催促函》。

  2016年1月26日,被告代理人王先生向原告寄发《履约催促函》表示应以实际成交价为标准依法缴纳相关税费。因此,上述房屋业主不同意涉嫌违反法律以及相关管理规定,且合同如涉及或在违法事实的均被确认为无效,其合法权益不能依法得到有效的保障。正因如此,本人作为上述房屋业主的代理人是不可能违反房屋业主的合法意愿。为此,本人特此向贵方通知如下:请贵方在收到本函的三个工作日内通知本人并共同到房管部门办理上述房屋以成交价为800万元的买卖过户手续(且上述房屋买卖涉及的全部税费按双方合同约定均由买方支付和承担),望履约并予以执行,否则,上述房屋业主有权解除买卖合同并予以依法追究。

  2016年1月27日,原告再次向被告的委托代理人王先生邮寄《履约催促函2》称,对于被告代理人发来的函件给予说明和澄清。2016年2月20日,第三人出具《关于长泰共园402号房产买卖的情况说明》称,2016年1月18日,原告与被告代理人王先生及第三人的员工陈某、胡某一起前往国土部门办理过户手续,但在办理现场被告通过电话要求王先生以800万元作为过户价,并要求买方承担增加的税费,还担心资金安全为由不配合办理过户手续。买方当场表态可以按800万元过户,根据《补充协议》的约定,国土局核定价之外的税费应由提出方即卖方承担。双方由此产生争议,王先生再次与被告电话沟通了几小时未果,当日未能完成过户手续。之后,第三人发函催告被告履行义务并电话沟通,但王先生对此不作回应,也一直未配合办理过户手续。另查,涉案房产登记在被告名下,无抵押。

  四、法院判决

  1、被告程先生应于本判决生效之日起十日内向原告武女士返还定金295000元;

  2、被告程先生应于本判决生效之日起十日内向原告武女士支付违约金160万元;

  3、第三人甲市K地产置业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武女士返还定金5000元。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为,原告和被告签订的《房产买卖合同》及其补充协议合法有效,对当事人具有法律约束力。本案中,原告已按合同约定履行了支付定金、办理首期款资金监管、取得了贷款承诺函的义务,但被告未按合同约定配合办理过户登记。本案的争议焦点为被告以办理过户登记时签署的制式版本的《甲市二手房买卖合同》载明的成交价与实际成交价不符、存在逃税的违法行为为由不配合办理过户手续是否构成违约。首先,原告按合同约定支付了定金30万元,办理了210万元的首期款的监管,银行承诺的贷款为560万元,在涉案房产办理过户登记及抵押手续后,被告可足额收到800万元的购房款。其次,原告与被告签署的补充协议明确约定双方在签署《甲市二手房买卖合同》时,房产的转让价按该房产在国土部门的评估价格填写,且该价格不能作为双方作出了变更房产转让价的意思表示,即按《甲市二手房买卖合同》载明的成交价3391798元办理过户登记,亦不会影响被告足额收到购房款800万元;最后,原告与被告约定过户时以国土部门的评估价办理,如若一方要求以800万元的转让价款办理过户手续,应当承担增加的过户税费,被告要求按800万元的转让价办理过户,原告并未反对,同时发函催告被告办理过户手续并承担由此增加的税款,即在以800万元办理过户的情况下并不构成逃税,但被告未对增加税款的承担作出回应,亦未在原告催告的期限内配合办理过户手续,被告构成根本违约。鉴于原告请求被告返还购房定金并要求其承担违约责任的前提为解除涉案合同,经法院释明后,原告请求解除涉案合同,涉案合同应自庭审日即2016年7月28日解除。被告构成根本违约,原告有权要求被告返还购房定金30万元并要求其支付合同约定的转让价款20%的违约金160万元。鉴于仍有5000元定金托管在第三人处,为避免诉累,第三人应径行向原告退还该5000元,被告还应向原告返还定金295000元。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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