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土地转让合同纠纷案例分析

来源:未知  作者:1  时间:2013-02-19 10:01

  
上诉人(原审原告)北京吉安斯科贸中心,住所地本市海淀区白石桥路7号。
 
  法定代表人李盛章,经理。
 
委托代理
律师。
 
 
 
  被上诉人(原审被告)北京市大发畜产公司,住所地本市海淀区祁家豁子华严北里2号院民建大楼5层。
 
  法定代表人董济世,总经理。
 
  委托代理人周以龙,男,北京市泼发工贸公司副经理,住本市丰台区北大地2里11楼。
 
委托代理
律师。
 
  上诉人北京吉安斯科贸中心因土地转让合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(1999)海民初字第3774号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人北京吉安斯科贸中心(以下简称吉安斯中心)之委托代理人郑瑞、冯建平,被上诉人北京市大发畜产公司(以下简称大发公司)之委托代理人周以龙、阎如玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
 
  1999年4月,吉安斯中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同,使其遭受巨大损失为由起诉至原审法院要求确认双方签订的合同无效,大发公司赔偿设计费100万元,为履行合同支付的房租、电话费、工资154547元及孽息。原审法院经审理确认双方签订的合同有效,吉安斯中心要求确认合同无效,赔偿经济损失及孽息的诉讼请求,无事实依据,不予支持。据此判决:驳回北京吉安斯科贸中心要求确认合同无效,要求北京市大发畜产公司赔偿设计费100万元、房租、电话费、工资154547元及孽息的诉讼请求。判决后,吉安斯中心不服,以大发公司在与其签订合同时隐瞒实情,且没有土地使用权为由上诉至本院,大发公司同意原判。
 
  经审理查明,1997年10月6日,大发公司与吉安斯中心签订合同书,根据合同约定,大发公司(甲方)将其所属位于本市海淀区肖家河东村甲1号75亩土地使用权和地上建筑物的所有权转让给吉安斯中心(乙方),计价人民币600万元,甲方负责提供土地使用权现有的有关文件、土地规划所需文字材料,为乙方提供办公用房2间、电话1部;乙方负责筹建敬老院,支付费用600万元及交纳土地过户相关费用,办理土地工程规划要点、建设工程立项、建设工程规划许可证并负担为改变土地使用性质及规划要点前的前期公关费用。乙方如推迟付款期截止到1999年3月20日,甲方有权终止合作,乙方费用自负。若前期工作到位,甲方不与乙方合作,乙方有权不交出批示文本,甲方每推迟搬迁一日,扣罚已付款的千分之一交乙方。同日,双方又签订合同附件一、附件二,关于合同有关问题的约定和协作型联营合同(松散型)。在协作联营合同中约定双方联合组成北京吉大联合公司,同时约定了联营项目及双方分工等。在关于合同有关问题的约定中,明确甲方将75亩土地使用权及地上建筑物所有权一次性全部转让给乙方,转让金额为2505万元(即合同书中的600万元和协作型联营合同中的1905万元)。乙方保证按双方约定于1998年9月30日首次拨款1500元,并同时签订办理过户手续。合同签订后,吉安斯中心于同年9月19日,以大发公司名义向规划部门申报敬老院建设项目。1997年10月10日,吉安斯中心与中城咨询部签订建设工程设计合同,其委托中城咨询部对北京市碧盛园敬老中心进行工程设计,约定设计费为1的万元,吉安斯中已支付设计费95万元。1997年11月20日,北京市城市规划局向大发公司发出规划要点通知书。吉安斯中心向市规划局交纳预收建设工程规划许可证执照费12000元。1998年8月8日,吉安斯中心与大发公司又签订“关于合同有关问题的约定”对原合同书有关问题约定的第三条、第五条的修订约定。1998年11月26日,北京市规划管理局向大发公司发出审定设计方案通知书,对1998年9月17日申报的“北京中咨四方工程咨询有限责任公司”设计的敬老院工程的设计方法同意在海淀区肖家河按审定事项绘制施工图,在合同履行期间,吉安斯中心未给付大发公司转让费,大发公司亦未将土地使用权和地上物所有权交予吉安斯中心。吉安斯中心法定代表人李盛章曾于1997年11月5日,从大发公司借走农林办京政农发(1997)057号文件。又于1998年7月26日,从大发公司取走金鹏公司于1995年7月给大发公司函的复印件、北京市人民政府公文批办单(94年2月3日)一张并写有收据。诉讼期间,吉安斯中心提交了1997年至1998年其单位租房交付水电费、工资表、餐费发票。北京市房屋土地管理局房地权属管理处出具证明:“北京市大发畜产公司位于海淀区肖家河东村甲1号的土地为1990年依法征用的土地,权属来源清楚,现正在申办国有土地使用权。
 
