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房屋拆迁赔偿是否是按照房屋面积进行赔偿?

来源:未知  作者:未知  时间:2020-02-16

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称

原告陈安盟起诉称:2002年7月,被告王柏景将位于九龙湖镇河头村路下徐的两层旧楼房转让给原告,协议载明:旧楼房土地面积31.60㎡,出让价5000元,并明确如今后可以办理房屋过户手续或遇房屋拆迁变动,应由被告负责协助办理有关过户手续。签协议书时有原告、被告及其妻子、陈兆定以及金辅田同时在场。原告支付了上述购房款后,随即将该旧宅进行了重新装修,并一直居住到现在,但因土地属性问题一直未能办理过户手续。2012年原告居住的房屋被拆迁,经双方协商,签订了《分房协议》,约定陈安盟所购的房屋拆迁补偿款和安置面积原、被告各50%,但陈安盟新建部分归陈安盟所有。因土地证还是登记在被告名下,故由被告代表原告与拆迁办签订拆迁协议,拆迁合同签订后,被告出尔反尔,未按分房协议将拆迁利益分给原告,故原告诉至法院,请求判令被告支付原告拆迁补偿款150000元(具体为:老房子51.46㎡,评估价为17136元,原告应得50%8568元;原告新建面积为13.64㎡,评估价为4276元,应全部归原告所有;拆迁安置面积为51.4613.64=65.10㎡,原告应得50%32.55㎡,按4500元/㎡计算,计146475元,以上合计159319元,原告只主张150000元)。

原告在举证期限内向本院提交了如下证据:

1.《集体土地使用证》复印件1份,欲证明涉案房屋原始所有权人为被告王柏景的事实。

2.《绝卖房屋文契》1份,欲证明原、被告买卖涉案房屋的事实。

3.拆迁材料1份(含王柏景家庭人口登记卡3页、房屋价格评估表1页、装潢及附属物价格清单2页、被拆迁房屋平面示意图1页、附属物清单1页、集体土地使用证3页、农村宅基地专项治理调查表1页、宅基地平面图1页、进账单3页、安置房房款结算表1页、房屋拆迁安置补偿协议书1页),欲证明涉案房屋已经被拆迁,以及房屋价格评估、安置等情况。

4.2012年725日的《分房协议》1份,欲证明原、被告就拆迁事宜做了约定的事实。

被告辩称

被告未到庭应诉,也未提交书面答辩状,且未提交证据。

经审理,因被告王柏景未到庭应诉,视为放弃对原告提供的证据进行质证和对原告诉称进行辩驳的权利。原告提供的证据,相互印证,能证明原告主张的事实,故本院依法对原告提交的证据予以认定。

本院查明

根据上述已认定的证据,结合当事人的陈述,本院查明事实如下:2002年7月,原告陈安盟与被告王柏景签订《绝卖房屋文契》,约定:被告王柏景将其所有的位于宁波市镇海区九龙湖镇河头村路下徐(集体土地使用证为镇集用(2002)字第0600024号)二层楼房(占地面积31.6㎡)卖给原告陈安盟,价款为5000元。2012725日,原告陈安盟与被告王柏景妻子徐幼珍签订《分房协议》,约定:房屋拆迁赔偿,原房屋的赔偿金额和平方面积原、被告各50%,新建部分归原告陈安盟所有。2012815日,经宁波市镇海区九龙湖镇拆迁办公室委托,宁波经纬房地产评估公司对被告王柏景名下位于九龙湖镇河头村路下徐的房产进行评估,经评估,被告王柏景名下合法建筑面积为253.79㎡,其它建筑面积35.93㎡,其中被告王柏景自有的合法建筑面积为195.51㎡,其它建筑面积29.11㎡;经比对“被拆房屋平面示意图”、“宅基地平面图”和“土地使用证附图”,结合原、被告双方签订的《绝卖房屋文契》,被告卖给原告的房屋为“被拆房屋平面示意图”中的4#5#房屋,经评估,4#木楼房51.46㎡,估价17136元;5#砖混楼房下层6.82㎡,估价2912元;5#砖混楼房上层(属其它建筑面积)6.82㎡,估价1364元。2013310日,被告王柏景与宁波市镇海区征地拆迁管理处九龙湖镇拆迁办签订《房屋拆迁安置补偿协议书》,被告王柏景合法建筑面积为253.79㎡,可享有安置补偿的建筑面积为250㎡,其余的3.79㎡,作价补偿2524元。20131212日,被告王柏景妻子徐幼珍与宁波市镇海区九龙湖镇拆迁办公室签订《九龙湖镇(九龙家苑二期)安置房房款结算表》。

本院认为

本院认为:原、被告签订的《分房协议》系双方真实意思表示,内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。合同当事人应遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。现被告王柏景未按约定向原告交付拆迁利益,显属违约,应负继续履行的违约责任,故原告诉请,于法有据,本院予以支持,但数额以本院核定的为准。关于原告陈安盟应得多少拆迁利益的问题,本院核定如下:1.被告王柏景名下涉拆迁的合法建筑面积为253.79㎡,其享有安置房面积为250㎡,合法建筑面积安置比例为98.5%,而被告卖予原告陈安盟的合法建筑面积为58.28㎡,其中4#木楼房51.46㎡,对应的安置房面积为50.688㎡(51.46㎡×98.5%),根据原、被告之间的约定,原告应得该安置房面积的50%,即25.344㎡,但因原告未分得房屋,只能依照货币安置补偿的金额计算拆迁利益,本院根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》(镇政发(200717号)第十四条第(一)项和《关于公布镇海区2012年集体土地房屋拆迁商品房住宅平均价格的通知》(镇价(201210号)的规定,被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=(商品住宅平均价格-基本造价+被拆房屋重置价格×成新)×可安置建筑面积,故原告应得款项为:(4700元/㎡-620元/㎡+333元/㎡)×25.344=111843.07元。另外,5#砖混楼房系原告陈安盟新建,5#砖混楼房下层为6.82㎡,对应的安置房面积为6.718㎡(6.82㎡×98.5%),根据双方约定,新建部分归原告所有,故原告应得该部分的款项为:(4700元/㎡-620元/㎡+427元/㎡)×6.718=30278.03元。5#砖混楼房上层在房屋价格评估表中属其它建筑,经估价为1364元,根据双方约定,该部分款项应归原告所有。2.原告主张4#木楼房及5#砖混楼房下层的房屋评估价值也应按约定予以分配,因该部分价款已计入第1项的货币补偿金额之内,不应重复计算,故对原告的该部分主张不予支持。3.《房屋拆迁安置补偿协议书》中合法建筑面积253.79㎡中安置250㎡,超出安置面积的3.79㎡,作价补偿2524元,因原告所购房屋系被拆迁房屋的一部分,对超出安置的3.79㎡,原告也应享有相应的权利,根据双方约定,原告应得作价补偿款的50%,即1262元。故原告可得的款项共计144747.10元(111843.07元+30278.03元+1364元+1262元)。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告王柏景支付原告陈安盟可得的拆迁安置补偿款144747.10元,于本判决生效之日起十日内履行完毕;

二、驳回原告陈安盟的其他诉讼请求。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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