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房产律师:房屋买卖合同中如何认定是否存在恶意串通?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-02-19 12:41

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一、案件介绍:
1、原告诉称:
蔡A、董B诉称:M房产公司系诉争房屋的开发商,N公司为诉争房屋的销售代理商,N公司宣传该项目系人大附学区房。蔡A、董B因孩子上学需要于2016年10月8日支付购房意向金十万元,11月5日向N公司支付会员服务费四十万元后获得认购机会。2017年1月15日,蔡A、董B与M房产公司签订北京市商品房认购书,购买房山区的诉争房屋,房屋总价款为一千零二十万元,1月25日签订了《北京市商品房现房买卖合同》。蔡A、董B支付购房款六百一十万元后去人大附为孩子入学报名时被告知该房屋不属于人大附学区房。鉴于诉争房屋无法满足孩子上学的需求,蔡A、董B多次找两被告协商解除合同、返还购房款及会员费,M房产公司以人大附学区房的虚假宣传及承诺非其作出,同意解除合同但必须扣除131.2万违约金,二原告无奈之下于2018年5月28日与M房产公司签订解除协议。
N公司以买房可以上人大附的承诺系M房产公司为N公司的销售人员进行项目培训时的内容及项目卖点之一,且二原告交纳的会员费已经支付给渠道公司为由拒绝返还。综上所述,二被告受利益驱动,恶意串通,垄断房源,违法违规销售房屋,在虚假宣传及承诺无法兑现后,M房产公司恶意克扣二原告的购房款,N公司违法违规收取会员费且拒绝返还,为维护二原告的合法权益,诉至法院,请求法院判令:1.请求法院依法确认蔡A、董B于2017年1月25日与M房产公司签订的《北市商品房现房买卖合同》无效;2.判令M房产公司返还蔡A、董B购房款六百一十万元;3.请求法院判决N公司返还蔡A、董B会员服务费四十万元;4.请求法院判决M房产公司、N公司赔偿蔡A、董B经济损失一百万元。
 
