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原告与被告之间关于讼争房产系何种关系法院怎么看?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-12-15 19:41

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

原告张娜向本院提出诉讼请求:1.判令被告张俊、被告李辉向原告支付房款人民币28万元并支付利息(利息自起诉之日起按同期同类银行贷款利率计算);2.判令被告共和房产对上述第一项债务承担连带赔偿责任;3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2011年4月,原告与三被告签订了《房产交易合同》,原告张娜、被告李辉作为卖方(甲方)将坐落于福州市鼓楼区丞相坊5#楼1801单元的房产出卖给买方张俊(乙方),双方约定房产的成交价格为人民币108万元,被告共和房产作为中介方收取了中介佣金及代办费。同时《房产交易合同》约定:“甲乙双方约定,签合同当日,乙方支付给甲方部分房款人民币壹拾捌万元整(180000.00),甲方将该套房产的钥匙交给乙方装修使用,装修使用前由丙方陪同甲乙双方到物业处做物交手续。乙方应于2011年7月1日前将部分房款人民币陆拾贰万元整(¥620000.00)支付给甲方,并于当日由丙方陪同甲乙双方一起到公证处办理……。剩余房款人民币贰拾捌万元整(280000.00)待产权证过户收件前由银行办理监管手续,办妥乙方名下产权证当日解冻给甲方。”《房产交易合同》签订后,被告张俊于2011年4月30日至5月3日向原告支付了房款人民币18万元,卖方将房产交付被告张俊;此后,被告张俊向原告又支付了房款人民币62万元。2011年6月6日,被告李辉向原告写下字据,并说明“原福州市安民巷42号属于李辉的业权,现拆迁安置在丞相坊5号楼18-01房。

该房于2007年卖给张娜。由于张娜年事已高,又将该房卖给张俊。同时又补偿给我拾壹万元,算是断契。在此我特声明,日后为张娜将丞相坊5号楼1801房办理房产过户给张俊时提供诚信服务。张俊的房产证办妥后,尚余的贰拾捌万元全属张娜所有,与我无关。”2016年4月,原告经朋友告知张俊已办妥了福州市鼓楼区产证,但原告至今未收到剩余房款人民币28万元,原告遂多次联系被告,但三被告均不予答复且拒不配合。原告认为,被告张俊、被告李辉应向原告支付剩余房款人民币28万元并支付利息,被告共和房产作为居间方隐瞒了重要事实且明知被告张俊、被告李辉办理房产过户却未通知原告,应当承担连带赔偿责任,三被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为保护原告的合法民事权益不受侵犯,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,向贵院提起诉讼,恳请贵院判如所请。

被告辩称

被告李辉辩称,1.根据原告提交的《拆迁安置房买卖协议书》,李辉向张娜之女桥本博惠借款42万元,经家人同意愿将该安置房出卖给桥本博惠。该协议签订日期在汇款申请书之后,因此张娜只是其女儿的代理人,不是实际权利人,没有诉讼主体资格。2.原告与被告李辉于1950年就已相识并交往过,后因李辉被录取到安徽合肥农业大学,双方就比较少来往。1998年李辉从合肥回到福州,而当时原告与第二任丈夫离婚,于是双方又开始交往并同居生活。原福州市鼓楼区安民巷42号房屋被政府征收后,被告李辉就一直住在原告张娜家。2011年3月李辉得44癌症住院,医院所需填写的材料均由原告填写,联系地址写的也是原告家的地址。但后来李辉还是被原告赶出了家门。因被告李辉与原告系情人关系,李辉并没有将诉争房屋卖给原告,双方之间不存在房屋买卖关系。3.诉争房屋系被告李辉与刘士静的夫妻共同财产,刘士静并没有同意将房屋出售给原告,李辉无权处分夫妻共同财产。4.诉争房屋的产权是登记在被告李辉名下,从没有登记在张娜名下,后由被告李辉再过户至买家张俊名下。原告并不是诉争房屋的所有权人,其无权向被告主张购房款。

