第六章：公证与保险 第二节 办理购房合同保险
来源：未知 作者：未知 时间：2013-02-02
一、银行贷款抵押购房为何要买保险
购房人在贷款按揭购房时，一定会遇到银行要求贷款人办理房屋保险手续的问题，如果贷款人不想办理保险手续，银行就会拒绝提供贷款，因此，许多购房者认为，贷款买房购房者办理保险是应当的事。那么，银行要求贷款人投保的依据是什么呢？
事实上，银行要求贷款人投保的依据是中国人民银行《个人住房贷款管理办法》。该《办法》第25条规定：“以房产做抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于该条款没有实施细则，所以各家银行又自行规定了许多条款。
对于中国人民银行的上述规定，法律界有不同的看法。有人认为，该规定只是部门规章，在法律效率上低于国家法律和行政法规，不能与大法相背。还有人认为，银行利用自己的垄断优势强迫贷款人投保房屋财产险并由银行受益，与《民法》、《保险法》、《反不正当竞争法》的精神相背。而各家商行的实际操作则比第25条更偏得厉害，完全扩大了第25条的不合法、不合理、不公平性，不但加重了购房者的负担，还有损消费者的利益。银行要求贷款人要按全额投保属于违规操作行为。按规定，贷款人只要投保贷款本息即可，保险分足额保险和不足额保险，消费者完全可以选择投保的额度，不一定要按房屋全价投保；另外，人行“二十五条”并未规定受益人是谁，而各家银行都要求贷款人将受益人强制设为银行。作为财产保险合同的“房屋贷款保险”不能指定受益人，保险公司更无权指定“第一受益人”。购买保险者居然不是保险的最大受益者，显然也是不合理的。
尽管理论界对中国人民银行的规定有上述争议，但实践中还没有从根本上影响贷款投保的实际操作。
二、《上海个人抵押住房综合保险条款》的主要内容有哪些
2001年11月15日，上海实施了《上海个人抵押住房综合保险条款》，以此作为银行贷款和国家的住房改革的配套措施。较以前的保险条款而言，该条款有三点突破：
(一)、扩展了还贷保证保险责任
即被保险人在保险期间因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残（不包括因病死亡或伤残）而丧失全部或部分还贷能力，保险人将按条款规定承担贷款余额的全部或部分还贷责任。其中，被保险人死亡，保险人承担全部责任；而伤残则按具体等级，保险人从5％到100％承担责任。
(二)、投保金额改变了以往按房屋购置价格确定的办法，而改由按贷款余额确定。这点突破是广大购房者所愿意看到的。
(三)、在计算保险费时，充分考虑到还贷后贷款余额逐年减少以及贴息等因素，保险费按贷款年限一次收取。在增加还贷保证保险责任的基础上，并未增加投保人的保险费支出，从而使保险人获得了更多的实惠。
该条款规定：
保险责任分为还贷保证保险责任和财产损失保险责任：
（一）还贷保证保险责任：
被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷责任的，由保险人按本条款第二十一条规定的偿付比例承担被保险人出险当时《个人住房抵押借款合同》项下借款余额的全部或部分还贷责任。
（二）财产损失保险责任：
保险财产指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋，被保险人购房后，装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产，不属于本保险范围。
1、由于下列原因造成保险财产的直接损失，保险人负责赔偿：
（1）火灾、爆炸；
（2）暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；
（3）空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。
2、发生保险事故时，被保险人为防止或者减少保险财产损失所支付合理的、必要的费用，由保险人承担。该项费用以借款额为限。
三、贷款买保险是否强制性行为
目前理论理认为，贷款买保险属于有条件的贷款，并不是强制行为。与发达国家相比，中国的信用制度还不是很完善。因此提倡消费信贷，银行经营风险必然增加，这就需要进行风险分散，买保险是一种有效和必不可少的手段。
按照国际惯例，贷款一般也要进行保险。仅靠银行很难在经营中化解自身风险，为此贷款买保险本身是带有一定合理性的“强制”。商业银行主要是用储户的钱在经营，为了保证储户和自身的安全，它们也需要保险。另外，从贷款合同来说，取得贷款是购房者的权利，买保险则是购房者的义务，从法律来说本身并不存在强制。
个人抵押住房贷款综合保险费收费标准：保险费计算方法：保险费=借款额/10000乘以年限相对应的每万元保险费。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】