卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置: > 房地产案例 > 房屋买卖案例 >

即使买方逾期付款,只要合同不符合解除条件,卖方就不可以单方解除合同

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-05-06 16:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  王某诉称:我与李某于2016年9月17日共同签署了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定李某购买我涉案房产,合同总价格为282万元,支付方式为:签订合同当日支付定金8万元,网签后2016年10月11日支付62万元,网签后2016年10月30日前支付92万元,其余120万元由李某办理公积金贷款方式支付。

 

  合同签订后,我方积极配合李某于2016年10月17日完成了网签,但李某却以各种理由拒绝支付合同约定的购房款。截止2016年11月14日,李某延迟支付两笔购房款均已超过10日,已符合双方合同约定的解约条件,故我方于2016年11月14日和20日向李某书面提出解约。我方认为,李某拒绝支付购房合同款的行为已构成根本违约,造成我方重大经济损失,依据合同第十条第二款及第十一条第二款的相关规定,李某应承担相应的法律责任。现我方诉至法院,要求1、确认双方于2016年9月17日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》解除。2、判令李某配合我方办理撤销房屋买卖合同网签。3、判令李某向我方支付违约金56.4万元。4、李某承担本案诉讼费用。

 

  2、被告辩称

 

  李某辩称并反诉称: 1、不同意解除双方于2016年9月份签订的合同。2、不同意支付违约金。

 

  我方与王某于2016年9月17日签订了《存量房屋买卖合同》及2016年9月26日签署了相关的《补充协议》,依照上述签署的文件约定,李某购买王某的涉案房屋,同时约定了买卖双方的各自义务及时间程序。在履约过程中李某依照合同的约定及实际交易进度中的协商情况完成了各项交易义务,李某与王某也于2016年10月17日顺利完成网签,后李某于2016年11月2日欲依约与王某及中介人员共同前往建设银行办理王某房屋的提前还款解抵押手续,王某反悔并拒绝前往,经联系也不提供银行卡号、不回应协商,经李某及中介多次努力均拒绝继续履行合同,直接导致送达未完成解除该房屋抵押的相关手续,交易无法推进。后李某又多次试图协商解决,均无果。李某认为当前的房地产交易市场因受交易量及国家政策、房源核验、连环单等因素的影响,加上王某的房屋自身又存在抵押权设置,因此在履行合同过程中难免出现实际情况与签订合同时的预设情况不同,作为买卖房屋的交易双方均应本着诚信交易原则推进共同完成交易,李某在交易过程中没有任何恶意违反合同约定的情况,付款时间也没有脱离合同约定的时间,其一直在为实现交易而努力,整个过程也一直采取与王某及中介公司积极协调处理问题的态度。反观王某的行为,未经沟通单方面武断解除合同,单方拒绝接洽协商,已经严重违反了合同条款及约定,更严重违反了诚实信用交易原则及契约精神,应当承担继续履行合同及承担相应的违约赔偿责任。王某的行为不应该得到法庭鼓励及支持。现我方提起反诉要求判决王某继续履行其与李某于2016年9月17日签署的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》及其他所有相关附件,明确该诉讼请求如下:1)、请求法院判决李某替王某前往第三人建行办理解除涉案房屋抵押权,第三人建行协助及时办理抵押权注销手续。2、判决王某收取李某涉案房屋全部余款(274万元减去上述解除抵押权的金额)。3、判决王某在上述两项完成后协助将涉案房屋过户至李某名下,第三人中介公司协助配合。4、请求判决上述三项完成后,王某将涉案房屋于过户完成次日按照《存量房屋买卖合同》及附件所载明的交付标准交接给李某,并办理交接手续)。2、判决王某依照合同约定支付给李某违约金56.4万元。3、所有诉讼费用由王某承担。

 

  王某就反诉述称:不同意李某的反诉请求,请求法院全部驳回。

 

  3、第三人述称:

 

  中介公司述称:关于王某的第1项诉求,听从法院判决。王某的第2、3项诉求,与我方无关。

 

  中介公司就反诉述称:关于李某反诉第1项诉求,如法院判决继续履行,我方愿意配合。反诉第2、3项诉求和我方无关。

 

  建行就原告王某的本诉及被告李某的反诉述称:1、针对王某诉李某房屋买卖合同纠纷一案,我行不是争议案件的当事人,对于双方的行为不便表态。在法院通知我行诉讼之前,我行并不知晓双方之间存在争议。2、借款人王某在我行贷款简要情况如下:借款起止日期2014年2月11日至2034年2月11日,贷款合同金额66万元,担保方式抵押,截至2017年6月27日贷款本金金额365680.48元。3、根据法律规定,王某就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前,其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若发生房屋产权变更情形,应在变更前先偿还在建行办理的贷款,不得侵害建行的合法权利。

