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北京房产买卖律师点评房屋买卖纠纷:卖方违约问题

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-16 14:38

  房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起腾退房屋的案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

  一、原被告诉求

  原告胡丽静诉称,2015年3月5日,我与李小米签订了《存量房屋买卖合同》,原告购买李小米的北京市某区773号,原告已支付定金50万元。2015年3月23日,林家公司帮助办理了网签手续,原告与李小米共同办理了贷款手续。5月7日,林家公司与李小米联系,表示银行于5月6日作出了《存量房屋按揭贷款承诺函》。5月11日,李小米向林家公司表示不再办理过户手续。5月13日下午,李小米告知原告要求停止履行合同。我与林家公司多次与李小米联系无果。为维护个人合法权益,特向法院提起诉讼,要求:1、确认《存量房屋买卖合同》有效;2、李小米继续履行合同;3、李小米交付房屋;4、李小米向原告支付违约金。

  李小米辩称,胡丽静擅自变更了付款方式,由组合贷款变更为商业贷款。《存量房屋按揭贷款承诺函》下发后,胡丽静没有在三日内付款,我至今没有收到50万元定金外的任何款项,故我不同意胡丽静的诉讼请求。《补充协议》约定超过付款日十五日可以解除合同,因对方违约,我提起反诉,要求解除与胡丽静签订的《存量房屋买卖合同》。

  林家公司述称,胡丽静所述属实,同意继续履行合同。《存量房屋按揭贷款承诺函》下发后,李小米不愿继续履行合同,故没有签订资金监管协议,胡丽静没有能支付首付款。

  胡丽静对李小米的反诉辩称:原告办理了商业贷款是在李小米配合下办理的,并且贷款方式的变更不影响合同继续履行,故我不同意李小米的反诉请求。并且我现在可以全额支付房款。

  二、审理查明

  2015年3月5日,胡丽静(买受人)与李小米(出卖人)签订了以下协议:《存量房屋买卖合同》,约定李小米所售房屋为773号房屋,房屋成交价格为390万元,配套设施设备等作价220万元。买受人向出卖人支付定金50万元。买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款二百万。买受人因自身原因没有获得贷款机构批准的,买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人。

  同日,李小米、胡丽静、林家公司三方共同签订下述三份协议:一、《定金协议》,约定胡丽静应支付李小米定金50万元及胡丽静组合贷款二百万等内容。胡丽静已向李小米支付定金50万元。二、《居间服务合同》、三、《补充协议》,《补充协议》约定乙方已向甲方支付定金50万元,乙方于丙方收到《批贷函》后三日内将首付款200万元以建委资金监管的方式支付。乙方于丙方收到批贷函后三日内将第二笔首付款199万元以非建委资金监管的方式支付。甲乙双方应于丙方收到房屋评估报告三日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意丙方收到批贷函后七个工作日内甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。

  此后,胡丽静将公积金、商业贷款组合合贷款变更为商业贷款。2015年3月23日,林家公司办理了网签手续,胡丽静、李小米、林家公司三方共同办理了贷款手续。2015年4月30日,银行作出了《存量房屋按揭贷款承诺函》。此后,李小米以胡丽静变更贷款方式为由表示不愿继续履行房屋买卖合同,李小米、胡丽静没有能签署《存量房自由交易资金划转协议》。自此,胡丽静、李小米之间的交易行为停止。

  法庭审理过程中,胡丽静表示愿意变更付款方式,将全款一次性支付给李小米。

  三、判决如下:

  1、胡丽静与李小米签订的《存量房屋买卖合同》。

  2、胡丽静一次性给付李小米剩余购房款共计六百万元,胡丽静付清全部款项后,李小米协助胡丽静办理房屋过户手续,并将上述房屋交付胡丽静;

  3、驳回胡丽静的其他诉讼请求;

  4、驳回李小米的反诉请求。

  四、房产律师靳双权点评

  房产律师靳双权认为:李小米与胡丽静签署的《存量房屋买卖合同》属于当事人协商一致后达成,合同的形式及内容均无不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,当事人均应正确理解合同内容,积极履行合同义务。根据约定,胡丽静是采用组合贷款的方式支付购房款,实际履行过程中,其变更为商业贷款方式,如胡丽静变更贷款方式没有得到李小米同意则胡丽静违约。事实上,却是李小米配合胡丽静办理相关贷款事宜,该行为表明李小米对胡丽静变更付款方式的行为认同,况且贷款方式的改变,合同双方均因此而受益,所以胡丽静的行为不构成违约。根据合同约定,胡丽静应当在取得《存量房屋按揭贷款承诺函》三日内支付首付款,由于《资金划转协议》没有签,致使首付款无法支付。鉴于前述事实,胡丽静要求确认《存量房屋买卖合同》有效、因购房批贷函已过期,胡丽静亦愿意变更付款方式,一次性向李小米付款,故胡丽静要求继续履行涉案合同并交付房屋的诉讼请求,于法有据。胡丽静只支付了50万元定金,且此次纠纷的产生系交易双方对变更贷款方式的后果理解不同所致,所以对胡丽静要求李小米支付违约金的诉讼请求,于法无据。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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