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借名人产权取得——借名买房中,登记人应如何证明自己享有房屋所有权?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-04-01 09:39

一、原告诉称
原告刘某一诉称,被告李某一、赵某一恶意串通损害了原告刘某一的合法权益。2002年,被告李某一欲在北京购买一套房屋,但是因不具有购房资格,便借用原告刘某一的名义购买房屋。2002年6月30日,原告与卖方签订了《房屋买卖合同》,购买×小区×号房屋,该房屋系经济适用房,约定房屋总价款30万元,以贷款方式支付。合同签订后,李某一支付首付款7万元,并以原告刘某一名义贷款23万元,贷款期限为十年。后房屋过户至我名下。
2006年8月15日,原告刘某一与被告李某一签订《房屋转让合同》,约定李某一将案涉房屋以总价款40万元转让给刘某一;合同签订当日刘某一支付25万元房款,剩余款项一年内还清;由刘某一偿还银行贷款。该合同签订时,赵某一作为见证人在场。
2007年2月20日,刘某一与李某一签订《补充协议》,协议显示,李某一曾向赵某一借款15万元,该笔借款由刘某一偿还,若刘某一到期未还款,则终止李某一与刘某一之间的房屋买卖交易,到时李某一将房屋转让给赵某一。六个月后,刘文书与赵某一签订《房屋转让合同》,将案涉房屋转让给赵某一,并约定了管辖法院。
2007年12月1日,赵某一将我与李某一诉至河北省某市人民法院,法院判决案涉房屋归赵某一所有。2014年法院通过强制执行将房屋过户至赵某一名下,赵某一取得房屋所有权后,转让给了第三人。原告认为,李某一与赵某一违反了不动产专属管辖的规定。
原告认为案涉房屋应系原告所有。原告与李某一签订了房屋转让合同,双方的债权债务已经结清,房屋贷款系原告偿还且一直占有使用案涉房屋。现在赵某一已将房屋出售,根据评估,房屋价值300万元。二被告严重损害了原告的合法权益,但因原告未按约定偿还15万元及未支付部分房款,请求法院判决赵某一支付240万元房款,李某一对此笔房款承担连带责任。
二、被告辩称
被告李某一辩称,原告刘某一所称不属实,请求人民法院驳回原告诉讼请求。首先,案涉房屋系我借用刘某一的名义购买且以他的名义办理贷款手续,我为房屋的实际所有权人,刘某一向我出具证明,证明我与他之间存在借名买房的事实。之后,我以经办人资格办理了经济适用房的相关手续。我支付了房屋的首付款、手续费、经济适用房与商品房的差价以及部分贷款本息。
第二,我确实与刘某一签订了《房屋转让合同》,但2007年,双方又重新签订了《补充协议》,则之前转让合同被撤销,且我与刘某一的债权债务根本未结清。刘某一未按照补充协议约定偿还15万元借款,致使赵某一以15万元获得房屋所有权,导致我损失重大。而在河北省某市法院作出判决后,刘某一本可以提出上诉却放弃,致使我损失扩大。
第三,案涉房屋实际上应为我与刘某一、赵某一共同共有。我们三人原约定,向赵某一借款15万元,以刘某一名义在京购买房屋共同出资经商。赵某一曾出具证明书,证明我们多次书面约定案涉房屋系三人共有。而现在原告未实际支付房款却想独占案涉房产,侵害我们的合法权益,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告赵某一辩称,请求法院驳回原告的诉讼请求。首先,案涉房屋系李某一借用刘某一的名义购买,李某一为房屋的实际所有权人,刘某一对此也承认。后二人虽签订了房屋转让合同,但被2007年2月签订的《补充协议》所取代,原合同被撤销。但因刘某一未按照合同约定履行还款义务导致房屋交易终止。
第二,根据我与李某一签订的《房屋转让合同》,我将李某一、刘某一诉至法院,2008年2月,法院经审理判决房屋归我所有,判决书已经生效。但是在法院查封案涉房屋后,刘某一将房屋出卖给第三人,第三人又进行了出租。直到2014年,法院强制执行将房屋过户至我名下,我还清案涉房屋上的贷款并依据政策交纳了税款,房屋性质为商品房。但房屋一直不能交付于我,最后我与案外人徐某一达成协议,我将案涉房屋低价转让,徐某一向原承租人支付租金,至此房屋才得以交付给买受人,但给我造成了巨大损失。
