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在房产份额转让中出现争议应该怎么办?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-12-26 21:57

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


上诉人诉称

上诉人诸葛雄、楚云奇不服原审判决,向本院提起上诉称:(一)订立《还款协议》、法院解除争议房屋的查封、该房屋于2009824日转让,对这一过程,袁兆帝知晓并积极予以促进,且袁兆帝与诸葛雄、黄小玲订立《还款协议》的时间为200986日,本案起诉时间是2010927日,袁兆帝向人民法院行使撤销权的行为已超过法定一年的除斥期间,一审法院认定袁兆帝起诉未超过一年的除斥期间错误。(二)上诉人为了避税只提供交易价为7000100元的《长沙市二手房买卖合同》而没有提供交易价为1450万元《房地产买卖合同》。其代陈琳、黄小玲、陈云清偿债务9615171.09元,加上黄小玲欠其借款4637500元,上诉人为该房产实际付款14252671.09元,这与《房地产买卖合同》载明的1450万元的交易价相当,该房产交易价格不构成明显不合理的低价转让,一审法院以《长沙市二手房买卖合同》认定争议房产实际转让价格为7000100元错误。(三)袁兆帝与陈琳、彭志伟之间的民间借贷纠纷案正处于二审审理中,被上诉人诉称陈琳及其丈夫彭志伟欠其5399670元债务属于不合法的高利贷且未确立的债务,一审判决认定陈琳转让房产的行为损害债权人袁兆帝的合法权益的理由不成立。(四)在得知争议房产将被拍卖用于优先偿还陈琳、黄小玲、陈云所欠长沙银行股份有限公司瑞昌支行的借款,该房产当时的拍卖价大概是700万元,且陈琳、黄小玲、陈云还有其他债务,其债权只能实现很小份额的情况下,袁兆帝积极做上诉人工作,希望上诉人在该房屋被开福区法院拍卖前买下来,同时承受黄小玲与彭志伟(陈琳)的共同债务4637500元,以便在以后该房拆迁时用拆迁款清偿。经多次沟通,上诉人与袁兆帝、黄小玲于200986日达成《还款协议》。在袁兆帝于2009811日向一审法院申请解除该房屋的财产保全措施、上诉人清偿了陈琳、黄小玲、陈云所欠债务后,上诉人于2009824日受让了该房产。该房产的转让,由袁兆帝积极促成,且上诉人的购买是善意,一审判决认定上诉人不属于善意错误。(五)上诉人受让该房产后,向善意第三人工行广厦支行抵押贷款700万元,一审判决侵犯了该行的利益。综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。


被上诉人辩称

被上诉人袁兆帝答辩称:(一)200986日的《还款协议》是袁兆帝、黄小玲、诸葛雄三方签订,陈琳或彭志伟没有参与,袁兆帝没有同意陈琳将其房产份额卖给上诉人的意思表示,更没有同意陈琳低价出卖而致其债权无法清偿的意思表示,且《长沙市二手房买卖合同》系在2009814日后签订,2010223日彭志伟向其出具用争议房屋份额作抵的《还款承诺书》,因此,其请求撤销陈琳与诸葛雄、楚云奇之间房产份额的买卖合同未超过一年的除斥期间。(二)上诉人对该房产7000100元的转让价格直到工行广厦支行参加诉讼后才予以“改口”,且上诉人所称的代为清偿其他人债务的事实没有证据证明,一审法院认定《长沙市二手房买卖合同》中的7000100元系房产转让的真实价格正确。(三)彭志伟和陈琳于2010223日向其出具的《还款承诺书》明确载明欠款为539.967万元,且其债权已得一审判决支持,其对陈琳的债权系合法有效的债权。(四)上诉人明知陈琳夫妇与袁兆帝之间的债权债务关系,上诉人自己亦是陈琳夫妇的债权人,其仅以100元现金象征性支付,再用该房产抵押贷款支付购房款,从而获得该房产的所有权,且其用《评估报告》抵押贷款,应当知道该房产当时市场价值为1466.86万元,由此可见,上诉人明显不是善意第三人。(五)本案撤销权没有损害工行广厦支行的利益。

原审被告陈琳称:袁兆帝对陈琳的债权不是确定的合法债权,涉案标的物的转让是经袁兆帝同意才予以转让,其行使撤销权超过一年的法定除斥期间,且其起诉是要求撤销全部合同,包括黄小玲的,但一直没有提出变更诉讼请求,因此,请求驳回被上诉人的诉讼请求。


本院查明

本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。


本院认为

本院认为:本案的争议焦点是陈琳将其案涉房产份额转让给诸葛雄、楚云奇的行为是否应该予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”和第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定,本案撤销权的成立,债权人应当举证证明符合以下四个要件:1.债权人对债务人享受合法有效的债权;2.债务人实施了有害债权的行为;3.债务人与受让人转让财产时主观上具有恶意;4.债权人的撤销权在一年的除斥期间内行使。如有一个要件不具备,债权人都应当承担不利后果。(一)债权人的撤销权作为债的保全制度,以债权人对债务人享有合法的债权为前提,但这一债权既不要求确定,也不要求到期。虽然袁兆帝与彭志伟、陈琳之间的民间借贷纠纷案正处于二审(重)审理中,本案债权数额尚未确定,但该债权成立于债务人的处分行为之前,存续于债权人行使撤销权之时,故对上诉人的债权人袁兆帝的债权未确定的上诉理由,本院不予支持。(二)袁兆帝提交的《长沙市二手房买卖合同》(合同编号kf0908200308,卖方为黄小玲、陈云、陈琳,买方为诸葛雄、楚云奇)、《个人购房借款/担保合同》(借款人、抵押人为诸葛雄、楚云奇,贷款人为工行广厦支行)、《房地产抵押估价报告》(由黄小玲、陈云、陈琳委托,杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司出具)等证据证明,陈琳将其拥有的价值1466.86万元的案涉房产13份额以70001003元的价格转让给诸葛雄、楚云奇,该转让价格达不到最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定的“交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”,应视为明显不合理的低价。判决如下:


二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本案一审受理费2380元,保全费5000元,共计7380元,由陈琳负担3690元,诸葛雄、楚云奇共同负担3690元;二审受理费2380元,由上诉人诸葛雄、楚云奇共同负担。

本判决为终审判决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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