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什么是买卖不破租赁,买卖不破租赁的法律效力

来源:  作者:  时间:2013-03-22 11:38

一、什么是买卖不破租赁

所谓买卖不破除租赁原则,根据《中华人民共和国合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。一般这就被认为是买卖不破除租赁原则适用的实证法基础,买卖不破租赁原则是指在期间内,出租人将房屋出卖的,承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响,在租赁期限内租赁合同对于新的房屋买受人仍然有效。

二、买卖不破租赁的效力

1、承租人的优先购买权。

《最高人民法院关于<民法通则>适用若于问题的意见》第118条规定:“出租人出卖山租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该无效。”《中华人民共和国合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;《城市私有房屋管理条例》第11条规定,房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。在本案中,赵某如要出卖房屋须履行通知义务,即提前3个月通知承租人,而且应询问承租人有无购房意向,以便于承租人行使优先购头权。若不履行此义务,就有可能使被宣告无效,并承担相应的法律责任。

2、善意占有的付抗效力。

善意占有是指非法占有人在占有某项财产时,不知道或不应当知道其占有为非法,以此占有人可以对抗他人的一种救济措施,当然该项救济的范围是有限的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】