  另查,大发公司曾于1994年9月26日与北京市金鹏房地产开发公司(以下简称金鹏公司)签订协议,大发公司(甲方)交给市政府海淀区肖家河75亩地由金鹏公司(乙方)开发建设,为此,市财政局已拨款10 0 0 万元给甲方,其余1000万元待办完全部产权划转及土地变更手续后再拨付。在协议签订前后,金鹏公司先后以土地转让费的名义,向大发公司支付人民币2000万元,金鹏公司付款后双方未履行土地移交手续。1995年7月18日,金鹏公司致函大发公司,要求将75亩土地退还大发公司,同时要求大发公司全部退还2000万元。大发公司未作答复,1997年7月23日,金鹏公司之上级单位北京经济发展投资公司与大发公司就归还2000万元进行了洽谈,会谈纪要称,大发公司将于同年8月底作出还款计划。会谈后大发公司未做还款计划,亦未归还欠款。1999年3月3日,金鹏公司对大发公司提起诉讼,经本院调解双方达成协议,大发公司归还金鹏公司2000万元。
 
  上述事实,有双方当事人陈述、合同书、合同附件一、二、联营协议、京政发(1997)057号文件、批办单、收条、建设工程设计合同、规划要点通知书、发票、(1999)一中民初字第1089号民事调解书等证据材料在案佐证。
 
  本院认为,根据查明事实,大发公司在本币海淀区肖家河东村甲1号的土地系1990年依法征用的土地,现虽尚未取得国有土地使用证,但其已实际享有该土地的使用权。其公司与吉安斯中心签订的上述土地使用权和地上物所有权转让合同系双方自愿签订,应属有效合同,现吉安斯中心以大发公司没有取得土地使用证,故不享有土地使用权,无权与其签订上述合同的上诉主张,理由不能成立,本院不予支持。关于吉安斯中心提出的大发公司隐瞒原与金鹏公司之间的土地转让事实一节,根据吉安斯中心法定代表人从大发公司借走和取走的有关文件、函件以及吉安斯中心与大发公司在1998年8月仍在继续修订合同的情况,不存在大发公司隐瞒该事实的情况,且大发公司与金鹏公司未实际履行土地移交手续,双方债务纠纷已经本院调解解决,该土地使用权仍归大发公司享有。故吉安斯中心的此项主张缺乏事实依据,本院不予支持。综上所述,原判正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
 
  驳回上诉,维持原判。
 
  一、二审案件受理费各15783元,均由北京吉安斯科贸中心负担(已交纳)。
 
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扬中市江城房地产开发公司与中国银行扬中支行土地使用权转让合同纠纷上诉案
 
上诉人(原审原告)扬中市江城房地产开发公司(简称江城公司),住所地扬中市扬子中路141号。
 
法定代表人何新明,总经理。
 
 
 
