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哪些情况下房子不能转租,房子转租应该注意什么?

来源:  作者:  时间:2013-03-22 11:30

一、哪些情况下房子不能转租?

私房转租的前提是必须经原出租人同 意,其具体表现形式可以是合同中明确约定承租人可以转租房屋,如房屋出租合同未明确这一点,承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权解除租赁合同,并可追究承租人的 违约责任。

下列情况不得转租:

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。为了保护出租人的利益,即使租赁合同就转 租事项作了约定,上述第一、第二种情况发生时,出租人仍可以收回同意的意思表示,拒绝同意房屋转租,并按合同约定追究承租人的违约责任。当然,如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见,也可以不受上述禁止转租条款的制约,但在违反行政法的情况下除外,例如,当擅自搭建违反房 屋规划管理规范时。

二、房子转租应该注意什么?

1、尽量采用书面合同。对房屋所处地理位置、、数量、用途、租赁期限、押金及租金的支付方式、违约责任等详细约定。

2、根据法律规定,租赁期限在六个月以上的,应当采用书面合同。

3、承租人转租,应当经过房东同意。未经房东同意,房东可以随时解除合同,要求承租人承担违约责任,次承租人对房屋造成损失的,可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

其实,转租是有相关法律法规可以参考的,我国《合同法》第二百二十四条规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”;“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。 建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条也规定,“承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”第三十二条第三款规定,“未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并可以处罚款。

因为转租时,法律关系变得比较复杂,不是专业的法律人士很容易在交易时,忽略一些重要的问题,造成日后的纠纷,我们建议您在房屋转租时,请一名律师,让他指导您进行交易,防患于未然。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】