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宅基地使用权及农民房屋所有权的征收补偿相关法律法规

来源:未知  作者:1  时间:2013-03-22 15:41

征地实践中,涉及集体建设用地和宅基地时,都不可避免地存在着对农民房屋的处置。征地行为,显然既涉及到集体土地的所有权,又涉及到农民的宅基地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权等财产权利。在公民财产权益保护法制建设日益健全的当今,如果仅对所有权进行补偿,对宅基地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权等公民的财产权利不予补偿,显然是不合法的。
 
(一)有关规定
1.法律及司法解释
(1) 2007年3月,全国人大通过的《物权法》,对宅基地使用权和征收住宅作出了明确的规定,其中,第13章专门规定了“宅基地使用权”;第42条规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件;第64条规定,私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
(2) 2005年10月12日,最高人民法院行政审判庭对重庆市高级人民法院《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(法[ 2005]行他字第5号)指出,行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。
 
2.地方规定
截止2008年4月,全国已有北京、上海、广州、南京、宁波、南宁、厦门、武汉等19个城市制定了关于集体土地上房屋拆迁的专门地方法规、规章和规范性文件,对于拆迁补偿安置作出了具体规定。另外,江西、海南、辽宁等十余个省在征地管理的地方法规、地方规章和规范性文件中作了相应的规定。
(1) 2001年12月22日,江西省人大常委会修改通过的《征用土地管理办法》规定,征用土地涉及房屋拆迁的,必须给被拆迁房屋的所有者支付房屋拆迁补偿费。城市规划区内的房屋拆迁安置办法和补偿标准,按国家和省政府有关城市房屋拆迁的规定执行。未统一安排还建地的,除一次性付给拆迁户房屋拆迁补偿费外,还应对拆迁户新建房屋所占用土地给予补偿。
(2) 2002年4月10日,上海市人民政府发布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》规定,征地拆迁居住房屋,被征地的村或者村民小组建制撤销的,被拆迁人可以选择货币补偿,货币补偿金额计算公式为:(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。其中,被拆除房屋建安重置单价结合成新,由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由被拆除房屋所在地的区(县)人民政府制定并公布。拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,被拆迁人的货币补偿金额计算公式为:被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
(3) 2003年6月6日,北京市人民政府公布的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定,拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。同年8月1日,北京市国土资源和房屋管理局公布的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定,房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成,计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价;宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位确定并公布,报市国土房管局备案,其计算公式为:宅基地区位补偿价=[(当地普通住宅指导价一房屋重置成新价)×户均安置面积]/户均宅基地面积。当地普通住宅指导价,由区(县)人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。与国有土地相邻的集体土地,其宅基地区位补偿价,可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。2007年12月,北京市地方税务局《关于农村集体土地拆迁补偿费有关税收问题的通知》规定,对农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费,免征营业税。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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