5.因为原告与李辉之间没有真实的房屋买卖关系,如果认定李辉在字据中同意将28万元归原告所有是有效的话,那双方之间成立的也只是一种赠与关系。依据合同法第一百八十六条规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因为赠与的是货币,该货币并未实际交付,故被告李辉有权撤销赠与。6.无论是原告还是其女儿,即使有汇款,其与李辉形成的也只是民间借贷关系,而约定将诉争房屋归原告或其女儿所有,这属于在债务履行期限届满前以房抵债的行为。根据《担保法》第四十条规定,禁止流质抵押,因此以房抵债的行为是无效的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,原告主张与李辉的买卖合同成立,要求被告支付购房款是没有法律依据的。7.如果说诉争房屋是原告的,由于被告李辉与原告并没有办理过户手续,原告直接用李辉的名义将诉争房屋再出售给张俊,原告与李辉之间就少了一道过户登记手续。按照李辉写的《立约书》,过户所需费用全部由原告承担,因此原告就漏缴了各项税费。根据《中华人民共和国契税条例》第1条及《合同法》第52条的规定,原告与被告李辉的房屋买卖行为因损害国家利益、违反行政法规的强制性规定,应认定为无效。8.如果法院认为原告与李辉房产买卖关系处理,那李辉于2015年8月24日缴纳的增平方购房款167526.79元则应予以抵扣。综上所述,原告的请求没有事实和法律依据,请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。

被告福建共和房产经纪有限公司辩称,要求驳回原告诉请要求被告共和房产对房款人民币28万元整承担连带赔偿责任。首先,在原告、被告李辉、被告张俊签订房产买卖合同时,共和房产只是作为见证方见证三方签订该合同。合同中原告并未对交易流程有任何另行约定,共和房产并不对房产买卖双方之间的钱款往来及经济问题直接介入,该房产的钱款直接由原告、被告张俊、被告李辉自行支付或收取。其次,签订买卖合同时间为2011年04月,而被告李辉给原告张娜签订书面协议为2011年6月,原告张娜在签署合同时未在合同中另行约定付款方式,该房产产权人收款并无任何问题。且在买方告知其办理完毕所有手续之前从未告知共和房产该协议及其与讼争房产或被告李辉之间的关系。在买方出示的该房产卖方的《房屋所有权证》显示被告李辉仍为该房产的产权人,在被告张俊与被告李辉至我司要求我司协助办理过户收件手续,而且按照福州房地产交易相关部门均仅需产权人及买受人即可办理交易手续。因此共和房产才协助作为买方的被告张俊与作为产权人的被告李辉办理过户收件手续,后续的手续由被告张俊与被告李辉自行处理。最后,在原告与被告张俊、二签订的买卖合同中补充条款第9条明确约定,合同中约定事项均由买卖双方自愿签署,产生的任何纠纷及法律责任均由买卖双方共同协商解决,不涉及见证方。综上所述,共和房产在该房产买卖合同中只是作为见证方,该房产的其他经济纠纷及法律责任应由原告与被告张俊、被告李辉之间自行解决及承担,共和房产无需为上述事项承担连带责任。

