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房产律师靳双权:标的物已灭失的房屋买卖协议无效后的处理

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-04-24 18:14

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。

  一、原告诉称

  原告唐女士、唐小姐起诉称:我二人系姐妹关系。我二人与被告经人介绍签订房屋买卖合同。我方和被告按照房屋买卖合同履行了各自的义务。现在诉争房屋在X县人民政府征地范围内,被告受到利益驱使,违背诚信原则,要求我方返还诉争房屋,被告并向村委会提出用诉争房屋置换楼房,致使双方签订的买卖合同无法履行。我方曾找被告协商给付我方拆迁补偿款未果。我方为维护自己的合法民事权益,提起诉讼请求判令:1、判令解除我方和被告签订的房屋买卖合同;2、判令被告返还我方购房款6万元;3、判令被告承担违约责任并按合同约定按定金协议赔偿我方2万元和信赖利益损失(以评估为准);4、判令被告赔偿我方必要的经济损失。

  二、被告辩称

  被告罗先生答辩称:首先我和原告签订的协议是租赁协议,不是买卖协议,城镇居民不允许买卖农村村民的宅基地,是我国相关法律、法规的规定所禁止的。我和原告诉争的建筑物没有得到国家的拆迁补偿,我是按照人口置换的回迁房。故不同意原告的诉讼请求,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  二原告系姐妹关系。2009年9月17日,二原告与被告签订买卖租赁协议。协议约定了房屋的坐落位置、价款及协议的履行等,其中标的物情况:1、甲方(被告,下同)自愿将自有的宅基地及地上物房屋有偿转让给乙方(二原告,下同)等。价格与给付方式:1、该宅基地及地上房屋转让价格为陆万元整等。房屋及宅基地的交付及其它:1、甲方2010年5月之前腾空住房交给乙方;2、乙方在全部付款之后,依法享有该宅基地的使用权(年限为柒拾年);3、乙方在全部付款之后,依法享有该宅基地物的所有权(房屋、树木、水电表等);4、乙方在全部付款之后,依法享有转让权;5、乙方在交付定金后,甲方将其土地证交由乙方保管(已交付)等。协议签订后,被告将宅基地使用权证交给二原告,但未办理过户变更登记手续;二原告依照协议给付被告现金60000元。2014年4月10日,因X县人民政府对诉争房屋于进行整体拆迁,该房地已经不存在而形成诉讼。

  四、法院判决

  1、确认原告唐女士、唐小姐与被告罗先生所签订的农村房屋买卖协议无效;

  2、驳回原告唐女士、唐小姐其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:原、被告所签订的买卖租赁协议,虽然标题名义上有租赁,但从协议条款的内容上可以看出,实质上是农村房屋买卖协议。我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…。”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定,“。农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”原告唐女士、唐小姐与被告罗先生所订立的农村房屋买卖协议虽然双方意思表示真实,但二原告系城镇居民,双方所签订的农村房屋买卖协议违反法律规定和国家政策,应属无效协议。致使该农村房屋买卖协议无效双方均负有一定的责任。因该房屋已经灭失,不适用双方互相返还,故对原告要求被告返还购房款6万元的诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告承担违约责任并按合同约定的定金协议赔偿原告2万元和信赖利益损失(以评估为准)以及要求被告赔偿二原告必要的经济损失的诉讼请求不明确,无法支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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