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思考美丽园事件 政府该出手时就要出手!

来源:未知  作者:1  时间:2013-01-29 10:35

  
  由于不满法院作出的降低物业收费标准的判决,9月1日,负责美丽园物业服务的鸿铭物业公司突然撤离,给业主生活造成巨大不便。政府随即介入,北京市建委、海淀区政府办等部门在美丽园召开协调会,并指定物业公司代管小区。应当说,政府已经尽到了一定责任。但是,鉴于目前事态,政府似乎还有必要在以下几个方面开展工作,承担责任。
  美丽园业委会称,业委会邀请有资质的电梯维保公司验收接管电梯时发现,几部电梯的主板已损坏,导致该公司拒绝接管电梯。假如此事属实,则电梯主板显系被人故意损害,公安部门是否应当介入调查?还有小区大门被卸走、地下室水管等出现破损等,这些已涉嫌故意损坏业主共有财产,并已对业主的人身安全构成明显威胁。对此,相关部门也应当展开调查。
  原物业公司突然撤离,明显违犯了应于撤离前三个月告知业主的政府相关法规。北京市建委在协调会上批评了鸿铭物业公司,并表示将依法处罚之。但更重要的是,相关政府部门是否应当采取强制措施,责令该公司恢复小区设备的原状,以使新物业公司或专业服务公司顺利接手?否则,政府迟到的处罚不足以解业主的燃眉之急。
  美丽园原物业公司能否遭到处罚,其实也在未定之中。根据相关法规,政府对“原物业管理企业拒不撤出项目的,或新物业管理企业强行接管”可以进行行政处罚,停止该企业资质并限期整顿,却没有提及物业服务公司突然撤离这一情形。这可能也正是相关部门目前始终不能明确如何处罚该物业公司的原因。但很显然,该物业公司的行为确已“造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣”的后果。面对这样的后果,相关部门必须严格执法。事实上,也存在着其他物业公司以类似方式“撤离”的情形,对此行为进行惩罚无疑会起到警示作用。
  当然,面对这一局面,可以有一个解决办法,即业委会向法院起诉原物业公司违约,要求其继续履行物业管理合同。但这一方式同样缓不济急,因此,政府有关部门在此时采取行政强制手段,就十分必要,可以援引相关法条,强制原物业公司履行完整的物业管理交接手续,从而迅速恢复该小区的正常秩序。
  美丽园事件显示,目前关于物业管理的法律规章体系存在缺陷:没有从法律上明确业委会的法人地位,这注定了在物业管理纠纷中,业主天然处于弱势;政府规章规定了物业公司的行为,却没有向业委会提供相应的救济权利。就像美丽园事件,物业公司的行为给业主生活造成巨大不便,政府或司法部门却缺少强制该公司继续履行合同的必要手段。
  面对物业公司恶意撤离或拒绝撤离等情形,业委会无法立刻启动有效的行政或司法救济程序,纾解业主之困,必将导致部分业主对业委会解决问题、服务业主的能力表示怀疑;反过来,在最需要业主信任时,不能得到信任,也必然使业委会的能力大打折扣。这样的结果,很可能正是原物业公司突然撤离所要达到的目的。假如业委会具有独立的法人资格,则在物业纠纷解决过程中,就不用担心被罢免,从而可以专心解决问题。
  美丽园业主目前的困境提醒我们,建设和谐小区,需要平等对待物业公司和业委会,严格执行相关法规。在目前物业公司与业委会力量严重失衡的情况下,尤其需要为业主自治创造良好政治与法律环境,在尽可能的短时间内,实现物业公司与业委会的力量平衡。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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