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最高人民法院2015年12月24日发布关于审理当前房地产案件工作的具体意见

来源:未知  作者:靳双权  时间:2015-12-29 17:10

最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题
                                       最高人民法院民事审判第一庭庭长 程新文
(2015年12月24日)
各位领导,同志们:
按照会议议程安排,下面,我就当前民事审判工作中需要重点注意的具体问题谈几点意见。

一、关于房地产纠纷案件的审理问题

房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分,审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策,保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整,去年以来,全国法院受理的房地产案件类型也随之发生变化。从我们调研了解的情况看,近三年来房地产案件呈逐年上升态势,但区域分布不均衡,一、二线城市缓慢增长,三、四线城市,尤其是前期房价涨幅较大的三、四线城市,案件数量增长较快,个别城市呈爆发式增长。要按照中央关于调整产业结构,继续稳控房地产市场的目标开展好房地产案件审判工作。

第一,要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。

最高法院民一庭一直坚持以依法维护各方当事人权益,促进房地产业健康发展,作为审理此类案件的基本理念和思路。这个理念和思路没有变。在此,我要特别强调的是,房地产市场行情变化与法院的受案数量、案件类型、裁判尺度、司法政策等有着直接关系,要根据房地产市场变化的不同,找准贯彻这个理念和思路的侧重点和着力点。随着部分二、三线城市房地产市场由卖方市场向买方市场逐步转变,开发商诉请解除国有土地使用权出让合同、返还土地出让金的案件以及买受人主张合同无效或解除合同的案件增长较快,一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违背诚实信用的现象大量存在。要注重发挥合同效力的多层次性,慎用合同无效。要注意区分房屋质量不合格和一般性瑕疵,准确判断当事人是否享有合同解除权,引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神,防止通过法院判决的形式,助长有违诚信原则的恶意毁约行为。对于开发商确因资金链断裂无力交房或无法办理房产证的,也要及时通过合同解除等方式依法保护购房者的利益,同时依据法律规定适度分担损失,更好平衡各方利益。要密切关注因房地产价格下跌产生的群体性事件,加强与当地党委政府的沟通协调,及时做好处置预案,防止产生连锁反应。

第二,要注意房地产买卖与民间借贷相交织类型案件的特点。

房地产不仅是具有居住功能的消费品,也是融资投资的工具,甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。要尊重该类案件特殊的规律,对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的,要具体分析,既要准确理解民间借贷司法解释第二十四条关于法律行为性质的界定,又要注意区分不同案件基本事实,尊重市场主体的交易安排,避免机械适用。比如先签订借款合同,借款到期后无力还债,双方又签订房屋买卖合同,将前期借款转为购房款的,就不应再定性为借款法律关系。当然,要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为;对于房地产商非法融资及一房多卖、重复抵押的,在相对人均为善意的情况下,要按照物权优先于债权的原则、物权成立时间先后以及合同履行情况等,确定权利优先保护的顺位。尤其要注意正确认识占有的权利推定效力,妥善处理占有与登记之间的冲突,依法保护合法占有人的权益。

第三,关于处分权受限制的房地产转让合同效力。

合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。大家都知道,在房地产领域,存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场,从公权力的干预程度上看,是依次减弱的,因此,在对合同效力的把握上,也要依次放宽。要特别注意这三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和规则。实践中,出卖人在签订房产转让合同时未取得房屋所有权证书、未经其他共有权人同意或者房产已经设定抵押或被依法查封的,房产转让合同的效力问题争议较大。我们认为,总体上看,房地产转让已经属于房地产三级市场,应该更多地发挥私法自治的功能。具体法律适用上,买卖合同司法解释虽然主要适用动产,但在不动产交易上,也要与该解释第三条规定的精神保持一致,要正确适用合同效力和物权变动区分原则,发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能,既要严格体现合同对当事人的拘束力,也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实。对这类合同不宜简单认定合同无效,可以考虑根据当事人过错程度,通过违约责任来平衡双方利益。

二、关于物权纠纷案件的审理问题

物权法是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。物权法理论性强,与国家的基本政治经济制度联系紧密,同时,对物权的保护又分散在各类民事纠纷案件中,审理难度大。最高法院民一庭经过几年的酝酿和反复研究论证,就物权法中涉及登记、共有、善意取得等问题起草的司法解释即将出台。这里也先和大家通个气,司法解释出台后,各地民事审判部门要认真组织学习,充分运用到具体审判实践中。我重点谈一下不动产统一登记问题。今年3月1日《不动产登记暂行条例》施行,大家要充分认识到这个条例对维护交易安全和交易秩序,保障权利人合法权益的重要意义。

第一,坚决维护登记的严肃性和权威性。

要严格适用物权法第九条规定,除法律有特别规定情形外,对未予登记的不动产物权设立、变更、转让和消灭行为,依法确认其不具有物权变动效力。在对外关系上,要维护不动产登记的权利推定效力,依法保护相对人的合法权益,维护交易安全。

第二,注意区分不动产登记的内部和外部效力。

不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物,不是登记机关登记行为的产物,不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件,而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断,不能唯登记论,应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。

第三,正确处理程序问题。

要澄清和纠正实践中涉及不动产物权因登记取得和变动的诉讼只能通过行政诉讼解决的错误观念,应将不动产物权归属及民事基础法律关系等争议,依法作为民事案件审理。同时,要注意新修改的行政诉讼法有关行政和民事交叉诉讼制度的安排,对已经在行政诉讼中受理了相关民事争议,当事人又另行提起民事诉讼,依法不予受理。

三、关于婚姻家庭、继承纠纷等家事案件的审理问题

对未成年人、妇女和老年人等弱势群体的倾斜保护,不仅是社会共同体自身发展的内在需求,也是弘扬中华传统道德文化和社会主义核心价值观,推动家风、家德、家教建设的重要内容。对家事审判的整体裁判思路和理念,下午杜专委要作为一个重要问题专门讲,我只谈几个具体问题:

