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房屋出售后未过户继承人要求腾房并退还

来源:未知  作者:靳双权  时间:2016-08-13 15:38

一、案情介绍
原告诉称:原告与被告所有权确认纠纷一案经二审终审做出生效判决。北京市某法院的判决书已生效。上述判决确认涉案房屋为原告所有。但几名被告自2007年2月2日一直占用该房至今,多年来更是将该房出租收取租金。判决生效后被告拒绝履行腾房义务,至今没有向原告返还上述房屋,故原告起诉法院,请求法院判令:1、被告腾空北京市涉案房屋房屋并将该房屋返还给原告;2、被告向原告支付房屋使用费, 3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称:第一,被告对于诉争房屋系合法取得,有权占有。李大山因无力支付购房款于2005年11月15日将诉争房屋转让给吴晓山,吴晓山于当日向房屋开发商支付了全部购房款。2006年9月8日在李大山的配合下,开发商向被告交付诉争房屋及办理入住手续,被告支付了差额房价款、公共维修基金、税费等费用。与诉争房屋相关的房价款及各种费用均由被告缴纳,购房合同、房产证、各种税费缴纳凭证均由被告持有,后被告对房屋进行了装修。李大山于2006年10月5日向被告出具承诺书,承诺于2005年11月15日将诉争房屋转让给吴晓山,待产权证下来后按国家政策协助吴晓山办理产权过户。因此被告取得和占有诉争房屋系基于与李大山之间的房屋买卖法律关系,被告系合法取得和有权占有诉争房屋。返还原物的前提条件是无权占有,故原告要求答辩人返还诉争房屋没有事实和法律依据。第二,吴晓山与李大山之间关于诉争房屋的买卖合同及行为合法有效。l、吴晓山具备购买经济适用房的资格。吴晓山于2005年11月就已经取得了购买经济适用房的资格,其依法可以购买经济适用房,其与李大山之间的买卖行为合法有效。2、诉争房屋具备上市出售条件。李大山与诉争房屋开发商于2005年11月15日签订《北京市商品房预售合同》,李大山承诺在产权证下来后按国家政策协助吴晓山办理产权过户,因此原购房合同系在2007年3月1日之前签订,双方约定在限制期限届满后再办理所有权转移登记,且诉争房屋现已具备上市交易条件,故李大山与吴晓山之间的房屋买卖合同及行为有效。第三,原告应当协助吴晓山办理诉争房屋所有权转移登记。吴晓山与李大山之间的房屋买卖合同及行为合法有效,吴晓山支付了全部购房款及缴纳了所有税费及费用,现在房屋已经具备办理房屋所有权转移登记的条件。虽然李大山已经死亡,但是李大山死亡后,发生债的法定移转,原告作为李大山的法定继承人继承了李大山的遗产和权利,原告也应当承受李大山的债务。故原告应当履行将诉争房屋过户到吴晓山名下的义务。综上,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请依法驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
原告张莉与李大山系夫妻关系,二人于2001年7月2日登记结婚,婚后育有一女李菲菲,原告杨丽系李大山之母。被告风清扬与被告胡丽兰系夫妻关系,被告风芝、风零系被告风清扬与胡丽兰之子女。被告吴晓山与被告风芝原系夫妻关系,二人于2005年3月28日登记结婚,于2010年11月18日登记离婚。
2006年2月29日,李大山与天通房公司签订《北京市商品房预售合同》,约定李大山购买位于北京市某区×号的房屋一套。合同签订后,被告吴晓山支付了购房款,并于房屋交付后在该房屋内居住使用至今。2006年10月5日,李大山出具《承诺书》一份,内容为:承诺人李大山于2005年11月15日将私有房屋坐落在涉案房屋的房屋已转让给吴晓山,待房产证下来后按国家政策承诺人李大山协助吴晓山办理产权过户。2007年9月19日,颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为李大山,房屋性质为经济适用住房。2010年1月5日,李大山死亡。后李大山的法定继承人张莉、杨丽、李菲菲申请遗失补办房屋所有权证,2010年11月4日,北京市住房和城乡建设委员会颁发了新的房屋所有权证,登记的房屋共有情况为按份共有,共有人为:张莉,共有份额百分之六十六;杨丽,共有份额百分之十七;李菲菲,共有份额百分之十七。
2012年李菲菲、张莉、杨丽诉至本院,要求风清扬、胡丽兰、风芝、风零腾退并返还上述房屋,给付房屋使用费等。2011年5月,法院作出民事判决书,认为在上述房屋所有权存有争议的情况下,李菲菲、张莉、杨丽要求腾退并返还房屋的诉讼请求,法院无法支持,李菲菲、张莉、杨丽可在房屋权属确认后另行主张自己的权利,遂判决驳回其诉讼请求。后李菲菲、张莉、杨丽诉至本院,要求确认上述房屋归其共有。2011年11月,法院作出民事判决书,判决涉案房屋归李菲菲、张莉、杨丽共有,其共有份额分别为百分之十七、百分之六十六、百分之十七。现该判决已经生效。
本案庭审中,风清扬、胡丽兰、风芝、风零认可涉案房屋的房款均为吴晓山支付,现四人不在涉案房屋内居住。
三、法院判决
驳回原告李菲菲、张莉、杨丽的全部诉讼请求。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为:原、被告双方所争议房屋虽然登记在三原告名下,生效法律文书也确认了三原告对涉案房屋享有的份额,但被继承人李大山出具《承诺书》,承诺涉案房屋转让给被告吴晓山,待产权证下来后按国家政策协助吴晓山办理涉案房屋产权过户。在《承诺书》的效力未确定的情况下,原告要求腾空、返还涉案房屋并支付房屋使用费的请求,法院无法支持。
综上,资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。
安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名组成安居房产律师团队,具有成功办理各类房地产案件经验。安居房地产律师团队,多年以来,潜心研究了房地产法律及房地产案件,对商业地产、工业地产、商品房、存量房、经适房、房改房、央产房、回迁房、限价房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究。对国内大型房地产开发公司及中介公司的操作模式有深刻解读。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、过户、交房等环节的法律问题。安居房地产律师办理案件主要涉及房地产买卖、继承、腾房、分家析产、居住权、共有、确权、借名买房等相关案件,在房地产专业领域享有很高的声誉。有能力办好各类房地产案件,如果您有相关问题,欢迎来电或当面咨询。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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