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二手房阴阳合同存在哪些风险,法律效力如何?

来源:  作者:  时间:2013-04-10 11:36

一、二手房阴阳合同存在哪些风险?

在二手房的买卖中,阴阳合同经常采用这样的两种方式,一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。其中,第二种阴阳合同更具备隐秘性。

二手房阴阳合同对买卖双方均存在风险,下面详述之:

(一)买方存在的风险

首先对买方来说,其可能受益最大,也是阴阳合同积极的追求者,但相应地,买方也承担了风险。主要体现在:

1、可能导致价格条款无效,甚至有可能导致整个合同被撤销。我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。《合同法》第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。

2、为以后自己的房子操作带来麻烦,再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

3、如果房子的价格出现上涨,可能会给自己带来不必要的麻烦。现实中曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房,因房价上涨,卖方主张合同违法撤销合同,致使产生不必要的诉讼。

4、行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。

(二)卖方存在的风险

卖方同样面临风险,表面上看,虽说卖方看没有太大损失,但是风险同样不少。其主要风险表现为:

1、给自己的买卖合同埋下隐患。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失,还存在房款不能全额收回的风险。

2、如果买方不按期支付备案价格外的房款,或者恶意要求以备案价格进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。

3、同样存在行政处罚和刑事追究的风险。

总之,二手房阴阳合同对于买卖双方来说,都是存在风险的,故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑,不要因为贪便宜而违背诚实信用原则,承担高昂风险。

二、二手房阴阳合同的法律效力如何?

一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此,对“阴阳合同”要慎之又慎。

实践中,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

具体来讲,法院在认定阴阳合同的法律效力时,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形:

1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。

2、对于差价太大,一般会认定无效。

3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以阴阳合同价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。

5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。

6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

以上便是对二手房阴阳合同存在哪些风险以及法律效力如何的简要分析。在这里,有必要提醒大家注意的是,因为二手房阴阳合同是不合法的,对国家利益造成了危害,对买卖双方均有风险,所以,建议在买卖二手房签合同时要小心谨慎,避免签订阴阳合同。贪图一时的便宜,或许会引发严重的后果,比如说偷税的数目很大,已经达到入罪的标准了。如果您不小心或者当初无意签订了阴阳合同,那么,建议您最好请一位专业的律师帮忙,让他帮您分析和降低合同可能给您带来的风险。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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