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北京房地产北京律师靳双权谈本案当事人提出的租金损失是否应当得到支持

来源:未知  作者:未知  时间:2015-07-27

基本案情:
2013年8月2日,刘真看中北京市朝阳区某有限公司新开发的朝阳花园的一间店面,双方与2013年8月12日签订了出售合同,刘真购买该北京市朝阳区某有限公司开发的店面一间,双方约定由房地产公司在90日内为刘真代办好房产证。合同签订后,刘真按合同约定的时间向房产公司支付了全部店面款以及办理过户所需的税费。但房地产公司却迟迟未按约定为其办妥房屋产权证,故刘真想法院起诉并提出以下诉讼请求:
(1)要求解除与被告北京市朝阳区某有限公司的购买店面合同;
(2)要求判令北京市朝阳区某有限公司返还购店面款660000元,及赔偿利息等经济损失计人民币32500元;
(3)要求被告偿付因其不能即时向外出租而造成的经济损失16800元。
被告北京市朝阳区某有限公司辩称,原告可以返还原告购房款和赔偿部分利息损失,但原告主张的租金损失是间接损失,根据我国司法实践,对间接损失的赔偿没有法律依据,不能支持。
  
观点分歧:
  对刘真要求赔偿间接损失的诉讼请求是否合法,有以下分歧意见:
  第一种意见认为:原告刘真诉请中的损失属于可得利益。原告刘真所要求的经济损失,是其在订立合同时期望通过合同的履行所取得的利益,只要被告北京市朝阳区某有限公司如期履约,即可取得,这种利益属于一种期待利益,应当属于可得利益损失。我国《合同法》第113条规定了对可得利益损失的保护。这条法规体现了完全赔偿原则的适用,通过完全赔偿原则的适用,可以使违约的受害人恢复到合同订立前的状态,或者恢复到合同如期履行的状态,此时的损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失,还应包括可得利益的损失。所以原告刘真提出的可得利益损失应受法律保护。
  第二种意见认为:原告主张的租金损失属于尚未发生的间接损失,被告北京市朝阳区某有限公司的违约行为与原告所提出的损害事实间无必然的因果关系,并且我国《合同法》对间接损失的赔偿也无明确规定,故原告提出的赔偿请求没有事实依据,不应支持。  
房产专业律师靳双权剖析:
笔者赞同第一种意见。理由如下:
(1)原告刘真诉请中的损失是否属于可得利益。可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益,具有如下特点:一是未来性。即可得利益是一种未来利益,它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,而必须通过合同的实际履行以及合同当事人的一定的付出才能得以实现。二是期待性。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益,是当事人在订约时能够合理预见的利益。三是现实性。可得利益已具备实现的条件,只要合同如期履行,就会被当事人所获得,在通常情况下,当事人为实现这一利益作了一些准备,具备了转化为现实利益的基础条件。
(2)《合同法》第113条规定了对可得利益损失的保护。原告刘真所要求的经济损失,是其在订立合同时期望通过合同的履行所取得的利益,只要被告如期履约,即可取得,这种利益属于一种期待利益,故应当属于可得利益损失。这条法规体现了完全赔偿原则的适用,通过完全赔偿原则的适用,可以使违约的受害人恢复到合同订立前的状态,或者恢复到合同如期履行的状态,此时的损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失,还应包括可得利益的损失。所以刘真提出的可得利益损失应受法律保护。
(3)可得利益的损失尽管不是现实的利益损失,但如果对这一损失不予赔偿,就不能完全弥补受害人所遭受的损害,特别是在受害人与他人订立了转售合同或其他合同的情况下,因违约方的违约使受害人不能履行其与他人订立的合同,受害人将赔偿对其他合同当事人所造成的损失,这些损失应该通过可得利益的赔偿而得到弥补。而从交易秩序来看,若不赔偿可得利益的损失,则很容易造成这样的后果,在债务人履行合同不如承担赔偿积极损失的责任对其更有利时,他就会宁可赔偿对方的积极损失也不愿再履行合同,这无疑是给故意违约敞开大门,尤其在合同标的物的价格不断上涨的情况下,出卖人极有可能将标的物一物数卖,即使补偿了先前的买受人的积极损失,他仍可以通过一物数卖获得一定利润。所以,不补偿可得利益的损失会刺激当事人违约,对交易秩序的维护也是不利的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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