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房产买卖纠纷律师点评房屋买卖纠纷:逾期过户的违约责任

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-16 14:35

  房地产律师靳双权作为从业十余年的房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起腾退房屋的案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

  一、原审情况

  李玉瑞起诉称:2014年2月17日,我与东田大华公司签订《存量房屋买卖合同》,约定我从东田大华公司购买北京市某区578号房屋,总房价八百八十万元,房屋权属转移登记时间为2014年7月31日前。签合同当天,我依约履行了全部合同义务,但东田大华公司未能依约于2014年7月31日前办理完毕产权过户登记手续。2014年8月31日,东田大华公司向我出具告知函,承诺9月办理完毕房屋所有权证,但直至10月25日,网签手续方办理完毕。11月9日,东田大华公司将备齐手续递交北京市某区房管局,房管局于11月13日出具受理通知书。之后我多次询问办理进展,东田大华公司总以种种理由搪塞。直至2015年2月21日东田大华公司才告知我578号房产的房屋所有权证书已经办下来,同日我在交纳了相关税费手续后,取得房屋产权证。在我查看房屋产权证时发现,该证登记时间为2014年11月17日,但东田大华公司为掩盖同期购买的其他房屋被冻结的事实,并未通知我578号房屋的房产证已经办好,直至2015年2月21日,才告诉我。至此东田大华公司已经违约两百余天,该违约行为完全是其自身原因造成的,东田大华公司应向我支付违约金。为维护个人合法权益,特诉至法院,要求东田大华公司向我支付逾期办理578号房屋权属转移登记违约金十八万元;诉讼费由东田大华公司承担。

  东田大华公司在原审法院答辩称:李玉瑞提交的合同系双方于2014年2月17日签订,之后双方又于2014年10月25日签订了网签合同并在建委备案,其中对房屋面积、价款、权属登记时间进行了变更,且网签合同上的房屋面积与房产证的面积一致,故我公司认为2014年10月25日签订的合同代替之前的合同。2014年11月17日我公司为李玉瑞办理了578号房屋的产权证,故我公司不存在违约行为。

  原审法院审理查明:2014年2月17日,东田大华公司与李玉瑞签订《存量房屋买卖合同》约定出卖人出售578号房屋,房屋性质为商品房,未设定抵押;成交价格为八百八十万元。该合同第十条约定:“买受人未能在2014年7月31日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:1、如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款,并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”合同签订后,李玉瑞向东田大华公司交纳全部购房款,东田大华公司于2013年12月26日、2014年2月17日向李玉瑞开具房款收据。

  另查,2014年8月31日,东田大华公司向李玉瑞发《告知函》称:“现由于网签的相关手续未办理完毕,导致您的房屋权属转移登记手续未能按合同约定办理。我公司会在发函后尽快办理网签的相关手续,并于2014年9月份给您办理完毕房屋所有权证书。逾期办理房屋所有权证书给您造成的损失,我公司将依照合同第十条的约定,向您支付违约金。”2014年10月25日,东田大华公司与李玉瑞签署《存量房屋买卖合同》,完成了网上签约,合同约定出卖人出售578号房屋,成交价格为八百四十万元。第十条第二款约定:“买受人未能在2014年12月31日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:1、如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款,并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”2014年10月30日,李玉瑞缴纳房屋买卖契税。此后双方递交办理转移登记所需材料,房屋登记机关于2014年11月13日出具房屋登记受理通知书。2014年11月17日,578号房屋产权证下发,登记时间为2014年11月17日。2015年2月21日,李玉瑞交纳了578号房屋登记费,取得578号房屋的所有权证。

  审理中,李玉瑞表示东田大华公司未通知其产权证下发,因此其于2015年2月21日才自行领取产权证。现李玉瑞要求东田大华公司支付2014年8月2日至2015年2月21日的违约金。东田大华公司表示权属转移登记事项应以双方2014年10月25日签署的存量房屋买卖合同为准,即取得房屋所有权证书的期限变更为2014年12月31日之前,且其已于2014年9月30日递交了办理房屋所有权证的相关手续,故其义务已于当日完成,房产证的领取应以房管部门的通知为准,其不清楚李玉瑞何时领取产权证。李玉瑞表示2014年10月25日的存量房屋买卖合同系为办理房屋过户的网签合同,故其要求东田大华公司按照2014年2月17日《存量房屋买卖合同》的约定给付迟延办理产权证的违约金,且东田大华公司并未及时通知其领取产权证,故其要求东田大华公司支付违约金至其实际领取产权证之日。审理中,东田大华公司提交578号房屋的房款发票,证明双方实际履行的系2014年10月25日的存量房屋买卖合同。李玉瑞表示自己没有见过发票,且发票金额与网签合同的约定一致,与其处的收据总额不符。

