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妹妹通过遗嘱继承后,姐夫是否仍有权处置原属于姐姐的房屋?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2016-11-02 17:54

(本文系北京房产律师靳双权原创,如有转载请注明出处。)
为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。
 
 
本案是由全国房地产营销协会副会长、资深房产律师靳双权的房产律师团队于2016年承办的一起房产遗嘱继承与第三方买卖纠纷的案件。靳律师团队为被告张立刚、李倩的代理律师。被告刘立刚是原告王新兰的姐夫,与原告王新兰的姐姐王新梅系夫妻关系,王新梅婚后无子女。2012年,王新梅立下遗嘱,自愿将其名下的位于北京市东城区华龙美晟小区某房产的指定由王新兰一人继承,王新兰给付张立刚一定数额的经济补偿。王新梅死亡后,张立刚已将涉案房屋出售给本案的另一被告第三人李倩,此时张立刚与李倩签定的房屋买卖合同是否有效?靳双权房产律师团队将从房屋的善意取得等法律问题为您解析,希望对您有所帮助。

一、基本案情
原告王新兰,被告刘立刚系其姐夫,与原告王新兰胞姐王新梅系夫妻关系,王新梅婚后无子女。2012年,王新梅立下遗嘱,自愿将其名下的位于北京市东城区华龙美晟小区某房产的指定由王新兰一人继承,王新兰给付张立刚60万元作为补偿。2014年9月24日,王新梅死亡,原告王新兰王新兰多次与张立刚协商,要求执行遗嘱。2015年4月15日,原告王新兰与张立刚达成协议,约定涉案房产一人一半,张新兰再次给付张立刚补偿款,而之前给付张立刚的60万元房款折抵房屋价款,涉案房屋归张新兰所有。协议签订后,张立刚以各种理由推脱不落实协议。后经张新兰至房屋管理部门查询,得知张立刚已将涉案房屋出售给本案的另一被告第三人李倩,房屋价款为380万元。
 
二、案件审理过程
2016年3月,原告王新兰起诉至东城区人民法院,要求确认被告张立刚与李倩于2015年11月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
 
 
被告李倩辩称:
其与张立刚之间签订的《房屋买卖合同》是双方自愿协商签订的,价格合理。交易中其查看了张立刚的公证书及房产证,尽到了审查义务。合同履行中,其付清了全部房款,房屋所有权已过户至我名下并交付使用,房屋买卖合同全面履行完毕,且手续合法。其不同意原告王新兰的诉讼请求。
 
法院查明经审理查明:
2009年左右,王新梅作为买方即乙方,北京供电局作为卖方即甲方,双方签订《房屋买卖合同》约定:甲方将坐落东城区华龙美晟小区某房屋出售给乙方,房屋实际售房款为160万余元,乙方交纳各项费用共计1748326元。2010年8月1日,王新梅取得涉案房屋的房屋所有权证。2012年7月26日,原告王新兰通过中国工商银行向王新梅账户汇款70万元。当日,王新梅向张立刚账户汇款60万元。2012年5月23日,王新梅立有代书遗嘱,内容为:王新梅自愿将涉案房屋属于其份额全部留给原告王新兰,属原告王新兰个人所有。原告王新兰给付张立刚现金60万元已打入张立刚账户,让张立刚放弃所有权,该部分归原告王新兰所有。
2014年9月24日,王新梅死亡。同年11月29日,原告王新兰与张立刚签订《协议书》,约定涉案房屋继承权双方各一半,张立刚同意放弃其继承权部分,原告王新兰按评估机构价给予张立刚继承权部分补偿,房产过户至原告王新兰名下;张立刚同意从原告王新兰支付的补偿款中扣除原告王新兰前期支付的50万元;张立刚承诺房产权过户办理完成后,于2014年12月31日前从涉案房屋搬出。后该协议未实际履行。
 
2015年1月10日,原告王新兰更换涉案房屋门锁,双方产生矛盾,经北京市公安局西东城分局调解并出具治安调解协议书,双方达成一致意见为:
1、由张立刚合法居住,并将换锁钥匙交付张立刚;
2、原告王新兰一方要入户应与张立刚电话联系方可入户;
3、原告王新兰在张立刚不认可不能单独入住。
 
2015年6月27日,张立刚至北京市某公证处办理了涉案房屋继承权公证,该公证处出具公证书证明被继承人王新梅部分的涉案遗产由其配偶张立刚继承。同年7月30日,张立刚在《北京日报》上刊登遗失声明,10月22日,张立刚至北京市东城区房屋管理部门填写房屋所有权转移登记申请书,转出方为王新梅,转入方为张立刚。8月24日,张立刚取得涉案房屋的房屋所有权证(补发)。2015年10月13日,张立刚作为出卖人,李倩作为买受人,双方签订涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》,房屋成交价为380万元。同年11月25日,张立刚与李倩签订网签合同即《存量房屋买卖合同》,李倩将全部购房款已给付张立刚。2016年1月13日,李倩取得涉案房屋的房屋所有权证。庭审中,李倩称在购买涉案房屋前,其母亲多次至张立刚处看房,张立刚办理公证和房产证时其母均在场,张立刚出售涉案房屋的手续办理齐全后,其与张立刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》,关于《遗嘱》的事情其并不知晓。
 
三、法院判决结果
 
 
法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除。本案涉案房屋系王新梅与张立刚的夫妻共同财产。王新梅生前留有代书遗嘱,其死亡后,原告王新兰与张立刚对涉案房屋继承问题另行达成协议,张立刚违反协议约定,在原告王新兰不知情的情况下擅自处分涉案房屋,侵害了原告王新兰的合法权益。李倩在购买涉案房屋前审查了该房屋的相关手续,尽到了审查义务,有理由相信张立刚对涉案房屋有处分权。
 
依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条,判决如下:裁判结果驳回王新兰要求确认被告张立刚与李倩于2015年11月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。
 
四、房产律师靳双权点评
 
全国房地产营销协会副会长、资深房产律师靳双权认为:本案焦点在于善意取得和无权处分的问题
 
1.关于善意取得问题
根据我国物权法关于所有权取得的特别规定,对无处分权人将不动产转让给受让人的,如受让人受让该不动产时是善意的,以合理的价格转让,转让的不动产依照法律规定已经登记,则受让人取得该不动产的所有权。本案中,李倩属善意取得,符合法律规定。现原告王新兰无证据证实李倩取得该诉争房屋是恶意取得,故对原告王新兰要求确认张立刚与李倩签订的《房屋买卖合同》无效的请求,法院不予支持。
 
2.关于无权处分问题
原告王新兰称张立刚无权处分涉案房屋,善意取得的基本条件是无权处分,无权处分的处分人是以自己名义处分标的物,受让人从事交易是基于相信处分人有处分权。本案中,张立刚对涉案房屋经过公证、办理房屋所有权转移登记手续并取得房屋的房屋所有权证。李倩基于对公证及房屋所有权证的信赖,相信张立刚有处分权而与其进行交易,符合善意取得的前提条件。因此不能认定张立刚无权处分涉案房屋。
中国太远房地产律师网
中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名拥有成功办理房屋买卖纠纷、继承案件经验的专业律师组成房产诉讼专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量房屋买卖纠纷继承案件后,总结办理房屋买卖、继承案件的经验,之后又整理北京市各级法院审理房屋买卖、继承案件的判例及相关的法律法规,并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨,了解了法院审判尺度。律师团队作战,从庭前取证到庭审策略,都有制定详细的诉讼方案,确保全面维护委托人的合法权益。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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