被告张俊未作答辩。

本案审理过程中,原告提交的证据:A1.《房产交易合同》,证明2011年4月,原告与三被告签订了《房产交易合同》,原告张娜、被告李辉作为卖方(甲方)将坐落于福州市鼓楼区丞相坊5#楼1801单元的房产出卖给被告张俊买方(乙方)张俊,双方约定房产的成交价格为人民币108万元,被告共和房产作为中介方收取了中介佣金及代办费。A2.字据,证明2011年6月6日,被告李辉向原告写下字据,并说明“原福州市安民巷42号属于李辉的业权,现拆迁安置在丞相坊5号楼18-01房。该房于2007年卖给张娜。由于张娜年事已高,又将该房卖给张俊。同时又补偿给我拾壹万元,算是断契。在此我特声明,日后为张娜将丞相坊5号楼1801房办理房产过户给张俊时提供诚信服务。张俊的房产证办妥后,尚余的贰拾捌万元全属张娜所有,与我无关。”A3.房屋登记簿,证明2015年11月2日,福州市鼓楼区丞相路56号丞相坊5#楼1801单元的房产的所有权人已从被告李辉变更为被告张俊。三被告均未通知原告上述事项。A4.《立约书》,证明2007年10月10日被告李辉向原告出具一份立约书,该立约书载明:被告李辉向原告借款42万元,愿意将坐落在安民巷42号被告李辉拆迁产权调换房(经拆迁办定位于宰相坑的单元房)不管其面积多少均属原告所有。A5.中国银行《境内汇款申请书》,证明2008年1月28日原告通过银行转账的方式将42万元出借给被告李辉。

A6.《委托书》,证明2007年11月2日被告李辉的妻子刘士静委托被告李辉处分本案房屋。A7.《拆迁安置房买卖协议书》及《拆迁补偿安置协议书及其附件二》,证明2008年3月7日原告与被告李辉及其妻子签订拆迁安置房买卖协议书,约定:被告李辉因曾向原告借款42元,愿意将被告李辉所有的丞相坑住宅一单元建筑面积为130平方米即本案讼争房屋以总价款42万元卖给原告。福建双剑律师事务所冯义才律师作为见证律师签字。A8.中国银行交易明细清单,证明原告将房屋卖给被告张俊后,按被告李辉2011年6月6日立下的字据于2011年7月7日通过银行转账的方式补偿了被告李辉11万元。以上证据足以证明在2011年4月原告与被告张俊签订房屋交易合同前,被告李辉已经将本案房屋卖给原告,原告系本案房产的原权利人,实际向被告张俊交付房产的是原告,原告享有剩余售房款及其相应利息。

被告李辉质证:对证据A1的真实性无异议,但对证明对象有异议,原告并未房屋买卖的卖方,只是当时与李辉关系亲密,一起处理房屋买卖事宜。对证据A2的真实性无异议,但对证明对象有异议,被告在2011年4月被诊断出肺癌,精神消沉、绝望,原告趁机哄骗被告李辉,骗其写下字据,并出售房屋。实际上,原告与李辉并不存在房屋买卖关系。对证据A3的真实性无异议,但对证明对象有异议,房屋产权人是李辉,原告并非房屋产权人,产权过户并不需要通知原告。A4.形式真实性无异议,原、被告是情人关系,原告并没有借款给被告。A5.形式真实性无异议,证明对象有异议,不能证明被告已收到原告借款。即使有汇款,这钱也是被告李辉本人的钱。A6.真实性、证明对象均有异议,无法证明是刘士静本人所写。即使委托书是真实的,委托的内容当时也是委托被告李辉拆迁事宜,并没有明确授权被告李辉有权出售讼争房屋。A7.真实性、证明对象均有异议,无法证明是刘士静本人所写,且被告李辉和刘士静从未见过冯义才律师,也未在其面前签过协议。见证程序违法。该份协议与本案原告无关。且内容约定的也是向原告女儿借款,房屋卖给原告女儿,因此原告不具有诉讼主体资格。A8.真实性无异议,证明对象有异议,不是原告的钱。

被告共和房产质证:对证据A1的真实性无异议,被告共和房产仅作为见证方。对证据A2的真实性无法确认。对证据A3的真实性无异议,但对证明对象有异议,原告不是产权人,无需告知原告。是否告知原告应由产权人约定。A4-A8被告共和房产均不在场,不知道这些证据。