2、被告辩称:
M房产公司辩称:蔡A、董B与我公司签署的《北京市商品房现房买卖合同》是有效的并进行了网签,由于双方于2018年5月28日签署了解除协议,并且已经撤销了网签,故《北京市商品房现房买卖合同》现在已经解除。因双方已经签署解除协议且解除协议有效,因此不同意返还六百一十万元。不同意蔡A、董B主张的赔偿。我公司对于蔡A、董B所述的学区房一事没有作出过承诺,蔡A、董B所述的学校与房产不在一个区,学校为丰台区,房产位于房山区,蔡A、董B对此应该有所判断。
2017年1月25日双方签署房屋买卖合同,合同约定2017年3月10日前须将余款付至我公司,后因其未通过银行的贷款审批,导致逾期支付剩余房款,后原告于2017年11月10日向我公司申请退房,依据双方合同附件13的3.1(2)条及12.3条约定,蔡A、董B应按房价款20%支付违约金,后我公司依据第12.3条的约定,向蔡A、董B主张房价款20%作为违约金,即二百零四万元。后经双方协商我公司对违约金数额进行了减免,双方在2018年5月28日签署了解除协议。解除协议系双方协商一致且自愿的基础上签署的,不存在逼迫的情况,故该协议有效且已生效应按此执行。
N公司辩称,同意M房产公司的答辩意见。另外我公司并非涉案房屋的销售代理商,只是购房信息的提供者。我公司不同意返还四十万元。蔡A、董B交纳的是会员服务费,我公司提供信息服务、与开发商进行协调,降低涉案房屋的认购价格、成交价格,因此会员服务的内容在房屋价格上已经体现了。蔡A、董B与M房产公司已经签订了解除协议且购房合同已经约定了违约金,因此发生的费用应该由蔡A、董B自行承担。
二、法院查明:
2017年1月25日,M房产公司(出卖人)与蔡A、董B(买受人)签订了《北京市商品房现房买卖合同》,约定蔡A、董B购买诉争房屋。房屋总价款壹仟零贰拾万。合同签订前,买受人已经支付了定金壹佰万元,定金在支付首付款时作为商品房价款。买受人应当在2017年1月25日前支付首付款四百一十万,剩余款项向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年4月1日前向买受人交付该房屋。合同附件五约定,签订合同之日起45日内(即2017年3月10日前),买受人需要将按揭贷款610万足额交付至出卖人指定账户。买受人选择贷款方式支付房款的,不影响买受人按期支付房款义务。若买受人没有依照合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或者所获贷款不足以支付应付房款,则买受人应在该日期前一次性向出卖人支付该部分房价款,否则应视为买受人“未能依照约定时间付款”,出卖人有权依照合同第9条以及附件13“补充协议”第3条的规定,向买受人主张违约责任。
附件13“补充协议”第3条系关于房款支付及结算的补充,其中第3.1条约定:“买受人未按照约定的时间付款的,按照逾期时间,分别处理:(1)逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付房价款总额万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达且合同网签注销完毕后30日内按照房价款总额的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付款。买受人愿意继续履行合同的,……”;第12.3条第一款约定:除《现房买卖合同》及本补充协议约定一方有权单方解除合同的情形以外,任何一方不得擅自解除合同。如买受人提出退房申请,出卖人同意的,或经司法机关裁判或调解而解除合同的,买受人亦应向出卖人支付该房屋房价款总额百分之二十的违约金,同时买受人因购买该房屋而与第三方发生的各项费用,包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用由买受人自行承担。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2018年5月28日,M房产公司(甲方)与蔡A、董B(乙方)签订解除协议,双方确认乙方于2016年10月8日支付房款10万元、2016年11月7日支付房款90万元、2017年1月25日支付房款310万元,2017年8月8日支付200万元,以上合计支付购房款总额为610万元,剩余购房款410万元至今未付。
乙方单方要求解除甲乙双方就购买诉争房屋所签署的原合同。经双方协商一致后,约定如下:1、甲方同意乙方放弃购买诉争房屋。双方协商一致同意双方签署的《现房买卖合同》在2018年5月28日解除。2、依照原合同附件13《补充协议》第12-3第一款相关约定,乙方应当向甲方支付房屋总价款的20%作为违约金。现双方协商一致,甲方同意将乙方的违约金数额进行减免,乙方向甲方支付违约金131.2万元从乙方已付甲方610万房款中扣除,甲方在2018年12月31日退还乙方退还违约金后剩余的购房款478.8万元。该协议中,双方还对退款的其他事宜进行了约定。协议签订之后,双方办理了网签注销手续。截止法庭辩论终结时,M房产公司尚未退还蔡A、董B剩余购房款。
法院另查明,蔡A、董B在2016年11月5日向N公司缴纳会员服务费40万。蔡A称缴纳该款项和前期缴纳的款项均系同一销售人员程某接待,且收款人没有向其说明款项性质,因此以为是房款。
N公司称该40万元系会员服务费,一般情况下回合客户签订会员服务协议书,但因为时间仓促,没有和蔡A、董B签订会员服务协议,会员服务的主要内容为替买房人和开发商谈一个优惠价格,享受房价款减免,另外还有一些后交易服务,客户和开发商网签之后,会员服务终止。蔡A对优惠价格的陈述为:诉争房屋要价1100万元,蔡A询问程某能否打折时程某表示交40万元就能抵80万元,而且涉案房屋之前卖给别人了,如果交了40万就能将之前的客户劝退。直到签订网签合同时,蔡A才发现合同价为1020万元,获悉40万元抵80万一事。M房产公司则称优惠价格80万为给予通过中介介绍的买受人的优惠,M房产公司和N公司没有任何合同关系。
经询问,蔡A、董B认为商品房销售合同无效的理由有:M房产公司虚假宣传学区房的行为违反法律行政法规的强制性规定;M房产公司与N公司恶意串通、以虚假宣传形式误导蔡A、董B购买涉案房屋。蔡A、董B亦明确表示其要求退还房款610万元及赔偿损失系基于商品房销售合同无效主张。
蔡A、董B称涉案房屋为人大附学区房系销售人员程某(音)口头承诺,且网签当时程某与M房产公司的销售人员贾某均在场,二人均未否认涉案房屋为学区房。为证明存在虚假宣传,蔡A、董B提交了蔡A与程某微信聊天截图一页,其中有“学校的问题也是贾某他们给我们培训的”的表述。M房产公司与N公司均不认可该证据,且均否认程某为其工作人员。另,M房产公司否认其销售人员向买受人承诺涉案房屋为学区房,在中介人员所谓的“培训”中亦未作出该承诺。
 
三、法院判决:
北京市丰台区人民法院经审理后判决:
驳回蔡A、董B的诉讼请求。
 
四、商品房买卖合同律师靳双权点评:
商品房买卖合同律师靳双权认为:当事人主张合同无效须以法定事由为依据。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
在本案中,蔡A、董B主张其与M房产公司签订的现房买卖合同无效,其有义务就关于上述合同无效的法定事由的事实提交证据。蔡A、董B主张M房产公司存在虚假宣传行为,但其提交的证据并不足以证明虚假宣传的事实存在,蔡A、董B应当承担举证不能的法律后果。同时,虚假宣传导致蔡A、董B产生错误认识订立合同并非合同当事人主张合同无效的法定事由。
恶意串通系指行为人与相对人之间存在损害国家、集体或第三人的利益的主观故意而实施的相互串通的行为。对于本案现房买卖合同而言,行为人与相对人应为现房买卖合同的双方,现蔡A、董B所持出卖人M房产公司与他人N公司恶意串通的意见,并非法律意义上影响合同效力的恶意串通行为。因此,对于蔡A、董B主张现房买卖合同无效的诉讼请求,法院未予支持。因蔡A、董B明确表示返还房款610万元与赔偿损失的诉讼请求均系基于合同无效主张,故对于该二项诉讼请求,法院也没有支持。
蔡A、董B主张N公司为代理销售公司,M房产公司与N公司均予否认,且蔡A、董B未提交相应的证据予以证明。鉴于蔡A、董B与N公司之间并非本案审理的商品房销售合同法律关系,故对于要求N公司返还会员服务费及赔偿损失的诉讼请求,本案中法院不宜一并处理,蔡A、董B可另行主张。
综上所述,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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