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房地产专业律师靳双权通过本案谈没过户的一房二卖合同是否有效的问题

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-15 18:12

案件介绍
  被告陈丽、郭刚二人系夫妻,婚后共同购买了位于怀柔区某住宅小区内的房屋一套。2013年3月,陈丽、郭刚二人与原告张晶签订了房屋买卖协议,在张晶履行合同义务付清全部购房款后,余、孙二人将各自的房产证交给张晶,并将房屋交付其使用。2013年6月,陈丽和郭刚又同另案原告赵某签订了一份房屋买卖协议,将已经卖给张晶的房屋再次出卖,二人在收取赵某25万元购房定金后不知所踪。张晶、赵某无奈将余、孙二人起诉至法院,张晶要求二被告继续履行合同,协助自己办理过户手续;赵某要求二被告继续履行合同,即在收取全部购房款后交付房屋并协助自己办理过户登记。
 
 
房地产专业律师靳双权专业法律剖析:
 
    靳双权律师认为,按照我国物权法的规定,在一房二卖情况下,如果二次买卖均未办理过户登记,那么房屋所有权未发生转移,仍为出卖人享有,而两次交易的买受人均未取得房屋的所有权。因此截该涉案房屋的所有权仍为出卖人陈丽、郭刚共同所有,且两份房屋买卖合同均属有效合同。
 
  靳双权律师说,如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人,且买受人已实际使用了该房屋,可以据此认定出卖人有履行合同的真实意愿,这种履行方式也是合法的,因此,从对已完成的交易予以保护的角度,应当考虑支持该买受人的实际履行请求。靳双权律师说,在本案中,张晶与卖房人签订的买卖合同在先,在其支付全部购房款后实际使用并占有房屋,并且获得了陈丽和郭刚的两份房产证。可以认定余、孙二被告对和张晶签订的买卖合同有履行意愿。
 
[判决/结果]
 
       法院持张晶要求陈丽、郭刚继续履行合同义务的诉讼请求。对于赵某的损失,除了退还25万的定金,另外赔偿违约金25万元。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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