被告李辉向本院提交证据:B1.结婚证明书,证明福州市鼓楼区丞相坊5#楼1801单元的房产系被告李辉与刘士静的夫妻共同财产;B2.拆迁协议书,证明福州市鼓楼区丞相坊5#楼1801单元的房产系被告李辉与刘士静的夫妻共同财产;B3.疾病证明书及病历,证明被告在2011年4月被诊断出肺癌,精神消沉、绝望,原告趁机哄骗被告李辉,骗其写下字据,并出售房屋。B4.照片,原告与被告李辉在2011年前就已经同居生活;B5.不动统一发票,证明被告于2015年8月24日缴纳购房款167526.79元;B6.补充协议,证明被告只收到张俊26万元。补充证据:B7.公证委托书,证明李辉于2011年7月8日仍以自己的名义授权他人代为办理诉争房屋的有关交款、办理等手续,诉争房屋并非上诉人所有。B8.照片,证明张娜与李辉同居,系情人关系,双方并不存在真实的房屋买卖关系。B9.诊断报告、出院小结、疾病证明书,证明李辉自2011年3月9日被诊断出肺癌以来,一直在医院配合治疗,现因无钱医治,出院自行治疗。

原告质证:对证据B1真实性无异议。对证据B2的真实性无异议,有了拆迁协议书,才有本案买卖的事实。对证据B3真实性无法确认,不存在哄骗被告,本案签订合同时双方都确认作为甲方。对证据B4的真实性无异议,但对证明对象有异议,同居是虚构事实,原、被告之间不存在同居关系。被告的父母原告称为干爹干妈,原被告是兄妹关系。李辉父亲过世时还说过张娜这个女儿比亲生女儿还要好,说明原告与被告李辉不存在同居、情人关系。对证据B5的真实性无异议,但相应补差价的款项在字据及买卖合同之前都已经缴纳清楚了。对证据B6的真实性无法确认。房屋买卖合同是原、被告四方签订的,因此补充协议也应由四方共同签订。对证据B7被告李辉办理委托公证,是基于在履行合同中必须做的公证手续。对证据B8不能证明原被告系情人关系。对证据B9真实性无法确认,且与本案没有任何关系。

被告共和房产质证:对证据B1-B4的真实性无法确认。对证据B5-B6真实性、证明对象均无异议。B7真实性无异议。A8-A9真实性无法确认,与被告共和房产无关。

原审被告张俊提交证据C1.收据,证明被告李辉收到被告张俊部分购房款80万元。原告:收据真实性无法确认。是事后补的。原告是通过银行收到被告张俊转账的80万元。确实是按合同约定付给原告户头。被告李辉:真实性、证明对象均无异议。房屋是我们的,钱是要付给被告李辉。只是被告李辉有指定被告张俊打钱给原告,收款的权利人是被告李辉。被告共和房产对其真实性无异议,合同没有约定谁收款。按产权人为准。

被告共和房产未向本院提交证据。

被告李辉申请证人卢某到庭作证,原告质证认为,证人目前还是被告李辉的保姆,他们之间有利害关系。证人也无法证明原告与被告李辉属于情人关系。被告李辉对该证人证言没有意见。证人证言是真实的,可以证明被告李辉住在原告家里。证人在小区也听说他们是情人关系。被告共和房产质证认为:真实性无法确认,只能证明原告与被告李辉关系亲密。

本院查明

本院认证如下:对于原告提交的A1-A6,A8,被告未提出异议,且部分有原件佐证,本院确认其真实性。对于被告李辉提交的证据B1—B2,B4—B5,B7,原告等未提出异议,且部分有原件佐证,本院依法确认其真实性。对于证据C1,各方对其真实性均无异议,本院依法予以确认。对于李辉申请的证人卢某的证人证言,因其现在仍在李辉家中做保姆,有利害关系,证人卢某亦未亲眼所见其陈述的情人关系的事实,故本院对证人卢某的证言不予采信。

根据上述有效证据,本院查明如下事实:

