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未经同意擅自将房屋出售给他人该如何处理?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-03-06 18:33

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

原告林宇鹏、王丹欣起诉称,被告系两原告和第三人共同出资创办,注册资本2000万元,其中两原告分别出资300万元,第三人出资1200万元,案外人叶梅芳(系第三人王启源妻子)出资200万元。两原告和第三人创办公司的目的是对位于义乌市丹溪北路的商品房开发用地104741平方米(约合157亩)实行开发和销售。由于与第三人在公司经营管理上发生矛盾,经协商,两原告与第三人签订了《股权转让协议》,约定由两原告将各自持有的15%股份全部转让给第三人,案外人叶梅芳对此不持异议。两原告与第三人还先后签订了《股权转让协议补充协议》(2009年9月21日)、《股权结算协议书》(2003年9月21日)附“购房清单”和《转股结算协议书》(2003年10月5日)附“股权价格测算清单”,这些协议就与股权转让相关的事项进行约定和结算,结算的结果是:两原告得股权转让款合计1996万元,包括注册资本金600万元、“利润”681万元和预留税款返还715万元。其中681万元“利润”须按照对暂估工程总造价1.49亿元进行调整后多还少补,(2008)台民二重字第2号民事判决书和(2010)浙商终字第63号民事判决对此作出了调整。

根据《股权转让补充协议》第二条、《股权结算协议书》第三条和《股权结算协议书》(2003年10月5日)第三条的规定,两原告向被告购买各种类型的商品房,作价共计人民币1881.29万元,后来第三人要求两原告将购得的丙区-F11-501(建筑面积173.5平方米)和配套地上车库东F(建筑面积25平方米),以及丙区-F11-302(建筑面积132.8平方米)和配套地上车库西F(建筑面积25平方米)退还给被告,两原告只需向被告支付1812.03万元即可,两原告则以股权转让款1996万元中的1812.03万元抵作购房款。

 

本院查明

根据约定,两原告已付清购房款,被告虽交付了大部分商品房,但仍有下列房屋尚未交付:1、五层立地店面房两间(原号码为:8号公建房3区段5号和6号,即“8#-3-5”和“8#-3-6”;现门牌号码为丹溪北路420-1号和420-2号),现经查,被告未经两原告同意,擅自将这两间五层立地店面房出售给他人,被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定承担诉讼请求第1项叙述之责任。2、地下车库应交付39个,已交付5个,应交未交达34个,这些地下车库分别是5#-19#和21#-39#,被告应当按约承担继续交付这34个地下车库的责任。后原告庭审过程中认可为29个。

原告林宇鹏曾经于2005年11月份将其向被告购买所得的商品房丹溪北路426-1号和426-2号(原房屋编号8#-3-1和8#-3-2)以及丹溪北路430-1号430-2号(原房屋编号8#-2-3和8#-2-4)共四间立地店面房“直改名”转卖给洪群星、黄森弟,由洪群星、黄森弟直接与作为开发商的被告签订商品房买卖合同,后两人已分别将购房款96万元汇入被告账户,被告应当将上述两笔款项返还给原告林宇鹏,但拒不返还。扣除《会议纪要》规定原告林宇鹏应向被告支付54.22万元后,被告应当向原告林宇鹏返还137.78万元并承担利息损失。另,第三人以商品房买卖中“直改名”可能需要缴纳土地增值税为由,以被告名义向原告林宇鹏收取了所谓的“差额税”押金60万元,时至今日,所谓“差额税”已不可能出现,被告应当立即将该款项返还给原告林宇鹏并承担利息损失。

第三人同样以商品房买卖中“直改名”可能需要缴纳土地增值税为由,向原告王丹欣收取款项170万元,按照约定其中51万元作为股权转让款返还(用于对被告向税务机关缴付土地增值税作出补偿),另有36.9万元则是根据《会议纪要》由原告王丹欣支付给被告,剩余款项82.1万元被告应当返还给原告王丹欣并承担利息损失。

综上所述,两原告与被告之间已经就涉案商品房买卖达成协议并生效,商品标的物、价格等都非常确定,不应存在争议,虽然被告履行了大部分的交付义务,但仍有部分涉案房屋未交付或擅自出售给他人,被告应当对其违约行为承担责任。另外,被告应当向原告林宇鹏返还截留的“直改名”出售后所得房款,应当返还以向两原告收取的“差额税”押金和暂收款等款项。故起诉要求:1、判令被告向两原告返还购买丹溪北路420-1号和420-2号购房款960000元并支付自2003年9月26日起至判决确定偿付之日止按照中国人民银行五年期贷款利息加收50%罚息计算的利息(暂算至2011年9月26日为812716.25元),赔偿房屋升值损失7666000元(该房屋建筑面积为431.3平方米,价格暂按20000元/平方米计算,最终按评估价值调整),并支付惩罚性赔偿金960000元。2、判令被告向两原告交付3号地下车库中的29个地下车库,车库编号分别为5#-19#和21#-39#。3、判令被告向原告林宇鹏返还其截留的1377800元房款并支付自2005年11月18日起至判决确定偿付之日止按照中国人民银行五年期贷款利息加收50%罚息计算的利息(暂算至2011年9月26日为8141081.76元)。4、判令被告向原告林宇鹏返还商品房买卖“差额税”押金600000元并支付自2005年11月18日起至判决确定偿付之日止按照中国人民银行五年期贷款利率加收50%罚息计算的利息(暂算至2011年9月26日为366238.74元)。5、判令被告向原告王丹欣返还商品房“暂收款”821000元并支付自交款之日起至判决确定偿付之日止按照中国人民银行五年期贷款利息加收50%罚息计算的利息(其中121000元自2005年8月23日起暂算至2011年9月26日为77924.37元;300000元自2006年1月9日起暂算至2011年9月26日为181902.63元;400000元自2006年2月10日起暂算至2011年9月26日为238944.56元)。6、本案诉讼费用由被告承担。

 

本院认为

本院认为,两原告均为被告公司的原股东,与被告及第三人均为平等的民事主体,均可独立享受相应的民事权利。本案原告的诉讼请求中涉及股权转让、车库交付、商品房直改名款项返还、暂扣的差额税、土地增值税返还等多项内容,且两原告所涉的诉讼标的并非共同共有,故本案两原告并非必要的共同诉讼当事人,两原告的起诉不当,予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一百四十条第一款第(三)项的规定,裁定如下:

 

裁判结果

驳回原告林宇鹏、王丹欣的起诉。

如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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