委托代理
律师。
 
上诉人(原审被告)中国银行扬中支行(简称扬中支行),住所地扬中市港西南路8号。
 
委托代理
事务所律师。
 
上诉人江城公司、上诉人扬中支行因土地使用权转让合同纠纷一案,不服镇江市中级人民法院(1999)镇民初字第15号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人江城公司的委托代理人钱世云、文聿奎,上诉人扬中支行的委托代理人陈洪平,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原审法院认为:江城公司与扬中支行签订的土地使用权转让合同以及补充协议,合法有效。扬中支行应当按约给付转让费,经确认尚有24.44万元转让费未支付,江城公司的诉讼请求予以支持。江城公司理应转让无任何纠纷的土地交扬中支行使用,由于江城公司没有处理好征地补偿费问题,致使中行在施工期间受到群众阻挠并支付了征地安置补偿费13.5万元,该费用应由江城公司负担。至于中行因规划变更、修改图纸、停工等造成的损失28万元与江城公司无因果关系,该诉讼请求不予支持。
 
原审法院判决:一、扬中支行给付江城公司国有土地使用权转让费24.44万元及逾期付款滞纳金8.9255万元(从1997年6月22日起,按每日万分之四计算至1999年12月21日止)。二、江城公司给付扬中支行征地补偿安置费13.5万元。三、驳回扬中支行的其他诉讼请求。
 
江城公司上诉认为:
 
一、江城公司与支付征地补偿安置费无涉。江城公司通过转让方式从扬中房地产开发总公司(简称地产公司)取得土地使用权。此后,江城公司将土地转让给扬中支行,江城公司既不是国有土地出让合同的受让方,也不是土地征用方,不存在缴纳征地安置补偿费问题。
 
二、被上诉人扬中支行支付的征地补偿安置费事实不清。
 
原审法院仅凭扬中支行13.5万元的付款凭证即认定该款项是付给当地群众,用于征地补偿安置费不足部分及石闸、披屋等损失,属于事实不清、是非责任不明。应当查清付补偿安置费的依据是什么、原本是谁支付、尚欠多少?
 
三、扬中支行在一审中的反诉不能成立。
 
本案的本诉是江城公司起诉扬中支行拖欠国有土地使用权转让费,而扬中支行反诉是土地管理部门在征用土地中遗漏了补偿安置费问题,两者没有直接因果关系。即使拖欠安置费,那是政府土地管理部门的事,扬中支行据此对江城公司提起反诉没有事实、法律依据。反诉理由不成立。
 
据此,江城公司上诉请求,撤销原审判决第二项,驳回一审反诉请求。
 
扬中支行上诉认为:
 
一、原审判决认定上诉人因规划变更、修改图纸、停工等造成的损失与被上诉人无因果关系,与事实不符。理由是:
 
1.双方地界以江城公司商品房为界,由于当时商品房未建,所以地界不明确。
 
2.江城公司建设商品房没有按照建筑规范要求让界9米,也未取得政府的规划、施工许可证,属于非法建筑。由于江城公司商品房离界太近,达不到建筑规范要求,导致政府部门重新规划上诉人大楼,收回原规划、施工许可证,造成上诉人的损失。
 
二、原审判决没有全面保护上诉人的合法权益。
 
一审过程中,上诉人增加诉讼请求,要求江城公司分摊径深8.5米的土地使用费,原审法院没有支持。根据建筑规范,江城公司建房必须离界9米,其只离界0.5米,江城公司实际与上诉人共同使用了径深8.5米的土地,江城公司应当分摊土地使用费。
 
据此,扬中支行请求二审法院撤销原判,依法改判。
 
经审理查明,1994年6月,地产公司经扬中县土地管理局批准征用了扬中县三茅镇建设村6组(简称建设村)土地10.901亩(即8-58号宗地),用于开发商住楼。
 
1994年12月,江城公司与地产公司签订国有土地使用权转让合同,地产公司将扬中市扬子中路电视台西侧8-58号宗地转让给江城公司。土地使用权转让后,江城公司领取土地使用权证。
 
1996年,扬中支行与江城公司协商土地转让事宜。1996年5月6日、7月24日,经扬中支行申请,市政府就该宗地转让的费用、土地使用权变更手续等事宜召开了协调会,并达成一致意见,江城公司转让部分土地给扬中支行。
 
1996年11月5日,江城公司与扬中支行填写了地籍调查表,确认了双方的地界,东:广播电视局;西:翠西北路;南:扬子中路;北:江城公司商住楼。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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