原告张娜向本院提交两份落款日期均为2007年10月10日的落款均署名为李辉的《立约书》,其内容均为:本人李辉向张娜借人民币肆拾贰万元。愿将坐落在安民巷42号属于李辉的拆迁产权调换房(经拆迁办定位于丞相坑单元房)不管其面积多少均属张娜所有。但在办理产权过户时所有费用由张娜承担。

原告张娜向本院提交日期为2007年11月2日落款签名为刘士静的《委托书》一份,其内容为:今有福州市东街口安民巷42号住房壹套,现委托李辉先生全权代表处理。此据。

2008年1月28日,张娜转账42万元给李辉。

原告张娜向本院提交落款日期为2008年3月7日的《拆迁安置房买卖协议书》,其内容为:李辉祖遗有坐落于福州市鼓楼区间,原建筑面积为87.45㎡,该住房于2007年8月间,因被福州市土地发展中心和鼓楼区土地拆迁工程处拆迁。……安置给李辉坐落在丞相坑住宅一单元(套)建筑面积为120㎡,其产权归李辉所有,安置房的一切费用121599.12元李辉已付清,与张娜无涉,本安置房是期房,要到2010年12月31日前交付使用。因李辉急需用钱,曾向张娜之女桥本博惠借款42万元,经家人同意愿将该安置房(即丞相坑120㎡)出卖给张娜之女为业。经双方协议总价款为42万元,并议定双方到房管交易所交割过户给张娜之女所有,双方不得后悔,特立此协议书为据。该协议书落款出卖方为“夫李辉、妻刘士静”,买受方为“张娜”,见证律师为“冯义才”。

李辉、张娜(甲方,即卖方)与张俊(乙方,即买方)及福建共和房产经纪有限公司(丙方,见证方),签订《房产交易合同》,该合同落款时间为空。该合同约定:1.甲方将坐落于福州市鼓楼区丞相坊5#楼1801单元,建筑面积121.72平方米出售给乙方,成交价格为108万元,办理至甲方名下的《房屋所有权证》及该房产产权、土地使用权甲方过户到乙方名下的甲乙双方所有费用均由乙方承担。2.签合同当日,乙方支付给甲方部分房款18万元,甲方将该套房产的钥匙交给乙方装修使用,装修使用前由丙方陪同甲乙双方到物业处做物交手续。乙方应于2011年7月1日前将部分房款62万元支付给甲方,并于当日由丙方陪同甲乙双方一起到公证处办理甲方委托乙方或乙方指定人办理该套房初始产权证相关手续的委托公证,公证所产生的费用由乙方承担。剩余房款28万元待产权过户收件前由银行办理监管手续,办妥乙方名下产权证当日解冻给甲方。3.乙方同意并自愿于2011年5月3日当天支付给丙方中介佣金及代办费人民币31000元,并将钱款打入郑彩霞建行账号,丙方开具收条给乙方。4.上述约定事项均由甲乙双方自愿签署,若因此产生的任何纠纷及法律责任均由甲乙双方共同协商解决,不涉及丙方,但丙方有义务配合双方协商解决。

2011年6月6日,李辉向张娜出具字据一份,载明:“原福州市安民巷42号属于李辉的业权,现拆迁安置在丞相坊5号楼18-01房。该房于2007年卖给张娜,由于张娜年事已高,又将该房转卖给张俊。同时又补偿给我拾壹万元,算是断契。在此,我特表明:日后为张娜将丞相坊5号楼1801房办理房产权过户给张俊时提供诚信服务,张俊的房产证办妥后,尚余的贰拾捌万元全属张娜所有,与我无关。”2011年7月7日,原告张娜转账11万元给被告李辉,支付了字据中约定的补偿款。

2011年5月3日,张俊转账8万元给张娜;2011年7月6日,张俊转账62万元给张娜。张俊在原审中确认首笔购房款80万元直接支付给张娜。2011年7月8日,李辉向张俊出具《收据》,载明:“兹收到售给张俊先生的丞相坊房屋款第壹期捌拾万元(款是由张娜转拨给我),余下的28万元款待产权证办妥过户后还。”根据双方陈述,张娜未向李辉转账该80万元款项。