  原审法院判决认定:东田大华公司与李玉瑞于2014年2月17日签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,李玉瑞亦依据该份合同交纳了全部房款,故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的义务。578号房屋于2014年10月25日完成网上签约,产权登记时间为2014年11月17日,东田大华公司亦于2014年8月31日向李玉瑞发告知函,对因网签手续未办理完毕导致李玉瑞的房屋权属转移登记手续未能按合同约定办理予以认可。综上,东田大华公司已经构成违约,对此应承担相应的违约责任。现李玉瑞要求东田大华公司支付违约金,于法有据,法院予以支持。但李玉瑞未提交充分证据证明其未能及时领取产权证系东田大华公司所致,故违约金的期间应为2014年8月2日至2014年11月17日,具体违约金金额由法院予以核算。双方于2014年10月25日签署的存量房屋买卖合同系为办理权属转移而签订的网签合同,故东田大华公司主张按照网签合同履行权属转移登记事宜,缺乏事实与法律依据,法院不予采信。判决:北京东田大华投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付李玉瑞逾期办理房屋权属转移登记的违约金九万四千九百九十六元八角。

  东田大华公司不服原审法院判决,向法院提起上诉。上诉请求是:撤销一审判决,依法改判驳回李玉瑞的诉讼请求。上诉理由是:1、双方于2014年2月17日签订的《存量房屋买卖合同》虽已被确认为合法有效,但是2014年10月25日签订的网签合同在房屋面积、价款、权属登记时间等主要条款上对之前的合同做了变更,应当以变更后的网签合同来确定我公司是否违约。2、我公司2014年8月31日发的告知函发生在网签合同之前,网签合同已经对之前签订合同的权利义务做了变更,不能再以该函为依据确定我公司是否违约,一审判决回避合同内容变更的事实实属不当。3、网签合同是双方的真实意思表示,且对之前签订的合同做了变更,是合法有效的合同。一审判决回避网签合同的效力,强称我公司的主张无事实依据是错误的。

  李玉瑞服从原审法院判决,针对东田大华公司的上诉理由答辩称:我同意一审判决,请求二审法院予以维持。

  二、判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  三、房产律师靳双权点评

  房产律师靳双权认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东田大华公司与李玉瑞于2014年2月17日签订的《存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,且该份合同亦经生效判决确认合法有效,故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的义务。

  在合同履行过程中,由于东田大华公司自身的原因导致其未能依照上述合同中约定的时间为李玉瑞办理房屋权属转移登记手续,双方就逾期办理房屋所有权证的违约责任产生争议。在东田大华公司于2014年8月31日向李玉瑞发出的告知函中,东田大华公司对逾期办理房屋所有权证的事实予以认可,并同意按照双方于2014年2月17日签订的《存量房屋买卖合同》第十条的约定向李玉瑞支付违约金。通过上述事实可以证明,东田大华公司对于自己的违约事实以及因此所产生的违约责任有明确的认识。

  现东田大华公司主张其与李玉瑞于2014年10月25日签订的网签合同已就办理房屋权属转移登记手续的时间进行了变更,应当以变更后的时间来计算违约金数额。对此法院认为,双方于2014年10月25日签订的存量房屋买卖合同系为办理权属转移而签订的网签合同,仅是依据相关行政主管部门的要求而签订的,双方也没有按照该网签合同的内容实际履行各自义务,双方履行的仍是2014年2月17日签订的《存量房屋买卖合同》,故应当以2014年2月17日签订的《存量房屋买卖合同》来确定东田大华公司的违约责任,对于东田大华公司主张的依据2014年10月25日签订的存量房屋买卖合同计算违约金数额的请求,于法无据。

  综上,房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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