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已经生效的判决确认借名购买小产权房不合法,要求腾退需要赔偿吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-04-26 16:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、案件介绍:

 

  1、原告诉称:

 

  王某、王某某诉称:王某与程某系夫妻关系,生有一子王某某,程某于二零零五年五月四日去世。诉争房屋属于在北京市门头沟区某村集体土地上建设的房屋,二零零一年二月十二日,该房屋变更至王某名下。二零一七年三月十四日,北京市第一中级人民法院民事判决判决认定:白某与王某以签订协议书的方式约定诉争房屋由白某出资以王某的名义购买,双方存在借名买房的法律关系。

 

  二零一七年十一月十四日,经北京市门头沟区0010号民事判决判决书认定:白某夫妇不是某村村民,该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。综上,白某与舒某无权居住在诉争房屋,但其拒绝将房屋返还。遂我往起诉要求法院判令:白某、舒某腾退位于北京市门头沟区的诉争房屋

 

  2、被告辩称:

 

  白某、舒某辩称:不同意王某、王某某的诉讼请求,诉争房屋是二零零一年变更成王某的名字,实际上1998年白某是借用的田玉芬的名字购买的诉争房屋,当时没有实施土地管理条例,购买有效,王某、王某某无权主张返还房屋,另,如果王某、王某某不给予满意的赔偿,则不同意腾退房屋。

 

  二、法院查明:

 

  王某与程某系夫妻,生有一子王某某,程某于二零零五年五月四日死亡,其父母先于其死亡。白某与舒某系夫妻。程某与白某系姐弟。王某为某村的村民,白某与舒某均非该村村民,户籍所在地北京市门头沟区另一村内,无住房。

 

  诉争房屋系某村在该村集体土地上建设的楼房,房屋为小产权性质,该房屋最初是以某村村民田玉芬名义自某村委会处购买取得,某村委会收取了购房款8万元。二零零一年二月十二日,该房屋变更至王某名下,某村委会收取了“过户手续费”500元。诉争房屋自出售后由白某夫妇居住至今。

 

  二零一六年七月二十一日,王某、王某某将白某、舒某诉至法院,主张诉争房屋系王某、程某购买,系王某、程某的财产,要求白某、舒某腾退诉争房屋。

 

  门头沟区人民法院审理后作出民事判决书,判决书认定:诉争房屋购房款以及“过户手续费”实际上由白某夫妇支付,协议书应当为白某和王某自愿达成,双方之间存在借名买房事实;但由于诉争房屋系但某村在该村集体土地上建设的小产权房屋,只有某村村民拥有购买资格,白某夫妇并非某村村民,因此二人出资购房不影响房屋权利归属,王某夫妇才是诉争房屋的权利人;程某死亡后,诉争房屋的相应权利应归属于王某、王某某,其有权要求白某夫妇将诉争房屋腾空后返还;但腾退问题与赔偿损失问题一并解决为宜,现白某夫妇无房居住,不具备腾退条件,王某、王某某亦未对白某夫妇借名买房的出资及房屋利息损失作出补偿,故驳回王某、王某某的诉讼请求。

 

  该判决作出后,王某、王某某不服判决上诉至北京市一中院,一中院经审理后作出民事判决,该判决书中认定:白某与王某以签订合同的方式约定诉争房屋由白某出资以王某的名义购买,双方实际上是借名买房,存在借名买房的法律关系;在双方借名买房法律关系的效力、诉争房屋权利人尚未经依法确认的情况下,王某、王某某以二人系诉争房屋权利人为由要求白某、舒某腾退诉争房屋依据不足。因此判决驳回上诉,维持原判。

 

  二零一七年七月八日,王某将白某诉至本院,要求确认王某与白某就诉争房屋口头订立的借名买卖合同无效,门头沟区人民法院经审理后于二零一七年十一月十四日作出民事判决书,该判决书中法院认定:该借名买卖合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。故判决:王某与白某就诉争房屋订立的借名买房协议无效。双方均未上诉,该民事判决现已生效。

 

  在本案的审理过程中,白某、舒某在答辩期内提出反诉申请,要求王某、王某某赔偿土地房屋升值经济损失220万元及其他损失共计231万元。王某、王某某表示不同意在本案中一并解决赔偿损失问题,不同意与白某、舒某就诉争房屋的市场价格进行协商,亦不同意法院参照附近有证房屋的市场价格酌情确定诉争房屋的市场价格。

 

  白某、舒某则表示,如果不在本案中一并解决赔偿问题,其坚决不同意腾退房屋,并撤回反诉申请。

 

  三、法院判决:

 

  北京市门头沟区人民法院经审理后判决:

 

  驳回原告王某、王某某的诉讼请求。

 

  四、律师点评:

 

  房地产律师靳双权认为:

 

  本案中,依照人民法院已经作出的生效判决已确定王某与白某之间的借名买房协议无效。

 

  根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

 

  虽然诉争房屋目前不具备办理房产证的条件,但基于房屋权利人应与购买时记载的权利人相一致的原则,白某、舒某有义务就无效合同取得的诉争房屋返还给王某、王某某。

 

  同时,依照《中华人民共和国民法总则》第6条之规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”

 

  具体到本案,白某、舒某将房屋及附属设施返还给王某、王某某的同时,王某、王某某应当按照其过错责任程度赔偿白某、舒某相应的损失。现白某夫妇无房居住,不具备腾退条件,王某、王某某在庭审中亦明确表示不同意在本案件中一并处理赔偿问题,故法院对其返还房屋的诉讼请求没有支持。

 

  综上所述,法院的判决是正确的。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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