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房屋租赁存在哪些风险,如何防范房屋租赁中的风险?

来源:  作者:  时间:2013-03-22 11:50

一、存在哪些风险

1、房屋的最长租赁期限不能超过20年,否则超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

2、对于房屋的装修责任以及装修设备、装修价值的归属一般都应当约定清楚,否则在租赁期限届满后可能就会产生争议。

3、房屋交付时最好详细约定好所交付房屋的现状或列出详细清单和对结构进行描述后各方当事人签字确认。

4、重大装修、改造前各方当事人最好进行书面确认后再行施工。

5、未经出租方同意承租方不得擅自转租,否则转租行为无效,由此给第三人或出租人造成的损失由承租人负责。

6、房屋租赁最好签订好书面合同,以防无据可查。租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁,任何一方可以随时解除合同。

7、租赁期限内维修责任及其维修范围应当明确,避免争议和扯皮。

8、租赁期限届满,同等条件下原承租人依法享有优先租赁权。租赁期限内,出租方出卖该房屋时承租方有权继续在原租期内承租房屋,并享有优先购买权利,且出租方应当及时将该意向通知承租方。

9、租赁期间届满,承租人继续使用房屋,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期租赁。

二、如何防范房屋租赁的风险

(一)风险防范一——订立书面合同

根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。

因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

(二)风险防范二——房屋租赁过程需要注意的相关事项

1、要选择正规中介,尽量选择一间声誉较好的中介。

2、提前了解流程提前预防交易纠纷。在签订合同之前,要先明确税费的比例、贷款条件等相关问题,避免因税费和贷款问题引发交易纠纷。对不了解相关税费缴纳规定的,应在合同中明确交易中应缴纳的各项税费和支付人,明确经纪机构对未尽事宜所应承担的责任,避免一些不负责的中介“偷工减料”。

3、注意防范名目繁多的重复收费。不要将交易资金划转时不要将买卖或租赁代理的交易资金直接交给任何经纪机构和人员。买卖和租赁代理业务,因交易中存在时间差,有的客户便将交易资金存入房地产经纪机构账户或直接交给经纪人员保管,为经纪机构及其从业人员挪用资金提供了条件。有的经纪机构出现挪用资金无法收回的问题,有的甚至直接卷款潜逃。

5、警惕不法中介偷梁换柱。在直接使用合同示范文本签约时,请注意核对合同文本的内容是否和公示的示范文本完全一致。还应注意查看是否加盖经纪机构公章,经纪合同有无注册的经纪人员签字,签字的经纪人员是否为实际提供服务的人员。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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