本案讼争的丞相坊5#1801房产原系李辉在安民巷的祖遗房产于2007年7月30日拆迁安置而来。2015年8月24日,福州市鼓楼区房地产经营公司向李辉出具了丞相坊小区5#1801单元的167526.79元购房款的发票(李辉庭后确认该167526.79元款项包含《拆迁安置房买卖协议书》中的121599.12元款项)。2015年9月24日,讼争的丞相坊5#1801房产登记至李辉名下;2015年11月2日,该房又转移登记至张俊名下,取得方式为买卖。

2015年10月23日,李辉、张俊、福建共和房产经纪有限公司签订《补充协议》,约定:李辉自愿同意并自愿将上述房产的成交价从108万元变更为106万元,待办理上述房产产权交易过户手续当日张俊将部分房款16万元存入银行与甲方办理资金监管手续,同时张俊须将部分房款10万元支付给李辉,李辉出具收条。待领取到张俊名下的《房屋所有权证》当日张俊须将房款16万元解冻支付给李辉。

2015年10月23日,蔡石安(系被告张俊的父亲)向李辉转账10万元;2015年11月17日,蔡石安向被李辉转账16万元。

另查,李辉之妻为刘士静,双方于1962年10月25日登记结婚。双方生育一子南海(曾用名:张甄文),生育一女田中静辉(曾用名:张静辉)。刘士静于2011年2月23日因病去世。

本院认为

本院认为,依法成立的合同或协议,对于签约双方均具有拘束力,均应依约履行。本案涉及多个合同与多方当事人,其中张娜与李辉之间有2007年10月10日的《立约书》、2011年6月6日李辉向张娜出具的字据,李辉与张俊、共和房产之间有2015年10月23日的《补充协议》,李辉、张娜与张俊、共和房产之间有《房产交易合同》。本案争议焦点为:被告张俊与共和房产是否应承担本案责任,张娜与李辉之间为何种法律关系,本案涉及的款项如何处理等。

关于争议焦点一,对于被告张俊与被告共和房产,其作为房产买卖协议的买受人和中介方,已经按合同约定履行了支付价款和交易服务等合同义务。对于讼争房屋的权利人系张娜还是李辉,张俊与共和房产仅能从拆迁补偿安置协议书和产权登记外观进行判断,其本身并无过错。故即使讼争房屋的真正权利人为张娜,李辉向张俊出具了购房款收条、张俊取得房屋产权并已登记在其名下,并无不合理对价之情形,故本案张俊符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的相关规定。故原告要求被告张俊支付28万元购房款和要求被告共和房产承担连带赔偿责任的诉请,无事实和法律依据,本院不予支持。

关于争议焦点二,张娜与李辉之间关于讼争房产系何种关系,本院分析如下:其一,李辉于2007年10月10日出具的《立约书》、2011年6月6日出具的字据,虽然张娜未签名,但字据由张娜持有,内容为双方房屋买卖之事宜,故根据民间习惯,应视为双方协议,均未违反法律规定,系当事人真实意思表示,应为合法有效。根据立约书和字据的内容,双方已经形成房屋买卖关系。其二,讼争房屋系李辉与其妻刘士静婚姻关系存续期间取得,但刘士静于2007年11月2日出具《委托书》同意出售讼争房屋并委托李辉处理,可以视为刘士静追认了李辉在《立约书》中出售房屋的行为。其三,2008年3月7日的《拆迁安置房买卖协议书》可以确认两个事实,一是刘士静签字确认同意出售讼争房屋,二是双方约定讼争房产将登记至张娜之女名下。其四,2011年6月6日的字据,其内容由产权登记至张娜之女名下变更为转卖给被告张俊,变更了2008年3月7日的《拆迁安置房买卖协议书》约定的内容。故应当以时间在后的2011年6月6日的字据作为张娜与李辉之间关于房屋买卖的约定。