 

  二、法院查明

 

  原告王某系涉案房屋的所有权人。在中介公司的居间服务下,2016年9月17日,王某(出售方,甲方)与李某(买受方,乙方)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定甲方将其所有的涉案房屋(建筑面积64.62平方米出售给李某,房屋性质为商品房,房屋的抵押情况为:该房屋已经设定抵押,抵押权人为建设银行,抵押金额为40万元,该房屋的抵押,甲方应公积金初审前办理抵押注销手续。该房屋的租赁情况为该房屋未出租。经甲乙双方协商一致,该房屋成交总价为282万元,乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金8万元,定金通过自行交接方式划转。乙方选择公积金贷款申办贷款,拟贷款金额为120万元,甲乙双方一致同意,乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后2016年10月11日,乙方向甲方支付62万元,资金通过自行交接方式划转。第二次于网签后2016年10月30日前,乙方向甲方支付92万元,资金通过资金存管方式划转。合同第七条房屋的交付约定:甲方应当在产权转移当日(填写条件或时间)将该房屋交付给乙方。合同第八条税、费相关规定:本次交易应缴纳的所有税、费由乙方全部承担。合同第九条权属转移登记约定:甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的,乙方有权单方解除合同。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书,甲方有权单方解除合同。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。第十条违约条款约定:(一)除不可抗力外,甲方逾期交房违约责任:1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的,甲方逾期10日之内交付,自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金,且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日,甲方应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向乙方支付违约金,该违约金应于房屋实际交付之日支付。2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的,甲方逾期10日之内交付,自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金,且应于实际交付之日向乙方支付,合同继续履行。甲方逾期超过10日,乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的,适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的,甲方应当继续履行,应于该房屋实际交付之日按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。(二)除不可抗力外,乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任:1、乙方逾期在10日之内,合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任,并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的,甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的,适用本合同第十一条第一款的约定。(五)除本合同另有约定的违约责任外,任何一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行,违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任;如构成本合同解除情形的,适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条合同解除条款约定:(一)如甲方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款;如已付款不足以抵扣,乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后,乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续,如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。(二)如乙方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方,并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方,则每逾期一日,应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等,如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同第十三条争议解决方式约定,本合同项下发生的任何争议,由甲乙双方协商解决;协商不成,任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。合同第十四条其他约定:本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。王某作为出卖人在买卖合同上签字确认,李某作为买受人在买卖合同上签字确认。

 

  王某(出卖方,甲方)、李某(买受方,乙方)与中介公司(见证方,丙方)签订《补充协议》,约定经双方协商并交由丙方见证,就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议:第一条:甲方同意将涉案涉案房屋出售给乙方。第二条:经甲乙丙三方友好协商同意,甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺,都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条:甲乙双方要求,网签后乙方自行支付甲方购房款62万元。由于不动产以产权转移为法律标记,丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险:1、被法院查封的风险。2、合同履行周期的风险。甲乙双方已经充分理解上述风险,要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务,丙方已尽到风险告知义务,上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担,丙方不承担任何责任。第五条:因标的房屋处于抵押中,甲方无力自行还清债务。乙方同意,在签署本协议后30日内与甲方共同到建设银行代甲方提前还款62万元,乙方代甲方向建设银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于丙方指定第三方机构人员就甲方全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由乙方支付。公证办理完毕后,甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方,用于办理产权转移登记手续。甲乙双方就与第三方机构人员办理全权委托手续事宜权利义务及收费以甲乙双方与第三方机构人员签订的《委托服务合同》为准。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的,乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的,甲乙双方协商,协商不成的,甲乙丙三方免责合同终止,甲方退还乙方已支付定金,丙方退还乙方已支付佣金。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料,则视为甲方违约,甲方应退还乙方已经支付的全部款项,并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。第六条违约条款:除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外,甲乙任何一方违反本补充协议的约定,违约方应向守约方支付房屋成交总价款的20%的违约金。第七条其他约定:本协议如有未尽之处,视为双方无约定或不需进行约定,若有争议发生,应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分,如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触,以本协议为准。协议最后显示签署日期为2016年9月17日。关于补充协议的签订时间,李某表示补充协议的签订日期为2016年9月26日,落款日期倒签为2016年9月17日,2016年9月29日中介公司完成最终的签章。王某表示甲乙双方签订补充协议日期为2016年9月17日,因补充协议涉及到中介公司,中介公司盖章日期为2016年9月26日,所以该补充协议日期不是倒签。王某表示因李某不付款,其于2016年11月份在中介公司拿到该补充协议。

