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房地产律师靳双权浅谈代理过的一起房屋租赁纠纷案件

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-16 16:59

  基本案情:

  殷舒宝租房后花大钱对房子进行了改造和装修,并且将房子转租给他人经营,但生意没做多久就遇到了大麻烦——房东李丽发现后认为他违反了约定,将他告上法庭。3月23日,北京市丰台区人民法院判决解除了双方的租赁协议,他投入的巨额装修费因此而泡汤。

  李丽在北京市丰台区拥有一家旅社。2010年4月15日,李丽与外地男子殷舒宝签订租房协议,将旅社转让给殷舒宝经营。双方约定的租期是5年,每个月租金3000元,旅社内原有的设备李丽以1.2万元的价格一并转让给了殷舒宝。双方讲好,不经过李丽的同意,殷舒宝不能转让经营权,也不能随便改变房屋的结构,要重新装修也得跟李丽协商。

  但合同签订后没多久,殷舒宝便将旅社一楼的两间房打通,改建成了厨房,二楼与隔壁相邻的墙上也打通了一个门。随后,殷舒宝将二楼以上的楼层转租给别人经营旅馆,并将二楼的楼梯间用木板封闭起来。一年后,殷舒宝又将一楼转租给另外一个人经营饮食业。这期间,殷舒宝按时交租,每次都将租金送到李丽家里。

  2012年8月22日,李丽亲自前往旅社收租,这才发现殷舒宝将房子转租给了别人经营,她向殷舒宝提出抗议,但双方没有谈拢,后李丽找到房产靳双权律师寻求帮助,在靳双权律师的协助下,李丽将殷舒宝告到北京市丰台区人民法院,要求法院解除双方的租房协议。

  审判结果:

  丰台区人民法院在当年11月作出的判决认为殷舒宝已构成违约,据此解除了双方的租房协议。

  房产靳双权律师评析:

  李丽与殷舒宝签订的租房协议是合法有效的合同,对双方都有法律约束力。殷舒宝在租赁期间内对房子进行改造和部分装修,并分别转租给他人经营,他称得到了李丽的同意,但他举出的证人证言不足以证明他的说法,因此他的行为已构成违约。李丽发现转租后起诉要求解除合同,符合《合同法》第224条的约定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。

  殷舒宝未经李丽的同意对房子进行改造和装修,事后也未得到李丽的追认,且他擅自转租房子属于违约行为,他的违约行为导致合同解除,所以他要求李丽赔偿他的装修折旧费也没有依据。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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