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房产律师为您介绍最高人民法院关于物权法的司法解释

来源:未知  作者:靳双权  时间:2015-12-12 08:42

2015年12月10日,最高人民法院审判委员会全体会议审议并原则通过《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》。
民法学会讨论稿


第一条 【违反物权法定的后果】
当事人之间关于物权种类和内容的约定违反物权法第五条规定,其请求确认或者保护所约定的物权的,人民法院不予支持。
前款所称当事人的约定符合其他法律行为生效要件的,依据相关法律、行政法规的规定处理。
另一种观点:考虑到缓和物权法定主义的僵硬化问题,应当对物权法定中的“法律”作出弹性解释,为实践中保护居住权、典权等奠定基础。
第二条 【房屋多重转让中的权利保护顺位】
转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同,各买受人均提出权利主张的,按照以下原则处理:
(一)已经办理转移登记,但恶意办理转移登记的除外;
(二)均未办理转移登记的,按照买卖合同约定已经合法占有房屋;
(三)均未办理转移登记亦未合法占有房屋,买卖合同成立时间在先。买卖合同虽然依法成立,但尚未生效的,应当以生效时间作为权利保护顺位的依据。
根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人,有证据证明已经办理转移登记的人明知或者应当知道上述事实仍然办理转移登记的,应当认定为前款第一项所称恶意办理转移登记。
第三条 【买卖合同成立时间的确定】
本解释第二条第一款第(三)项所称的买卖合同成立时间,按照合同法的有关规定认定。
当事人对买卖合同成立的时间有争议的,一般可以依据买卖合同载明的签订时间认定,但当事人有证据证明买卖合同实际签订时间与买卖合同载明的签订时间不一致的,为实际签订时间。
另一种观点:1、均未办理转移登记并均未合法占有房屋情况下,应当确立履行在先优先于买卖合同成立时间在先的顺序排位规定;2、应确定已经办理备案的买受人权利优先于合同成立在先甚至还要优先于在先履行的买受人。
第四条 【异议登记――确权诉讼】
利害关系人在有关物权归属的异议登记之日起十五日内,向人民法院提起确认物权归属的民事诉讼的,人民法院应当受理。
利害关系人在有关物权归属的异议登记之日起十五日后提起确认物权归属的民事诉讼,异议登记的失效不影响人民法院对物权归属争议的实体审理。
第五条 【确权争议中登记的非终局性】
物权归属争议中,当事人有证据证明物权登记确有错误并请求确认其享有物权,另一方当事人仅以其为登记权利人进行抗辩的,人民法院不予支持。
第六条 【审查原因行为不受登记事实影响】
当事人请求确认作为登记基础的买卖、赠与等法律行为无效,或者请求撤销、解除相关法律行为,另一方当事人以存在物权登记为由,主张该争议不属于民事受案范围的,人民法院不予支持。
第七条 【预告登记――“约定”】
物权法第二十条第一款所称的约定,是指当事人在买卖房屋或者其他不动产物权的协议中有关将来实现物权的种类、期限等内容的约定。
另一种观点:参考立法例(须有物权登记人的同意)以及房屋登记办法第六十九条和第七十条第一款第四项之规定,物权法第二十条第一款所称的约定,应当是指当事人关于办理预告登记的约定。
第八条 【预告登记权利人的保护】
符合下列情形之一,应当认定为物权法第二十条第一款所称处分不动产的情形:
(一)基于移转物权的意思将不动产转移占有给预告登记的权利人以外的人,或者将物权转移至第三人名下;
(二)为预告登记的权利人以外的人设定地役权、抵押权。
预告登记的权利人依据物权法第二十条第一款规定,请求确认另一方当事人与第三人为处分该不动产所签订的合同无效的,人民法院不予支持。
第九条 【预告登记义务人的抗辩权】
预告登记有效期内,预告登记的权利人请求实现物权,另一方当事人主张行使根据法律规定或者合同约定享有的抗辩权的,人民法院应予支持。
第十条 【预告登记失效――债权消灭】
符合下列情形之一,应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭:
(一)预告登记保障实现的物权已经完成不动产登记;
(二)预告登记的权利人放弃其依照合同享有的债权;
(三)买卖房屋或者其他不动产物权的协议无效、被撤销或者解除。
第十一条 【提供虚假材料申请登记的赔偿――侵权诉讼】
因当事人提供虚假材料申请登记受到损害的人,向人民法院提起侵权诉讼的,人民法院应予受理。
第十二条 【登记错误的赔偿――侵权诉讼】
因登记错误受到损害的人,以登记机构为被告,向人民法院提起侵权诉讼的,人民法院应予受理。
在因申请登记的人与登记机构工作人员恶意串通造成登记错误的侵权诉讼中,人民法院可以将申请登记的人与登记机构列为共同被告。
另一种观点:登记错误赔偿责任的性质还有争议,登记机构承担赔偿责任的归责原则、登记机构承担的赔偿责任如何确定、赔偿的可能性等,涉及到登记制度的重大问题,目前以不做本条规定为宜。
第十三条 【物权法第二十四条所称的“善意第三人”】
不知道或者不应知道物权变动的事实且对标的物享有正当物权利益的人,应当认定为物权法第二十四条所称的善意第三人。
另一种观点:1、人民法院已经依据生效法律文书规定采取强制执行措施执行船舶、航空器和汽车等的债权人也应当纳入善意第三人的范围;2、如将“强制执行债权人”纳入善意第三人范围,也应进行限缩,把侵权债权人排除在“善意第三人”范围之外。
第十四条 【发生物权变动效力的法律文书】
人民法院、仲裁委员会作出的变更或者消灭既存物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。
