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拆迁补偿款是如何进行分配的?

来源:未知  作者:未知  时间:2020-02-16

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

王西志向本院提出诉讼请求:1、确认北京市昌平区某某村某某号(以下简称某某号院)房屋腾退补偿安置款合计1878761元,归原告王西志所有;2、确认北京市昌平区某某镇某某村100%腾退奖项中关于某某号房屋的奖金(待全村100%拆迁完毕后的补偿)归原告王西志所有;3、被告返回原告购房款17000元、原告改建、扩建及装修房屋所花费用40000元及相应银行利息79800元(暂计算至20年零85天)合计137729元;4、被告赔偿原告一家三口因拆迁腾退房屋另行租赁房屋的租房费90000元(暂计算至25个月×1200/月×3人);5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:199734日,被告将其位于某某号院的房屋以17000元价格卖给原告,协议签订当日,原告支付全部房款,被告也交付了房屋,经某某村民委员会确认后,将《集体土地建设用地使用证》中的土地使用者更改为王西志,自原告购房后,对房屋进行了翻建、扩建,至今居住了近20年,左邻右舍都认为原告是某某村人。20161月,被告将原告诉至法院,要求判令双方于1997所签房屋买卖合同无效,该案经昌平区法院民事判决书、北京市第一中级人民法院民事判决书确认为买卖合同无效,但该两份判决未对房屋腾退及补偿安置作出认定。2017528日,原告为响应拆迁政策,自愿将房屋交付于北京胜鑫达房屋拆迁有限公司某某村腾退组,自房屋腾退后,原告一家三口一直租房居住。原告认为,导致双方合同无效的根本原因是被告意图独吞房屋的巨额拆迁款,违背诚信原则,合同无效对原告极不公平,故原告起诉至法院,诉如所请。

被告辩称

裴卢辩称:一、原告要求返还房款1.7万元及房屋改扩建和装修损失4万元,没有依据。1、没有证据证明原告改扩建及装修4万元,即便存在改建、扩建情况,拆迁公司对全部房屋一并评估,对改扩建部分不再给予单独赔偿,评估报告中,房屋重置成新价134892元,包括了原告自建的房屋;2、按高院关于审理农村房屋买卖问题座谈会议纪要精神及司法实践,确认合同无效后,由简单的返还买房人购房款,变更为赔偿买房人房屋重置成新价的70%,这个政策向买房人极大地倾斜,是从合同无效的过错程序考虑,原告买房1.7万元,按房屋重置成新价70%赔偿,需补原告94424.4元,远远超过了原告的卖房款1.7万元及自建房屋款项;3、原告请求利息损失,既没有法律依据,也没有事实依据,属于无理要求。二、被告取得其它拆迁补偿款、补助费与原告无关,被告是被拆迁人,是某某村集体经济组织成员,所有补偿、补助费针对某某村农民,被告是宅基地使用人,宅基地腾退人是被告,被告是腾退的义务人,也享有腾退的权利;三、原告索要租房钱,没有法律依据,双方的房屋买卖合同,早在20168月被法院判决无效,原告早应腾房,其租房不租房与与被告没有关系;四、在法律范围内,愿意赔偿原告的损失。包括房屋重置成新价70%的损失94424.4元、区位补偿款300033元的70%,即210023.1元,还有搬家费1686元愿意给付原告,共计306133.5元。

本院查明

本院经审理认定事实如下:1997年34日,裴卢与王西志签订购房协议,裴卢将位于某某号院的房屋卖予王西志,房款价格为1.7万元。签订协议当天,王西志以现金形式一次性向裴卢支付了全部购房款,同时,裴卢将房屋钥匙、集体土地建设用地使用证和房屋交付给了王西志,后王西志与家人搬到涉案房屋居住,并对房屋进行了翻建和扩建。2016年,裴卢将王西志起诉至我院,要求确认双方签订的农村房屋买卖契约无效。本院经审理后,认为宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,双方签订的房屋买卖契约虽系双方真实意思表示,但双方买卖农村房屋时以及现在,王西志均非昌平区某某镇某某村农民,违反了法律、行政法规的强制性规定,应为无效合同。本院作出民事判决书,判决裴卢与王西志签订的房屋买卖协议无效。判决后,王西志不服,向北京市第一中级人民法院提出上诉,北京市第一中级人民法院审理后作出某民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。王西志对该判决仍不服,向北京市高级人民法院提起再审申请,北京市高级人民法院审理后作出(2017)京民申322号民事裁定书,裁定驳回王西志的再审申请。

2017年427日,裴卢(委托方)与北京市昌平区某某镇某某村民委员会(受托方,以下简称某某村委会)签订《授权委托书》,委托受托方代为领取补偿款(补偿款作在某某村委会名下),待买卖纠纷解决完毕后,由委托方共同到受托方处办理补偿款领取手续等相关事宜。王西志亦在委托方处签字,并按手印。庭审中,双方均认可涉案的拆迁腾退补偿款存于某某村委会。

