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城市房屋拆迁补偿方式及标准

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-02-22 13:48


依据《拆迁条例》第二十三条的规定,城市房屋拆迁的补偿方式有两种:货币补偿和房屋产权调换,有条件实行货币补偿的,应尽可能实行货币补偿。
货币补偿是拆迁人以支付货币的方式对拆除被拆迁人的房屋进行补偿,被拆迁人接受拆迁人支付的房屋价款后即丧失了对房屋的所有权。《拆迁条例》第二十四条明确了货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或者购买的具有产权的房屋补偿被拆迁入,双方在按照被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算差价并调换房屋产权后,被拆迁房屋的处置权即归拆迁入所有。
同时,《拆迁条例》第二十五条也规定,被拆迁人可以选择以货币或房屋产权调换的方式进行补偿,但被拆迁的房屋是非公益事业房屋的附属物,不做产权调换,由拆迁入给予货币补偿。 
《拆迁条例》第二十四条虽然规定了货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定,但由于各地的土地和房屋的价格有非常大的差异,货币补偿的具体办法和标准只能由省、自治区、直辖市人民政府确定。
以北京市为例,根据暂行的《北京市房屋拆迁评估规则》(以下简称“《评估规则》”)第三条的规定,房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价,《评估规则》第四条和第五条还规定,住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围,由市国土资源和房屋管理局制定并定期公布。“K”为容积率修正系数,它可根据现状容积率和规划容积率的关联图表而查出。
上海和广州均采取限定不同区域和路段最低拆迁补偿金额的方式来确定房屋拆迁补偿标准。例如,上海市卢湾区徐家汇路、肇嘉浜路以北最低补偿金额为7750/平方米。广州市于2007年12月16日调整了城市住宅房屋最低补偿标准,被拆迁住宅房屋补偿金额(历史旧城区范围内的被拆迁住宅房屋按房地产市场价格增加20%确定)低于广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准的,按广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准确定。该市住宅房屋拆迁最低补偿标准实行动态更新机制,由市国土房管局定期公布。
为规范拆迁评估程序和拆迁评估中各方当事人的行为,保护被拆迁人的利益,建设部于2003年12月1日出台了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《估价指导意见》)。《估价指导意见》第三条规定“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行”。但是,虽然《估价指导意见》第六条规定了拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式,其第七条又规定了“拆迁估价机构确定后一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同”,这在实践中有可能造成评估机构由拆迁人单方委托,由拆迁人操纵评估结果的局面。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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