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房产律师:农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-04-26 18:02

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张先生起诉称:1996年6月,经本村组干部黄先生、林先生介绍,我将我坐落于XX村10组的瓦房三间、附属用房二间转让给被告黄某甲的父母黄大叔、刘大娘夫妇,1999年在进行全县村镇房屋确权登记时,相关部门将案涉房屋及土地使用权证登记到黄大叔名下。黄大叔去世后,案涉房屋一直闲置。2007年9月在原介绍人见证下,我与黄某甲、刘大娘协商又将案涉房屋赎回。由于黄大叔、刘大娘夫妇系城镇居民,我将自己拥有的农村居住房出售给非农村集体经济组织的城镇人员为法律所禁止,为了确保对案涉房屋拥有所有权和使用权,所以请求法院判令:确认我与两被告于1996年6月的房屋买卖协议无效。

  二、被告辩称

  被告刘大娘、黄某甲答辩称:1996年6月黄某甲是代表黄大叔、刘大娘夫妇向原告张先生购买房屋的,所购房屋由黄大叔夫妇居住,购房款也是黄大叔夫妇所出。购买时,黄大叔、刘大娘夫妇确非本村组村民,故对于原告的诉求我方无异议。

  三、法院查明

  原告张先生与被告黄某甲系XX县乙区XX村10组村民,黄某甲系黄大叔与被告刘大娘长子。1996年6月,黄大叔、刘大娘夫妇从外地退休后回XX县投靠黄某甲生活,经XX村村干部黄先生(系黄大叔之弟,于2013年去世)、林先生介绍,张先生将其坐落于XX县乙区XX村10组(的三间瓦房及附属用房二间转让给黄大叔、刘大娘夫妇居住,转让价为4000元,由黄某甲代表黄大叔、刘大娘夫妇签订的房屋买卖协议(当时该协议一式四份,张先生、黄某甲、黄先生、林先生各执一份,四人均因保管不善,无法提供1996年6月的房屋买卖协议)。1999年9月和2002年12月,黄某甲又分别代为办理了案涉房屋的村镇房屋所有权证(所有人为黄大叔)和集体土地使用证(土地使用者为黄大叔)。黄大叔、刘大娘夫妇入住案涉房屋至2001年左右,黄大叔去世,案涉房屋一直闲置。2007年9月,在黄先生、林先生的见证下,张先生又将案涉房屋赎回,黄某甲将房屋两证一并交给张先生。另查,被告刘大娘的户籍所在地在外地。

  四、法院判决

  1、原告张先生与被告刘大娘于1996年6月签订的房屋买卖协议无效。

  2、驳回原告张先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:公民的合法权益应予保护。原告张先生将其所有的坐落于XX县乙区XX村10组的住房卖与被告刘大娘夫妇,并由被告黄某甲代表刘大娘夫妇与原告张先生签订了卖房协议,双方均分别按协议约定履行了各自的义务,但该房屋为原告在其宅基地上自建的农村房屋,根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。而农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性,农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性,故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求,即也只能在同一集体经济组织内部成员之间转让,且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系,农村居民之间宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部,而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效,本集体经济组织以外的农民房屋买卖应当认定无效。被告刘大娘和黄大叔的户籍地在外地,与原告非同一集体经济组织内部成员,而按照双方庭审中的陈述,黄某甲代表黄大叔夫妇与张先生签订的协议,其身份为黄大叔夫妇与张先生房屋转让的代理人而非房屋买卖协议的当事人,房屋买卖协议的当事人仍为黄大叔、刘大娘夫妇与张先生,鉴于黄大叔已去世,故原告诉请要求判令原告张先生与被告刘大娘于1996年6月签订的房屋买卖合同无效的主张与法有据,予以支持。原告张先生自愿负担本案的案件受理费并不违反法律规定,依法准许。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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