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什么是“黑白合同”,二手房买卖中如何防范该风险?

来源:  作者:  时间:2013-04-10 11:36

一、什么是“黑白合同”?

本文所说的“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”,作为交易的真实成交价格。

然而,这种“黑白合同”与我们经常所说的“补充合同”并不是一回事。原因在于,白合同只用来登记,真实的成交价是黑合同,两份合同的价格不同,两份合同的签订时间可能是同一天,也可能相隔数天,但大致时间一致。而补充合同是对前一份合同的变更,一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。

因此,黑白合同并非立法中的补充合同,应该对此进行明确区分。

二、“黑白合同”为何会带来风险,怎么带来的?

如上所说,二手房买卖中,因为签订了多份价格不一的合同,在实际履行中要按照约定履行“黑”合同,基于利益的驱使,往往双方会主张有利于自己的合同进行履行,而这并不符合当初订立黑白合同的目的。因此,纠纷随之产生,而违约的风险也相伴而来。

经过认真分析,我们不难发现,“黑白合同”隐藏了这样的一种风险,即当下家为减轻首付压力时会主张签订“黑白合同”以便多贷款;而上家则会为了少交税而降低成交价。这样一来,两者的利益无法达成一致,就会产生纠纷,当然地带来了违约及承担责任的风险。

三、二手房买卖中如何防范“黑白合同”带来的风险?

通过上述的描述,我们都知道,签订“黑白合同”的目的是为规避法律或银行的规定。这既是一种不合法的行为,也会为双方交易增加风险,不利于我国经济秩序的稳定和有序发展。因此,在签订“黑白合同”时,就必须要做足防范由此所带来的风险准备,即对于后续可能引起的价格争议作出协商或者补充规定,这是其一;其二,如果争议发生了,应该如何解决,这是事后补救,解除风险的问题。

针对第一个问题,在签订“黑白合同”时,双方应该意识到合同履行后可能会发生的风险,而后双方应对应对风险提出双方意思真实一致的解决方案,并形成补充规定,制约双方的行为。

针对第二个问题,有地方法院已经做出解释,但是并不全面。在事后解除风险时,根据一般的法律规则,应该作如下处理:

1、按照时间顺序选择最后签订的合同履行。即如果白合同签订的时间在黑合同之前,应按黑合同的价格履行。

2、按照双方真实意思表示的合同履行。即如果白合同签订的时间在黑合同之后或同时签订,那么白合同是为多贷款而签订的虚假合同,不是双方当时的真实意愿,因此应按黑合同的价格履行。

以上是对什么是“黑白合同”,以及二手房买卖中如何防范该风险的相关介绍。有必要提醒大家注意的是,“黑白合同”虽然在法律上没有做出明确规定,但是在实践中却大量存在。因此,广大购房者在签订买卖合同的时候应该尽量避免黑白合同,如果确实不可避免,那应该做足防范风险的准备,那便是在合同约定中下工夫。当然,一般人因为不具备专业的法律知识,无法在签订黑白合同中保护自己的权益。这个时候,建议这类购房者要咨询专业的房地产律师,请他们帮助审合同或者起草合同,以求最大限度地维护自己的权益,防范“黑白合同”所带来的风险。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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