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房地产专业律师靳双权:共同共有房屋设定抵押权应经共同共有人同意

来源:未知  作者:靳双权  时间:2015-07-07 00:26

案件介绍:
李辉与夏敏于2000年登记结婚,并于2006年在北京市朝阳区某小区购买了两套住房。由于李辉与其就任的公司发生经济纠纷,欠款100万元,未经夏敏同意,他就将夫妻共有的两套房屋抵偿给公司。2008年9月7日,公司又将这两套房屋以90万元人民币转让给吴昂。夏敏在报纸上看到房地产交易管理所刊登的关于这两套房屋产权转移的公告时才知道自己的房子被卖了,于是向法院提起诉讼,请求法院确认抵押行为无效。公司辩称,通过李辉出具的借条可以证明他欠公司100万元的事实。为了偿还债务,李辉将房屋抵偿给公司,虽然没有办理过户手续,但从李辉提供的购房发票、购房合同、房屋钥匙等五可以推断其妻夏敏应该知道李辉的抵偿行为。如果夏敏不同意丈夫的行为,李辉不可能把发票和钥匙都交给公司。但是公司对主张夏敏知道其丈夫的抵押行为一事没有提出相关的证据。
 
审判结果:
法院经审理认为,诉争房屋是李辉与夏敏夫妻关系存续期间共同购置的,应认定为夫妻共同财产。由于李辉在公司工作期间与单位存在经济纠纷,为此,擅自将诉争房屋抵押给公司,而公司又将诉争房屋卖给吴昂。但是,李辉与公司的房屋抵押手续不合法,且双方之间的房屋买卖未经房屋共有人夏敏的同意,故李辉与单位的房屋抵押行为未生效。依照《民法通则》,已无效的民事行为取得的财产,应当返还给受损失的一方,吴昂应将房屋归还给夏敏。依据以上事实,法院判定支持夏敏的诉讼请求。
 
资深房地产专业律师靳双权评析:
本案的焦点在于如何处分夫妻婚后共同财产以及抵押权是否成立的问题。为解决这两个焦点问题,靳双权律师将从以下方面进行介绍:
一、共同共有人的权利义务
共同共有财产,在我们的日常生活中经常出现。所谓共同共有,就是指两个或两个以上的民事主体,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有一般包括两类:一种是法律直接规定为共同共有的,如夫妻关系、家庭关系、继承关系等基于特定身份关系而产生的共有。另一种是合同约定为共同共有的。本案中李辉与夏敏婚后共同购买的两套房屋,就属于夫妻共同财产。
在共同共有中,各共同共有人对整个共同共有物享有权利并承担义务,也就是说共同共有的权利义务是基于共同共有物的全部。那么,在共同共有的财产中,共同共有物人的权力该如何行使呢?最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条对此作出了明确规定:“共同共有人队共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条规定包含两层含义:(1)共同共有人对共同财产的权利应由共同共有人共同行使,在处分共同共有财产时,应征的所有共同共有人的同意,否则这种处分共同财产的行为就是无效的;(2)如果第三人不知道或不应当知道该财产是共同财产并且支付了合理的价款的,那么应该保护该第三人的合法权益,由此给其他共有人造成的损失,由该擅自处分共有财产的人负责赔偿。
二、共同共有财产的处分
处分在法律上包括两类:一类是是时尚的处分,即对共同共有财产进行物质上的变形,比如说拆除、改造、损毁等;另一类是法律上的处分,即通过实施一些法律行为,对共同共有财产的法律状态进行改变,如转移所有权、设定抵押权等。本案中李辉在夫妻共同财产上设定抵押权的行为改变了夫妻共同财产的法律属性,在夫妻共同财产所有权上设定了抵押权。关于这种行为的效力问题,最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第54条第2款中明确规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效,但其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”从该款法律规定可以看出,在共同共有的财产上设定抵押,必须经其他共有人同意,否则所设定的抵押无效。关于其他共有人同意的形式问题,一般包括两种:一种是明示的同意,即明确告诉相关当事人统一的意思表示。当然,这种明示可以是实现同意,也可以是事后表示追人的同意;另一种是默示的同意,即当共有人知道或应当知道其他共有人除非共有财产的情况时,该共有人没有表示反对,也被认为是同意了在共同财产上设定抵押,抵押权有效。
具体到本案来讲,李辉与夏敏系夫妻关系,属于法律规定的共同共有关系,用以抵押的房屋系二人结婚后所购买,属于夫妻共同财产。根据法律规定,李辉作为共同共有人没有权利在未经另一共有人夏敏同意的情况下,擅自将夫妻共同共有房屋用来为他人债务设定抵押。本案中,下民没有再抵押借款协议上签字,公司也没有提供证据证明夏敏知道或应当知道该抵押情况,据此,法院认定李辉在没有取得妻子夏敏的同意的情况下,为共同共有房屋设定抵押的行为无效,最终判决支持了夏敏的诉讼请求。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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