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房产律师靳双权:房产买卖中违约金应当在诉讼时效内及时争取

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-03-25 13:52

原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求:1.判令被告向我支付延迟办理楼栋权属证明违约金1068390.96元;2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:我与被告M公司签订了《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定我购买了案涉房屋,购房款为5015920元,我已付清全部购房款,也办理了入住。根据《预售合同》约定,被告应于2014年5月28日前取得楼栋权属证明,但时至今日,实地公司仍未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。根据《预售合同》约定,被告应当按日向我支付全部购房款万分之一的违约金。现我诉至法院,望法院判如所请。
 
被告辩称
被告M公司辩称,我方不同意原告的诉讼请求。原告没有购买通州区住宅的资质,双方签订的合同应属无效,我方无需支付违约金,而且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。
 
本院查明
本院经审理查明事实如下:2013年5月9日,M公司作为出卖人,张三作为买受人签订《预售合同》,约定M公司将其开发的案涉房屋出售给张三,房屋预测建筑面积189.28平方米,套内建筑面积为148.96平方米,房屋总价款为5015920元。关于产权初始登记,双方约定出卖人应当在2014年5月28日前,取得案涉房屋所在楼栋的权属证明,如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,买受人有权退房,如买受人不退房的,合同继续履行,自出卖人应当取得案涉房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。此外,双方还约定了其他内容。
上述《预售合同》签订后,于签订当日进行了商品房预售合同联机备案,进行了网签。2013年6月18日,张三交纳了购房首付款1515920元,剩余350万元购房款,张三通过办理贷款的方式已交纳给M公司。后张三又向M公司交纳了各项税费、公共维修基金、房款差额、契税等。M公司也将案涉房屋交付给张三。经询问,M公司表示案涉房屋所在楼栋的权属证明正在办理过程中,尚未取得。
 
裁判结果
一、M公司于本判决生效之日起七日内支付张三违约金,其中2017年5月13日起至2020年8月31日期间违约金数额为605421.54元。
二、驳回张三的其他诉讼请求。
 
律师点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。
根据法院查明的事实,张三与M公司之间关于案涉房屋买卖一事签订的《预售合同》系双方的真实意思表示,并不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方在2013年签订《预售合同》且已经过网签,张三也办理了按揭贷款,故可以证明张三在购房时具备相应的购房资质,故对于M公司主张张三没有购房资质、双方合同无效的答辩意见,法院不予采纳。
双方应恪守履行各自的合同义务。现M公司并未依照合同约定的时间取得案涉房屋所在楼栋的权属证明,构成违约,应当依照合同的约定向张三支付违约金,因张三主张的违约金计算基数、标准符合合同约定,且M公司也并未提出异议,法院亦不持异议。双方约定M公司应当取得楼栋权属证明的时间为2014年5月28日前,故张三应当在2014年5月28日即已知晓M公司构成违约,相应的按日计算的违约金开始产生,已发生的违约金数额是确定的,相当于确定的普通债权,张三应及时主张,否则会超出相应的诉讼时效,现M公司主张的诉讼时效抗辩,于法有据,法院予以采纳,故对于张三主张的违约金中超出诉讼时效的部分,法院不予支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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