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北京房产律师:房产公司一房二卖后要承担什么责任

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-05-04 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告林女士起诉称:甲市L街“XX广场”商品住宅小区是被告开发修建的。2012年8月30日、2013年7月1日,我和被告双方签订了购房意向书(会员卡申领单), 购买“XX广场”A座1102室和A座1105室住房两套及车库和地下室各一处。我分两次向被告预付10万元购房款。2013年6月27日,我应被告的要求按被告业务经理罗先生承诺的“搞活动”的内部价格交纳了全部房款,共计97.8万元(包括预付款)。2014年8月1日我以自己的名义、2014年8月5日我以第三人祝先生名义与被告补签了正式的商品房买卖合同。合同约定, 2015年12月31日前被告将房屋交付给我。合同签订后,罗先生因涉嫌职务侵占等罪名被追究刑事责任。原购房合同是否内部备案及其员工是否职务侵占房款等情况,是其公司内部事务,对外不应对抗善意的我。现在被告履行期届满后拒绝交付房屋,且将房屋转卖他人,已构成根本性违约,应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。如被告不能继续履行合同,将房屋一房二卖,要求被告双倍返还房款。

  二、被告辩称

  被告甲市Z房地产公司答辩称:我公司本质上未构成一房二卖,适用一房二卖的法律规定审理本案不合适。我公司业务经理罗先生收取本案二套房屋款,并私自偷取公章签订合同,我公司对罗先生私自售房行为不知情,该两套房屋我公司实在2014年10月分别卖于冯甲、王乙,早于罗先生案件事发,其备案是累计备案,并不是登记的2015年1月,说明我公司将本案涉及的二套房屋卖出,主观上不存在故意;按照法律相关规定,一房二卖应指的是开发商为营利目的,高价一房二卖,谋取利益。本案中,我公司也是罗先生一案的受害人,一不知情罗先生私自售房,二无高价转卖的故意,三罗先生未将购房款交于我公司,所以说不应按一房二卖的规定处理本案;3、本案原告及第三人也存在一定过错,他们未按规定将房款交于我公司,而是将房款交于罗先生本人,因此本案原告及第三人也应承担相应责任。我公司同意继续履行二份购房合同,并积极处理后期手续。

  第三人祝先生答辩称:当时VIP会员卡,2014年全款付清,2014年8月份签订合同,罗先生事件后对合同进行了鉴定,被告公司明知有合同,还把房卖出去。公司不知情是不对的,罗先生是销售经理,罗先生出事件后要公司给交代,但公司一直不给交代,故才起诉的。

  三、法院查明

  2014年8月1日,原告林女士与被告甲市Z房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定原告出资49.3652万元购买被告所建的XX广场A座1102室房屋;2014年8月5日第三人祝先生与被告甲市Z房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定祝先生出资48.69万元购买被告所建的XX广场A座1105室房屋。A座1102室房屋实际支付房款45.5466万元,A座1105室实际支付428,472元,两套房屋的车库款、车位款、地下室款94,062元,共计978,000元,所有款项均由林女士交纳,其中928,000元直接交给被告公司的销售经理罗先生,5万元交到公司。罗先生利用其职务便利,将原告林女士、第三人祝先生交给其的928,000元占为己有,未向公司交纳,(2015)邢刑终字第283号刑事判决书判决其犯职务侵占罪,责令其向公司退赔该笔款项。本案所涉两套房屋总价款978,000元,其中林女士558,000元,祝先生420,000元;A座1102室房屋已于2015年5月13日出售给冯甲、尹女士,A座1105室房屋已于2015年1月6日出售给王乙,并都在甲市房产管理中心办理了备案手续。

  四、法院判决

  1、解除原告林女士、第三人祝先生与被告甲市Z房地产公司签订的房屋买卖合同;

  2、被告甲市Z房地产公司在本判决生效后十日内返还原告林女士购房款558,000元、第三人祝先生购房款420,000元,并赔偿原告林女士损失558,000元、第三人祝先生损失420,000元。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:被告甲市Z房地产公司与原告林女士、第三人祝先生签订的合同,系双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合同依法成立。原告林女士、第三人祝先生作为合同相对方,有理由相信罗先生就是代表公司与其签订合同,其所交购房款,有加盖Z公司印章的收款收据为凭,其已尽到一般善意人通常的注意义务。至于罗先生有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务,属于公司内部管理问题,并不影响对林女士、祝先生已按约履行付款义务这一事实的认定。被告甲市Z房地产公司虽称其在不知情的情况下将本案涉及的二套房屋出售他人,不是故意行为,不属于一房二卖,但该二套房屋已售于另外二人,实际上已构成一房二卖。鉴于房屋已另售他人,并在甲市房产管理中心办理了备案手续,合同目的不能实现,双方签订的房屋买卖合同应予以解除,被告应如数返还原告及第三人的购房款共计978,000元,并赔偿原告及第三人损失。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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