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教你租房八大攻略维权 房产投资警惕

来源:未知  作者:1  时间:2013-01-16 10:26

  
    在房产投资领域,投资者无论是购买二手房,还是出租出售房产获利,都不可避免地要与房产中介打交道。然而,某些中介往往利用客户法律知识的欠缺和交易安全意识的淡薄欺骗客户,造成投资者难以挽回的损失,业内专家将这种现象称为"中介风险"。
    对策
        巧与中介打交道
        租房八大攻略
        第一, 如果是房东,最好不要让中介公司全权代理房屋;如果是房客,最好不要租被中介公司全权代理(实际上是转租)的房屋。
        第二, 避免交订金,房客一旦交了订金就十分被动,提出的要求可能不被写进合同。
        第三, 卫生费、有线电视费等费用由谁来交,要与物业或业主核实。
        第四, 房客收房时要仔细,将房屋设施破损的情况写进合同,以防中介在收房时扣押金。
        第五, 任何口头协议都尽量落实在正式合同中。
        第六, 如果中介公司拒绝履行责任,房客要事先做好取证准备,如录音、录像等。
        第七, 切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。
        第八, 要看好合同中关于晚交房租的滞纳金是如何收取的,不能听信可以晚交房租的口头承诺,否则中介公司可能依照合同收取。
     了解"保证金"与风险抵押金
        目前很多城市都成立了中介自律组织,一旦与中介发生纠纷,可以与这些组织取得联系,求得帮助。例如长春市房地产协会中介委员会的主要会员单位均向中介委缴纳了一笔"保证金",当这些中介与委托人发生纠纷时,这笔"保证金"能够在一定程度上保证委托人的利益。
        尽管通过行业自律是规范中介市场的一个好办法,但是,由于"保证金"数额有限,能够起到的作用也有限。目前,吉林省建设厅正在酝酿对中介机构实行风险金制度。吉林省建设厅房地产处处长刁向明说,由于我国房地产市场进程太快,中介机构普遍层次不高,注册资金很少,很多中介机构注册资金只有一两百万元,但是房地产中介活动中收取资金的数额非常巨大,而且这些中介机构都是有限责任公司,一旦从业者有"歪心眼",即使能追究其责任,它所能承担的经济赔偿也非常小,追究其刑事责任于当事人来说于事无补,对市场造成很大风险,因此,要保证群众利益,收取风险抵押金的方式还是比较有效的。
        了解这些制度后,与中介打起交道来就更有"底气",出现纠纷后也可以投诉"有门"了。
       质疑
        房产中介:桥梁还是天堑
    房产中介业内有句行话,叫做"一手托两家",意思就是说中介是买家和卖家(或出租者与求租者)之间沟通的途径。然而,如今这句行话变了味,虚假信息、吃差价、不透明交易、截留房款、一房两售(租)、合同陷阱、卷款"蒸发"……种种"黑幕"不胜枚举,"一手托两家"变成了"一口吃两家"。原本应该起到桥梁作用的中介反倒成了买家和卖家(或出租者与求租者)之间难以逾越的"天堑"。
   
        房产中介行业之所以出现这样的局面,最直观的原因可以归结为入行门槛低,从业人员多而素质良莠不齐。今年上半年北京新增房地产经纪机构370家,注销448家。目前2560家已经注册的房地产经纪机构中,注册资本在100万元以上的780家,仅占31%。北京房地产经纪行业从业人员有五万多人,已取得《北京市房地产经纪资格考试合格证》的人员约3.4万人,只占从业人数的68%,且绝大多数人的水平与国外同行相比有相当差距。
        房产中介行业之乱反映出来的是行业管理不到位,相关法律法规的缺位。比如针对目前房产中介在二手房买卖中吃差价的严重问题,只是近期才在有关部委联合发布的《房地产交易秩序整治方案》中首次明确加以禁止。一个"首次"就充分揭示出之前行业的混乱。
        据笔者所知,与国内房产中介偏重二手房与租赁业务的情况不同,国外房地产经纪人涉足的业务范围很广,美国及加拿大房地产交易有85%通过中介服务交易。同时,相比国外同行,国内的房产中介的业务水平与职业道德也的确不敢恭维。在国外,很多投资者都是把自己的房产放心地交给经纪人打理,根本不用担心经纪人会"吃差价"、"卷款逃跑",而国内就很难看到这样的场景。有业内人士将形成这种差距的主要原因归结为国内房产中介行业的收费标准较低。按国内房产中介行规,一般只能按成交总价收取约3%的代理服务费,这与国外同行占成交额5%至8%的销售独立住宅佣金不可同日而语。如此一来,业务范围小、专业服务水平差与收费标准低就形成了国内房产中介的恶性循环。
        房产中介是特殊行业,经营标的物是价值量大的不动产,重要性不言而喻。有业内人士表示,做到产品精细化、流程透明化、服务人性化、人才专业化,提升顾客满意度,将是房地产经纪行业的发展趋势。但仅仅依靠行业自律、喊几句口号是远远不够的,要使房产中介行业"天堑变通途"--回归正道,相关监管部门还需找准病根,下几剂猛药。
 
   
靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人,从事律师业十余年,房地产法律讲师;资深房地产律师,中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼,及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师,多年以来,深入研究了房地产法律,及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律,对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读,靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨,建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨,表达具有前瞻性的法律观点;在微观上,对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究,有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件,广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
    靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务;靳律师还致力于法律援助事业,如果您因生活困难,合法权益受到侵害,符合法律援助条件,靳律师愿意为您提供免费法律援助服务
 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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