另一种观点1:导致物权变动的人民法院、仲裁委员会的法律文书,是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书。
另一种观点2:该法律文书应当仅限于形成判决、裁决,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。确认判决、裁决以及调解书均不在此限。
第十五条 【特殊情形享有不动产物权的保护】
依照物权法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权,但尚未办理登记的物权人,针对无权占有、妨害、可能妨害或侵害其物权的行为,请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状或者损害赔偿等,人民法院应予支持;行为人以该物权人并非登记权利人为由进行抗辩的,人民法院不予支持。
第十六条 【办理宣示登记前处分物权的合同效力】
依照物权法第二十八条至第三十条享有物权,但尚未依照法律规定办理登记的人,与第三人订立处分该物权的合同,当事人以处分人尚未依照法律规定办理登记为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
第十七条 【共有基础丧失情况下的共有物分割】
共同共有关系消灭,应当认定为共有的基础丧失。共同共有人请求分割共有的不动产或者动产,其他共同共有人以存在不得分割共有的不动产或者动产的约定为由进行抗辩的,人民法院不予支持。
第十八条 【共有物分割中的“重大理由”】
共有人破产或者人民法院对共有的不动产或者动产采取强制执行措施的,应当认定为物权法第九十九条所称的重大理由。
法律、司法解释对分割共有的不动产或者动产的重大理由另有规定的,按照相关规定认定。
第十九条【共有物分割的特别规定】
除法律另有规定,建筑物区分所有权人依据物权法第九十九条规定请求分割共有部分的,人民法院不予支持。
除遗嘱人有明确意思,或者继承人之间另有约定,继承人请求分割遗产,其他继承人以分割遗产无重大理由为由进行抗辩的,人民法院不予支持。
第二十条 【物权法第一百零一条所称转让】
因赠与、继承、遗赠等原因致使共有份额的权利主体发生变化的,应当认定不属于物权法第一百零一条所称的转让。
按份共有人对前款所称情形发生后如何处理另有约定的,按照其约定处理,但该约定违反法律、行政法规效力性强制性规定的除外。
另一种观点1:应当将赠与解释为物权法第一百零一条所称的转让。按份共有人将其享有的共有份额赠与共有人以外的人,其他共有人请求按照赠与共有份额市场价格购买的,人民法院应予支持。
另一种观点2:此种情形应当认定其他按份共有人有权请求分割共有物;如果当事人有不得分割共有物的约定,则将其解释为分割共有物的重大理由。
第二十一条 【按份共有人优先购买权的行使期间】
按份共有人对优先购买权的行使期间有明确约定的,按照其约定处理;没有约定或者约定不明,其他按份共有人在接到转让共有份额的共有人的通知后十五日内,未明确表示购买或者对通知所列条件作出实质性变更的,应当认定其放弃优先购买权。
前款所称转让共有份额的共有人发出的通知,应当包括最终确定的转让共有份额的价格、履行方式以及期限等条件。
转让共有份额的共有人未通知其他按份共有人的,本条第一款所称十五日期间,自其他按份共有人知道或应当知道最终确定的转让共有份额的价格、履行方式以及期限等条件之日起算。
第二十二条 【优先购买权的裁判保护】
其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求人民法院判决转让共有份额的按份共有人按照同等条件转让该共有份额的,人民法院应予支持。
另一种观点:保护过度,应删除。
第二十三条 【优先购买权人仅主张撤销转让合同的处理】
其他按份共有人仅主张撤销转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同,而未主张优先购买的,人民法院应当就是否行使优先购买权进行释明。经释明后,其他按份共有人仍不主张优先购买的,人民法院不予支持。
第二十四条 【按份共有人间转让共有物时优先购买权的认定】
按份共有人之间转让共有的不动产或者动产份额,除共有人之间另有约定,其他按份共有人依据物权法第一百零一条规定主张优先购买权的,人民法院不予支持。
第二十五条 【两个以上按份共有人优先购买权的保护顺位】
按份共有人向共有人以外的人转让共有的不动产或者动产份额,两个以上其他按份共有人同时主张优先购买的,由共有人协商确定。
共有人协商不成,转让人作出明确选择后,其他按份共有人主张优先购买的,人民法院不予支持;转让人未作出明确选择,且其他按份共有人对优先购买权的行使未协商达成一致,其他按份共有人请求按照转让时各自财产在共有的不动产或者动产中所占比例行使优先购买权的,人民法院应予支持。
另一种观点:按份共有人向共有人以外的人转让共有的不动产或者动产份额,两个以上其他按份共有人同时主张优先购买的,由其协商确定;协商不成的,按照转让时各自财产在共有的不动产或者动产中所占比例行使优先购买权。
第二十六条 【合作开发房地产项目的物权认定】
当事人以出让的国有土地使用权、资金出资并以一方名义进行合作开发的,可以认定双方当事人为合作开发项目的共有人。因该合作开发项目产生的债权债务,按照物权法第一百零二条有关因共有的不动产或者动产产生的债权债务的规定处理。
另一种观点:该种情况认定为共有的依据不足,债权债务的处理,应严格遵循合同相对性原则。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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