第一,关于夫妻共同债务的认定问题。

这个问题已经引起社会的广泛关注,每年全国两会后,也总有一定数量全国人大代表、全国政协委员的建议、提案是针对此问题提出的,今年尤其多。夫妻一方举债的情形在现实生活中非常复杂,不仅存在夫妻一方以个人名义在婚姻关系存续期间举债给其配偶造成损害的情况;也存在夫妻合谋以离婚为手段,将共同财产分配给一方,而将债务分配给另一方,借以达到逃避债务、损害债权人利益目的的情形。

从我们了解的情况看,各地法院对这个问题争议也非常大,包括共同债务除借款外是否还包括侵权等其他债务;在夫妻共同债务的认定上,除“用于夫妻共同生活”的标准外,是否要考虑增加“为了家庭共同利益”的标准;在举债人配偶一方举证证明举债人所借债务明显超出日常生活及生产经营所需,或者举债人具有赌博、吸毒等不良嗜好的,举证证明责任能否转移等问题。这些问题目前争议都非常大,我们也正在研究中。总体意见是,处理这类纠纷一定要兼顾债权人信赖利益的保护和妇女儿童权益的维护两个方面。

就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质的考量,应区分规制不同的法律关系,分别适用婚姻法第四十一条和婚姻法司法解释(二)第二十四条予以解决。在涉及夫妻债务的内部法律关系时,应按照婚姻法第四十一条的规定进行认定,即在夫妻离婚时,由债务人举证证明所借债务是否基于夫妻双方合意或者是否用于夫妻共同生活,如举证不足,配偶一方不承担偿还责任。在涉及夫妻债务的外部法律关系时,应按照婚姻法司法解释(二)第二十四条的规定进行认定。但是,在该条“但书”规定的两种情形外,可以考虑增加一种情形,即如果配偶一方举证证明所借债务没有用于夫妻共同生活的,配偶一方也不承担偿还责任。对于举证证明责任问题,我重点强调一下,切忌僵化机械理解举证证明责任,要注意根据不同案件事实,区分争议点是配偶双方内部关系还是与债权人之间的外部关系,合理分配举证证明责任,同时注意举证责任的转化。如果债权人对债务为夫妻共同债务提供初步证据后,举证证明责任就应转化为举债人的配偶一方,由举债人配偶一方对不属于夫妻共同债务的抗辩承担举证证明责任,当然如果举债人配偶一方举证证明举债人所借债务明显超出日常生活及生产经营所需,或者举债人具有赌博、吸毒等不良嗜好,或者所借债务发生在双方分居期间等情形的,举证证明责任就相应地转回到债权人一方。对此,我们主要担心的是因举证证明责任分担不当,导致极端个案发生,造成极其不好的社会影响。

希望各高院民一庭庭长回去后对各自辖区的民事审判部门强调这个问题,尤其是要跟基层法院的法官讲清楚,防止极端个案出现。最高法院也将进一步加强对认定夫妻共同债务的指导,精选和发布相关指导性案例,明晰夫妻共同债务认定标准,统一司法裁判尺度。

第二,要通过裁判弘扬良好的社会道德风尚。

比如,前不久有媒体报道一个广东法院的判决,我觉得有非常好的指引作用。一个老人苏老太好心送了几根香蕉给女孩小覃,小覃又将其中一根香蕉转送给了她的小伙伴婷婷,婷婷吃香蕉时不慎吸入气管导致窒息死亡,婷婷家人将苏老太和小覃爷爷告上法院,索赔73.8万元。一审法院作出了驳回诉讼请求的判决,二审法院维持了一审判决。法院在判决说理部分阐述了这样一段话:法律应当鼓励民事主体积极地展开社会交往,未成年人间无明显安全隐患的食物分享行为不能认定有过错。这个判决很好地宣传和弘扬了互帮互助、团结友善的良好道德风尚,值得肯定。在处理类似案件时,不能和稀泥,在查清案件事实的基础上,要理直气壮地弘扬积极的道德观。要通过判决说理,清晰地传达我们这个社会支持什么,反对什么,赞扬什么,唾弃什么,不仅要让民众明是非,而且要知善恶、辨美丑。

第三,关于继承纠纷是否适用诉讼时效的问题。

这个问题在实践中争议也比较大,涉及到对继承法第八条如何理解的问题。我们认为,要考虑继承法出台的背景和社会经济条件因素,不能机械适用。如果对继承人资格不存在异议,只是涉及遗产分割的,可以根据民通意见第一百七十七条规定,按照共有财产分割的思路,不适用诉讼时效。对于需要确定继承人资格等不仅仅涉及遗产分割的案件,在相关法律没有修改前,仍要适用诉讼时效的规定。当然,如果存在个别继承人恶意隐瞒财产等情况的,也可以通过适用民通意见第一百七十七条、第一百六十七条、第一百六十九条的规定,用延长最长诉讼时效的办法予以解决。总之,要注意通过民事审判,促进道德建设,维护和谐美满的家庭关系和孝老爱幼的亲情关系。

第四,关于祖父母、外祖父母是否享有探望权的问题。

这个问题涉及到当事人的情感、隐私、风俗习惯等很多伦理因素,要尽量避免法律的刚性对婚姻家庭和未成年人生活的伤害。我们倾向认为,原则上应根据婚姻法第三十八条规定,将探望权的主体限定为父或者母,但是可以探索在特定情况下的突破,比如祖父母或外祖父母代替已经死亡或者无抚养能力的子女尽抚养义务时,根据婚姻法第二十八条规定,可以赋予其探望权。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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