 

  买卖合同签订当日,李某向王某支付购房定金8万元,王某向李某出具了定金收据。买卖合同约定,第一笔购房款62万元应于网签后2016年10月11日支付,即约定网签时间为2016年10月11日前。但实际网签时间为2016年10月17日。网签时间推迟的原因是:双方于2016年9月17日签约后,王某提交户口本、离婚证等网签资料迟延,购房资格及客户资料核验期间正好赶上国庆七天假期,草拟网签在房源核验和客户资料审核通过后于2016年10月12日正式出示,10月17日正式办理网签。

 

  王某向建设银行预约于2016年11月2日办理解押。但因双方对解押当日应当支付62万元房款还是应当支付62万+92万房款存在争议,因此王某拒绝于11月2日办理解押。本案审理过程中,第三人中介公司申请经手该交易的公司经纪人常某到庭作证,常某表示在2016年11月2日预约解押前,王某预约过两次解押,预约解押时间由2016年10月30日改为2016年10月10日,但因为客户资质审核在2016年10月12日才出来,故李某在2016年10月10日没有支付第一笔首付款。在2016年11月2日,王某没有去银行办理解押。王某表示:按照我方理解李某应在2016年10月17日支付第一笔购房款62万元,2016年10月30日支付第二笔购房款92万,这样在11月2日办理解押时李某应该同时支付62万+92万两笔购房款。李某表示根据合同约定,其在2016年11月2日解押当天支付62万元即可,但是王某认为我方应支付62万+92万,所以王某解押当天拒绝前往办理。

 

  就解押当天应支付哪笔购房款问题,第三人中介公司表示:按照合同,解押当天应支付62万。关于第一笔购房款62万何时支付的问题,按照合同约定应为网签后2016年10月11日支付,但实际网签时间延后到2016年10月17日。王某表示:虽然网签时间晚了6日,但是网签时间的推后和李某实际付款时间并没有冲突,双方之间并不互相影响。本案的合同和正常二手房买卖合同不一样,对我们不太公平,李某应该先付一笔款,我方才能去预约解押。李某表示:关于62万的首付款,双方在补充协议第五条有了充分约定,所以62万并不如王某所述和其他合同一样是首付款,而是专项为解押准备的解押款。且解抵押收款方是银行,不是王某。62万的付款需要三方同时去银行,由我方付给银行。

 

  关于第二笔92万购房款支付的问题,中介公司表示:按照合同约定2016年10月30日就应该支付了,与解押当日支付62万在时间上已经冲突。王某表示:虽然网签错后,但是并不影响双方两笔款项的付款时间。中介公司的证人常某表示:92万和62万没有必然联系,92万不能顺延,应该按照合同约定在2016年10月30日支付。关于第二笔92万购房款支付给方式问题,王某表示:我方要求李某于2016年11月4日都给我方,但是在2016年11月4日还是没有办法凑齐。李某表示:按照合同约定92万是资金存管,没有办法将该钱打到王某账户中去。中介公司给我的解释是我方和王某到中介公司在光大银行,由王某新建一个光大银行的账户,在中介公司见证下,我方存入92万,账户锁死。关于李某62万和92万两笔购房款支付能力的问题,李某提交了其银行卡网银记录、流水明细、短信,用以证明李某有能力在上述时间节点支付相应涉案房款。王某、第三人中介公司对该证据的真实性认可。李某提交的证据显示在2016年10月10日有支付第一笔62万购房款的能力,在2016年11月3日起其存款余额有支付第一、二笔购房款的能力。

 

  2016年11月5日,李某表示其带着62万+92万购房款去第三人中介公司店面,第三人中介公司证人崔某通过微信告诉王某:王姐,明天客户给您交接首付款您几点有时间。王某通过微信回复:现在有事一会联系。明天先不能去了,客户不按原合同约定履行,不能再继续了,现在我有要求,你看怎么办。崔某表示:首付款是指除了贷款之外的即62万+92万。关于王某的微信回复,崔某表示在2016年11月6日下午发给王某了,王某回复有事之后联系,晚上8点王某回复明天不能去了,因为李某没有按照合同约定付款。

 

