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房产律师靳双权(13426037149):未成年人在拆迁安置的公房中有使用权吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-05-07 17:42

【案情简介】
李某的爷爷李甲与某公司签订拆迁安置补助协议,在拆迁范围内有正式户口6人,应安置人口4人,户主李甲,户主之子李乙及一家三口,户主之孙李某,被安置在某小区二居室。后李甲承租了该套二居室公有住房,但李某并未居住,而是与母亲同住。后李甲死亡,李丙(李甲之孙)与李甲妻子一起居住,后李甲妻子死亡,现该房屋由李丙及其妻共同居住。
后李某诉至法院称,李丙非该公有房屋的共居人,对该房屋使用无任何依据,其作为共居人,对该房屋享有居住使用权,现请求确认其对某小区二居室公有住房享有居住使用权。
李丙答辩并反诉称,李某虽然系被安置人,但从未在该房屋居住过,亦未缴纳过与房屋承租有关的任何费用。另,李某与李乙签订了书面协议,正式声明放弃使用本案争议的房屋,该房屋的使用权完全为李乙所有,李乙支付给李某4万元人民币作为补偿。该协议同时约定,李乙取得该房屋的使用权后,将该房屋与我换住,由李乙负责办理与换住有关的变更手续。此协议签订时,李某未满18周岁,故由其父代其签字,并收取了4万元。故基于该协议居住至今,不同意李某的诉讼请求,并反诉要求确认本人对该房屋享有独占使用权。
【审理结果】
法院审理后认为,公民的合法权益受法律保护,位于某小区二居室房屋系拆迁安置所得,该房屋属公有住房性质,承租人为李甲,李某与李乙等人仅系该房屋共居人,但自拆迁安置后至今,李某并未在上述房屋内居住,而与其母亲同住,后李某之父作为李某的法定代理人,在协议书上签字同意,表明其代表李某接受以一定经济补偿作为放弃对诉争房屋相应权益的解决方案,该行为的法律后果对李某有直接约束作用,因此,本院对李某的诉讼请求不予支持。至于李丙基于协议书反诉,要求确认其对诉争房屋享有独占使用权,虽然协议立约人李乙对此明确表示同意,但鉴于李乙之妻和之子均未参加诉讼表明其意见,李丙的诉讼请求有可能涉及案外人的合法权益,故本案中不便于直接处理,可由相关当事人另行解决。据此,法院作出判决:1、驳回原告李某的诉讼请求;2、驳回被告李丙的反诉请求。
【赵娜律师评析】
在过去计划经济体制中,福利分房制度一般都会考虑家庭因素进行房屋分配。在住房制度改革的进程中,很多公有住房的出售都是写家庭成员中一个人的名字,其中未成年人的居住利益体现不出来。由于此类房屋的来源包含未成年人的因素,所以在房屋的后续继承、分割问题中,就要考虑到这些来源因素,对未成年人的利益加以考量。本案中,协议书系一个关键环节,李某其父代为签署的该协议书是否具有法律效力?这就涉及到未成年人的监护和法定代理制度。
《中华人民共和国民法通则》规定,未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、姐担任监护人;与未成年人关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经有关单位同意后,也可以担任监护人。对于没有上述监护人的未成年人,由未成年人的父母所在单位或未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
《民法通则》第18条规定:监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。
本案中,协议签订时,李某未满18周岁,属于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人,处理诸如以一定经济补偿放弃房屋使用权的法律事务,尚缺乏相应的行为能力,不能实施或者独立实施该法律行为,其法律事务必须由其监护人代理处理。故李某之父以李某的名义代为签订协议,代理所取得的权利和利益归李某,本案中该协议书是合法有效的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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