2017年56日,裴卢(被腾退人、乙方)与某某村委会(腾退人,甲方)签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目腾退补偿协议》(以下简称《腾退补偿协议》),约定:被腾退房屋坐落于某某村某某号,宅基地面积196.10平方米,被腾退房屋建筑面积112.41平方米,乙方家庭成员在腾退范围内有户口并认定为安置人口的0人(裴卢在485号安置);甲方应支付乙方腾退补偿补助款共计1778761元,包括:1、宅基地区位补偿价300033元;2、房屋、装修及附属物补偿价384927元;3、宅基地闲置面积奖励54280元;4、其他各项补助费及奖励费共计1039521元(包括提前搬家奖10000元、工程配合奖30000元、搬家补助费1686元、移机费共计1735元、腾退土地补助98050元、环境贡献补助98050元、应向生产经营补助100000元、腾退预签约促进奖第一奖励期300000元、整村腾退完成奖400000元);乙方应于本协议生效后15个工作日内,将原宅基地上房屋及附属物交予北京市昌平房地产开发有限责任公司进行拆除;双方还约定了合同的其它权利和义务。

2017年528日,裴卢(乙方)与某某村委会(甲方)签订《补充协议》,约定某某镇某某村在预签约期限内整村签约率达到95%,由北京市昌平房地产开发有限责任公司向乙方支付整村腾退完成奖(签约率达到95%)共计10万元。上述协议书签订后,王西志将诉争院落及房屋交由拆迁单位。

另查明:买卖契约、某某村某某号院宅基地使用人裴继禄,与使用权人身份证姓名裴卢不符,但确系同一人。

上述事实,有买卖契约、集体土地建设用地使用证、民事判决书、某民事判决书、《腾退补偿协议》、《补充协议》、评估价格结果通知单、证明、民事裁定书、授权委托书、交房通知单、阿苏卫项目宅基地确认审核单、某某村宅基地权属公示、入户调查基本情况统计表以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,王西志与裴卢签订的农村房屋买卖契约已被法院生效判决确认无效。对于该无效合同的产生,出卖人裴卢应承担主要责任,买受人王西志应承担次要责任。现裴卢已就涉案院落与某某村委会签订《腾退补偿协议》,且涉案院落已被依法拆迁,本院应以裴卢所签《腾退补偿协议》中确定的腾退利益为基础在王西志与裴卢之间进行分割。故王西志要求裴卢返还购房款及利息的诉讼请求,本院不予支持。因涉案院落拆迁补偿补助款现暂由某某村委会暂时代为保管,本案当事人均未实际领取拆迁利益,故本院确认各当事人可分得的拆迁补偿补助款数额。对于某某号院内因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款应归买房人王西志所有;因合同无效,王西志失去了某某号院土地增值部分的利益,故对于某某号院因土地价值所获得的拆迁补偿补助款根据买卖双方的责任酌情由王西志分得70%,由裴卢分得30%。具体而言,房屋、装修及附属物补偿价、移机费和搬家补助费系因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款,应全部归王西志所有;宅基地区位补偿价、宅基地闲置面积奖励、腾退土地补助和环境贡献补助系依照被拆迁院落的宅基地面积计算的拆迁补偿补助款,应由王西志分得70%,由裴卢分得30%;提前搬家奖、工程配合奖、腾退预签约促进奖、整村腾退完成奖均系以每宗宅基地为单位所获得的拆迁补偿补助款,亦应由王西志分得70%,由裴卢分得30%

对于王西志要求获得拆迁补偿补助款的请求,合理部分,本院予以支持;过高部分,本院不予支持。对于王西志要求确认涉案院落100%腾退奖归其所有的诉讼请求,因涉案院落现并未签订该项奖金的协议,故本院不予处理。对于王西志要求裴卢赔偿其一家三口因拆迁腾退房屋另行租赁房屋的租赁费的请求,无相关法律依据,本院不予支持。裴卢辩称除去房屋重置成新价、区位补偿款、搬家费之外其它拆迁补偿款、补助费与王西志无关,因本案处理的是王西志与裴卢签订的农村房屋买卖契约被确认无效的后果而引发的纠纷,王西志要求确认相关腾退利益归其所有是基于合同无效后果的法律明确规定及双方在合同无效中的过错比例,其不是某某村宅基地腾退安置补偿的被腾退人或被安置对象不影响其依法取得相应比例的腾退利益,故裴卢该项抗辩理由本院不予采信。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决如下:

裁判结果

一、北京市昌平区某某镇某某村某某号院因腾退所获得的腾退补偿补助款中,1431637.10元归原告王西志所有;

二、驳回原告王西志的其他诉讼请求。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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