  王某分别于2016年11月14日和2016年11月20日向李某及第三人中介公司邮寄了解约通知函。第三人中介公司表示:2016年11月14日的解约通知函未收到,2016年11月20日的解约通知函在2016年11月22日收到。王某表示要求法院确认王某和李某签订的合同及补充协议于2016年11月22日解除。王某提交2016年11月20日解约通知函一份及挂号信收据及邮寄过程查询用以证明双方合同已解除。2016年11月20日解约通知函载明:依据合同第四条约定,你应于网签后2016年10月11日前向我支付购房款62万,网签后2016年10月30日前向我支付购房款92万。现双方已完成网签,而你却未依约支付购房款。现已逾期超过10日。你未依约按时足额支付购房款的行为已构成严重违约,依照双方合同相关约定,特正式通知你:立即解除你我双方所签的买卖合同。李某表示:王某没有合同解除权。第一笔62万购房款由于网签推后才导致双方预约了2016年11月2日的解押,由于王某单方不去解押导致我方不能支付62万。我方在2016年11月4日就可以准备62万+92万购房款了。即使不扣除网签拖延的时间,按照合同约定李某在逾期超过10日,王某才能单方解除合同,而李某的第二笔购房款支付时间为2016年10月30日,故王某在2016年11月10日前不能行使解除权。但是我方应该按照万分之五支付违约金,但是支付哪笔购房款的违约金没有约定。且在2016年11月5日,我方带了62万+92万找了中介公司。在中介公司门店,我方与中介公司同王某电话沟通,起草了一份后续的补充协议,当时王某在电话里拖延了,李某和中介公司的的都签字了,之后王某反悔,没有签字。

 

  关于违约金的问题,王某在本诉中、李某在反诉中均主张56.4万元的违约金。王某主张违约金的依据是买卖合同第十条第二款。王某认为李某的违约给其造成如下损失:一是王某只拿到李某给付的8万元定金导致王某不能在北京和海南买房,因房价上涨造成房价上涨的损失。二是因为经济困难,为周转向亲戚朋友借款导致的损失。同时,王某也表示:北京和海南的房屋也没有确定。借款损失也没有办法估算。李某表示:要求王某支付违约金的依据是补充协议第六条。王某的违约给李某造成的损失为:孩子因为户口没有落户到涉案房屋错过了今年入学报名的时间和我方无法入住产生的从2016年12月17日开始每月3000元的租金损失。关于双方违约金数额和标准的问题,双方均认为应该参考实际损失计算违约金。

 

  涉案房屋于2014年2月11日在建行设定了抵押,抵押金额为66万元,抵押权人建行提交的证据显示截止到2017年6月27日,王某尚欠的贷款本金余额365680.48元。建行表示若涉案房屋发生产权变更情形,应在变更前先偿还在建行办理的贷款,不得侵害建行合法权利。被告李某表示如果双方的合同继续履行,其能够一次性将剩余购房款支付至法院账户,并希望代原告王某清偿在建行的借款本息等所有欠款,建行配合办理解押手续,其清偿的欠款应抵扣购房款,并同意将抵扣欠款后的购房款交付给王某,并要求王某办理房屋过户手续,并在房屋过户完成的次日按照合同及附件载明的交付标准将房屋予以交付。

 

  本案审理过程中,李某于2017年9月18日将剩余购房款274万元支付至本院账户。

 

  三、法院判决

 

  1、原告王某继续履行双方于二0一六年九月十七日签订的《存量房屋买卖合同》,继续履行双方及第三人中介公司于二0一六年九月十七日签订的《补充协议》;

 

  2、被告李某于本判决生效之日起三十日内代原告王某向第三人建设银行清偿所有欠款;第三人建设银行于欠款完全清偿之日起十日内协助原告王某、被告李某办理完毕涉案房屋的抵押权注销登记手续;

 

  3、被告李某于上述第二项代偿义务完成后十日内,向原告王某支付扣除清偿欠款及相关费用后的购房余款;

 

  4、被告李某完成上述第二项代偿义务及第三项支付购房余款义务、涉案房屋抵押权注销登记手续完成之日后十五日内,原告王某协助被告李某办理涉案房屋的所有权转移登记手续;

 

  5、原告王某于涉案房屋所有权转移登记完成之日起十日内,将涉案上述房屋交付给被告李某;

 

  6、驳回原告王某的诉讼请求。

 

  7、驳回被告李某的其他反诉请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  依法成立的合同具有法律约束力。本案中王某与李某在中介公司的居间服务下签订了买卖合同、补充协议,由李某购买王某所有的涉案涉案房屋,上述合同、补充协议系买卖双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,系有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中王某作为出卖人认为李某未按照合同约定支付购房款的行为构成违约,并向买受人及居间人发出解约通知函,要求解除买卖合同及补充协议,并要求法院确认解约函自对方收到之日解除;李某作为买受人,认为其不存在逾期付款的违约行为,即使存在逾期付款行为,也未达到合同约定的解除条件,因此要求出卖人王某继续履行买卖合同及补充协议。由上述可见,本案中双方争议的焦点问题是李某是否存在逾期付款的违约行为,如果存在逾期付款的违约行为,是否达到合同约定的解除条件。