关于被告李辉的辩解,本院逐一分析如下:其一,李辉辩称《拆迁安置房买卖协议书》系出卖给原告的女儿,故原告无诉讼主体资格;而且未经李辉之妻同意。本院认为,2011年6月6日李辉出具的字据已经实际变更了出卖给原告女儿的内容,李辉有其妻子授权,其变更交易内容由原告持有,故应向原告履行字据内容。其二,李辉辩称其与张娜系情人关系。但是,李辉向本院申请到庭的证卢某珍仍在李辉家中做保姆,与其有利害关系,证人陈述情人的事实并未亲眼所见,故本院对该证言不予采信;同时,情人关系并不能否定双方的买卖房屋之事实。其三,李辉辩称与原告就讼争房屋形成的是赠与关系。本院认为,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。本案原告系以42万元借款作为对价购买讼争房屋,故不存在“无偿”的性质,李辉该辩解无事实依据,本院不予采信。其四,李辉辩称若与原告买卖合同成立,应按照民间借贷审理,要求支付购房款没有法律依据。本院认为,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的是“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形,但本案原告主张的是原告将房屋转卖后被被告李辉收取的剩余款项,并不是普通的要求交付房屋或退还购房款的房屋买卖纠纷,亦非民间借贷担保的情形。

故被告该辩解无法律依据,本院不予采信。其五,李辉辩称若讼争房屋是原告的,则双方的房屋买卖漏缴各项税费,应认定为无效。本院认为,原告与被告签订房屋买卖合同时,并非意欲不缴纳各项税费,其亦在《立约书》中约定了“办理产权过户时所有费用由张娜承担”。故如有相关税费问题则应由相关行政机关进行补缴而非确认双方当时的房屋买卖无效。其六,被告李辉认为,其用房产抵作债务的行为违反流质抵押的规定,是无效的。本院认为,本案借款支付后,根据双方的多个文件,并未约定在债务未受清偿时房产转移给债权人所有,而是将借款抵作购房款,除42万元债务外,原告另支付了11万元款项,不属于流质契约。因此,双方系终止了借款关系而重新建立房屋买卖关系,故该房屋买卖的行为未违反相关法律规定,被告该辩解无法律依据,本院不予采信。

关于争议焦点三,本案涉及的款项如何处理的问题。根据上述分析,被告李辉曾承诺应向原告张娜支付28万元购房余款,但李辉实际仅收到26万元,故应以实际收到的余款金额为准。李辉辩称其缴纳的增平方米购房款167526.79元应予以抵扣。本院认为,关于房屋应缴纳的款项,《拆迁安置房买卖合同》中明确约定“安置房的一切费用121599.12元李辉已付清”,原告已于2011年7月7日支付李辉11万元补偿款,而根据2015年8月24日的发票李辉最终缴纳了167526.79元,该款如何处理并无直接约定。但是,2011年6月6日李辉出具的字据中,载明“又将该房转卖给张俊。同时又补偿给我拾壹万元,算是断契”……“张俊的房产证办妥后,尚余的贰拾捌万元全属张娜所有,与我无关”,根据字据的上下文推断“断契”之含义,即为李辉收到11万元补偿款后,日后房屋买卖和产权等均与其无关。故在剩余售房余款判归张娜后,李辉在“断契”之后支付的购房款,应由张娜负担。李辉主张抵扣符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于债务抵销的相关规定,本院予以准许。故被告李辉应支付原告的金额为:260000元-(167526.79元-121599.12元)=214072.33元,相应的按同期银行贷款利率支付的利息应从原告起诉之日起计算。

另,被告张俊经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十九条、第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十六条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告李辉于本判决生效之日起十日内向原告张娜支付房款214072.33元及利息(自2016年4月28日起诉之日起按中国银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止);

二、驳回原告张娜的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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