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北京房产律师点评房屋买卖纠纷:两限房转让

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-16 14:53

  房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起腾退房屋的案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

  一、原被告诉求

  原告胡丽诉称:2011年7月24日,通过朋友介绍,我与被告李大普签订了《存量房屋买卖合同》,双方约定李大普将其因拆迁所得三居室楼房一套以每平方米八千元的价格转让给我,我已付房款三十万元。后由于房屋升值,李大普在利益驱动下反悔,《存量房屋买卖合同》已经被法院判决无效,现该判决已经生效。为维护我的合法权益,现诉至法院要求:1、被告李大普返还购房款三十万元及相应利息,利息自2011年8月11日起至实际给付之日;2、被告李大普赔偿房屋增值损失三十万元;3、本案诉讼费由被告李大普负担。

  被告李大普辩称:我不同意原告李大普的诉讼请求。对于购房款三十万元我同意返还,利息不予认可。在2013年我就与胡丽联系退款事宜,但是胡丽一直拒绝,如果有损失也是胡丽自己造成的。我不同意赔偿房屋损失,我与胡丽签订的房屋买卖协议是因为违反合同法的规定才导致无效的,我不存在违约,不存在过错,故不应当赔偿。我也不同意承担诉讼费及评估费。

  经审理查明:2011年,因房屋拆迁,被告李大普选择保障性房屋置换作为房屋拆迁安置补偿方式,并选择北京林家公司开发建设的华远铭悦园,后签订了选房意向单。2011年7月24日,通过朋友介绍,李大普与原告胡丽签订了《房屋买卖协议》,双方约定甲、乙双方就房屋买卖事项经过协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。一、李大普以八千元/平方米价格出售给胡丽。二、付款方式:甲胡丽在签订双方协议后,先交定金五万元;胡丽在2011年8月11日前将先期购房款人民币三十万交李大普,李大普收到后出具收据。若胡丽单方反悔约定,所有预付定金不予退还。三、李大普与房地产开发商正式签订房屋买卖合同后,胡丽要把未付房款一次性付清现金。甲乙双方约定待甲丙双方签订房屋买卖合同后,甲乙双方立即办理房屋买卖公证手续,费用由胡丽承担,李大普配合办理。四、李大普房屋在符合国家法规政策可以转让后,立即配合胡丽办理转让过户手续,过户费用由胡丽来承担。五、李大普与房地产开发商签订购房合同且李大普所取到房屋钥匙,只要胡丽把房款交清,李大普把钥匙交与胡丽,由此开始,房地产开发商向李大普所取的一切费用都由胡丽支付。协议签订后,胡丽按照约定给付李大普房款三十万元。2014年年初,李大普反悔,拒绝出售房屋,双方协商未果,后李大普诉至法院要求确认双方所签订的房屋买卖协议无效。2015年4月7日,法院作出民事判决书,判决李大普与胡丽于2011年7月24日所签订的《房屋买卖协议》无效,现该判决已发生法律效力。

  另查,2015年5月26日,李大普与北京林家公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》,双方约定,由李大普购买位于北京市某区666号房屋,总价五十四万元。现李大普已将该房屋装修完毕并居住使用。经原告胡丽申请,2015年8月2日,经法院委托,北京大地盛业房地产土地评估有限公司对666号房屋可上市价值进行了评估,结果为房屋总价为一百七十万元。胡丽当庭表示,房屋增值部分为九十七万元,但其综合情况仅主张损失三十万元,且合同中也有约定双倍返还购房款。

  三、判决如下:

  1、被告李大普返还原告胡丽购房款人民币三十万元;

  2、被告李大普于本判决生效之日起七日内给付原告胡丽购房款人民币三十万元的利息;

  3、被告李大普给付原告胡丽房屋增值损失人民币三十万元。

  四、房产律师靳双权点评

  房产律师靳双权认为:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。根据本案查明的事实,原告胡丽与被告李大普之间的房屋买卖协议已经法院生效判决确认无效,李大普应当返还胡丽购房款。故对胡丽要求李大普退还购房款并支付相应利息的诉讼请求,理由正当,证据充分,于法有据。合同被确认无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。考虑到李大普作为李大普在出卖时即明知其无权出卖该房屋,故其应赔偿胡丽作为胡丽信赖利益损失,该损失应当全面考虑李大普因房屋升值所获利益,以及胡丽因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。此外,诉争房屋性质系限价商品住房,购房人在取得房屋权属证书满5年后是可以转让的,李大普如果想履行协议是可行的,可见李大普作为李大普过错程度明显大于胡丽。就本案而言,对于李大普信赖利益损失的赔偿,应考虑李大普因房屋升值的因素,参照评估报告并综合限价商品住房转让时应交纳一定比例的土地收益等价款予以确定胡丽的房屋增值部分损失。故对胡丽要求李大普赔偿房屋增值损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,于法有据。

  综上,房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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