 

  本案中关于房屋买卖事宜,先后签订有买卖合同、2016年9月17日的补充协议,因此对相应权利义务责任内容应以最后签署的补充协议为准,双方于2016年9月17日签约后,李某向王某支付购房定金8万元。合同履行过程中,因出卖人王某未能及时提供网签资料,房源核验及购房资格审查遇到国庆放假等问题,导致网签时间向后推迟,正式网签时间为2016年10月17日。根据买卖合同及补充协议的约定,第一笔购房款是用于王某办理抵押注销手续,需要买卖双方共同到卖方的贷款银行办理,网签后王某预约的解押日期为2016年11月2日,网签时间的退后及网签后双方均同意李某在解押当日支付第一笔购房款62万元的行为,表明双方一致同意将合同约定的第一笔购房款的支付时间顺延至2016年11月2日解押当日,因此李某应于解押当日支付第一笔购房款62万元。合同约定的第二笔购房款的支付时间为2016年10月30日,距合同约定的第一笔购房款的支付日期2016年10月11日相距19天,由此可以推知,第二笔购房款的付款时间应为第一笔购房款付款日后的第19日,在网签时间退后,双方关于第一笔购房款付款日期延迟至2016年11月2日的情况下,第二笔购房款的付款期限应截止为2016年11月21日。王某要求李某于2016年11月2日解押当日同时支付第二笔购房款92万元,李某11月2日当日并没有支付92万元的能力,但表示在11月4日即能够支付第二笔购房款,且李某提交的证据也表明其在11月4日即具有支付第二笔购房款的能力,在第二笔购房款的付款期限内因王某拒绝办理解押手续和继续履行合同,导致李某的购房款未能支付,因此李某并不存在逾期支付购房款的违约行为,在此情况下,王某作为出卖人,负有继续履行合同的义务,但其后王某拒绝履行合同的行为实为不妥。因李某并不存在逾期付款的违约行为,因此王某以李某逾期付款构成违约为由发出的解约通知函,并不发生合同解除的法律后果,故对王某要求确认双方的买卖合同及补充协议解除的诉讼请求,法院不予支持。与此相应,对王某要求李某配合撤销涉案合同网签手续的诉讼请求,法院亦不予支持。与此相应,对李某要求王某继续履行买卖合同及补充协议的反诉请求,法院予以支持。

 

  王某作为房屋出卖人,负有按照买卖合同及补充协议约定,办理交易手续即提前还款及抵押权注销登记手续、过户并将房屋交付给李某等义务,李某作为房屋买受人,负有按照买卖合同及补充协议约定支付购房款的义务。出卖人出售房屋的目的系为了获得房屋价款,李某向王某支付购房款定金8万元,尚欠购房余款274万元未付,因李某表示剩余274万元能够一次性交纳至法院账户,并于2017年9月18日将款项支付法院账户,在王某提出解除合同拒绝履行合同的情况下,李某将剩余购房款支付至法院账户的行为,系李某履行支付购房款义务的体现,法院对此不持异议。

 

  因本案交易房屋尚有抵押权,抵押权人为建行,因此本案双方交易过户的前提是提前向建行清偿欠款并解除涉案房屋上的抵押权,李某表示希望代王某向建行清偿欠款,且建行表示涉案房屋产权变更前应先行偿还在建行办理的贷款,法院对此不持异议。建行在欠款清偿后,应当及时配合办理涉案房屋的抵押权注销登记手续,李某代王某清偿的对建行的欠款应抵扣购房尾款,李某仍应将抵扣后的购房余款支付给王某。向买受人交付房屋是买卖合同中出卖人的基本合同义务,故对买受人李某要求出卖人王某交付房屋的诉讼请求,法院予以支持。

 

  关于王某要求李某支付违约金的诉讼请求,如前所述,因李某并不存在逾期付款的违约行为,故对王某的该项诉讼请求,法院不予支持。关于李某要求王某支付违约金的反诉请求,双方合同率履行的中断系因网签推后、合同约定的购房款支付期限需要重新商定的情况下,双方关于购房款支付问题上的认识分歧所致,在双方的合同继续履行的情况下,李某亦未对合同履行中断对其造成的损失提供充分有效的证据,故对李某的该项反诉请求,法院不予支持。

 
分享到:

上一篇:房屋买卖合同约定的违约金过高该怎么办?

下一篇:房地产律师:购买房屋多年后以系违法建筑要求撤销合同被驳回

律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询