第三,我与李某一存在法律关系,但与刘某一不存在合同关系。根据法院判决,案涉房屋原所有权人仍是李某一,并非刘某一。
综上所述,我不同意原告的诉讼请求,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
2002年,李某一借刘某一名义购买案涉房屋和办理贷款手续。房屋总价款30万元,李某一支付首付款7万元。后刘某一向李某一出具《证明》,证明李某一为房屋的实际所有权人,李某一已经向刘某一支付经济适用房与商品房的差价及相关费用。
2006年8月15日,刘某一与李某一签订《房屋转让合同》,赵某一作为见证人在场。约定由刘某一向李某一支付其应得的首付款、涨款共计40万元;合同签订当日刘某一支付25万元房款,剩余款项一年内还清;由刘某一偿还银行贷款。合同签订后,李某一将房屋交付于刘某一。
2007年2月20日,刘某一与李某一签订《补充协议》,约定李某一向赵某一15万元借款,由刘某一在2007年5月前偿还,若到期未还,则终止房屋交易。经查,2003年,李某一向赵某一借款15万元。刘某一到期未偿还赵某一15万元借款。2007年8月20日,李某一与赵某一签订《房屋转让合同》,约定,因刘某一未按照《补充协议》约定偿还赵某一借款,所以李某一依约与刘某一终止房屋买卖交易,李某一和刘某一之间的债权债务关系与赵某一无关;将房屋依市场价转让给赵某一,因考虑到李某一与赵某一之间的借款、违约金及合作经商资金往来等,在房屋交易完成后,房款多退少补;约定因房屋产生的纠纷,由河北省某市人民法院管辖。
2007年12月,赵某一以买卖合同纠纷为由将刘某一、李某一诉至法院,要求确认合同效力及案涉房屋归赵某一所有。2007年12月26日,法院查封案涉房屋。2008年2月22日,法院作出判决,判决案涉房屋归赵某一所有。2014年9月,法院强制执行将案涉房屋过户至赵某一名下。2014年11月,赵某一将房屋转让给徐某一,成交价格150万元。在法院查封案涉房屋期间,刘某一将房屋出卖给第三人,并进行了交付。第三人向法院提出执行异议,但被法院驳回。
四、法院判决
驳回原告刘某一的诉讼请求。
五、律师点评
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,李某一以刘某一的名义与卖方签订《房屋买卖合同》,合同签订后,李某一支付首付款,并以贷款方式还款,房屋登记在李某一名下。双方存在借名买房事实,房屋所有权实际归李某一所有,刘某一对此承认。
2006年8月,李某一以实际所有权人的身份将房屋转让给刘某一,签订《房屋转让合同》,之后双方又签订了《补充协议》,约定由刘某一偿还李某一的借款15万元,到期未还则房屋买卖交易终止,由李某一将房屋收回转给赵某一。后证明,刘某一确实到期未还款,所以其二人的《房屋转让合同》终止,李某一可依约将房屋转让给赵某一。
2007年8月20日,李某一与赵某一签订《房屋转让协议》,约定因刘某一到期未能还款,李某一将房屋转让给赵某一,并约定了管辖法院。后因产生纠纷赵某一诉至河北省某市人民法院,法院经审理判决房屋归赵某一所有。经过执行程序,法院将案涉房屋过户至赵某一名下。
根据河北省某市人民法院的判决可知,刘某一与李某一之间的《房屋转让合同》已经终止,李某一仍系案涉房屋的所有权人,赵某一可以依据与李某一签订的《房屋转让合同》取得房屋所有权。而赵某一与刘某一之间不存在房屋买卖关系。
刘某一主张按照市场价格返还房款并由李某一承担连带责任,但未提出证据证明自己系案涉房屋的所有权人和支付购房款,其与李某一之间的《房屋转让合同》也已经终止,所以诉讼请求不能得到支持。
据此,人民法院驳回刘某一的诉讼请求判决正确。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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