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什么是优先购买权,优先购买权应该如何行使?

来源:  作者:  时间:2013-03-22 11:50

一、什么是优先购买权

优先购买权是租赁合同中租房人的一项法定权利,指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。

二、优先购买权如何行使

(一)优先购买权的通知有无形式要件要求

合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人,该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内,承租人行使其优先购买权,超过该期限的,即可推定承租人放弃优先权。

出租人的通知形式可以灵活多样,如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知,都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知,而未针对承租人进行通知的,不发生通知的效果。

(二)未尽通知义务在多长期限内行使优先购买权

承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利,故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定,即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起,共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。

关于“合理期限”问题,具体标准如何,应由当事人根据实际情况而定,不宜强制划一。

关于承租人行使权利的除斥期间,不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》的规定,实际上就可以理解为对此问题作出的规定,即“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”

因此,出租人出卖租赁物的,应当通知承租人。承租人在接到通知后,应当在合理期限内决定是否购买,该期限最长为3个月。

(三)租赁合同未经登记对优先购买权的影响

我国法律规定,应实行登记备案制度。但是,房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力,故实践中当事人为逃避税收等,租赁合同未经登记备案的情况较多。

一般认为,未经登记备案的,不得对抗第三人。当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。

同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

什么是优先购买权,租房人有哪些权利,包含哪些内容?读过本文,您一定有所了解、加深。您所关心的,也正是我们所关注的。在以后的租房、买房生涯中,希望您拿起法律的武器,认真维护自己包括优先购买权在内的一系列合法权益。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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