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已出租的房屋能否被卖,出租房被卖对承租人有何影响?

来源:  作者:  时间:2013-03-22 11:38

针对这种情况,我国相关法律进行了规定,并且总结出来了一个基本的原则——“买卖不破租赁”。

一、什么是买卖不破租赁

买卖不破租赁,是指在租赁关系存续期间,及时出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其己已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《民通意见》第119条规定,“私有房屋在租赁期间内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效”。

买卖不破租赁原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的主要是房屋租赁。

二、对承租人有何影响

从买卖不破租赁的定义来看,房屋在租赁期间发生所有权变动,不影响租赁合同的效力,也就不影响承租人的权利和义务,承租人继续履行与原房东的租赁合同,直到履行期限届满。

三、对“买卖不破租赁”的限制

根据我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

以上就是对“已出租的房屋能否被卖”“出租房被卖对承租人有何影响”的法律解读。生活中租房、买房的情况越来越复杂,当我们租房、买房时一定要谨慎,要审查好出租人或者出卖人是否有权处分,审查出租、出卖的房屋是否还存在其他的权利请求。在租房、买房时可以尝试向专业律师进行下咨询,毕竟他们有丰富的法律知识,也处理过许多现实的案件,能够提供实用、有效的建议,也就能让您少走弯路,避免自己的合法权益遭到损害。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】