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有关经营用房租赁合同的纠纷评析

来源:未知  作者:jinshuangquan  时间:2012-11-08 16:08

基本案情:2010年4月29日,某某公司作为甲方、某某作为乙方,双方签订《“某某”空间物业租赁意向书》,约定甲方同意将上海市浦东新区某某三号楼楼下B单元、楼上A单元商业用房(约296平方米)租赁给乙方用于酒吧经营之用;该物业租金暂定为楼上每平方米每日14.30元,楼下每平方米每日19元,以租约最后约定为准,物业管理费为每平方米每日0.80元至1元之间,以最后租约约定为准;本意向书的有效期为自甲、乙双方签订意向书之日起的10个工作日等。意向书签订当日,某某支付了商铺租赁意向金5万元。2010年5月3日,某某支付了装潢押金、出入证工本费及押金共计17,420元。2010年5月5日,某某公司向某某交付了租赁房屋,某某对租赁房屋进行了装修,并曾进行了实际经营。
  另,租赁房屋为浦东新区迎世博600天行动计划指挥部某某世博建设管理部批准建设的某某世博配套商业、休闲服务项目,由某某中心建设,并授权某某公司经营管理,该项目符合带拆土地临时利用的有关规定,相关权证手续尚在办理中。租赁房屋的水电系通过充值后插卡使用。
  某某公司于2010年11月2日向某某发出房屋租赁关系解除函。经评估,租赁房屋内的装修工程造价448,098元,安装工程造价77,334元,两项合计525,432元;鉴定费21,000元,由某某预缴;某某基于评估结论将第2项诉请金额减少至525,432元。某某、某某公司于2011年3月11日办理了房屋移交手续;某某公司基于房屋交接事实放弃了第1 项反诉请求中迁让房屋的诉请部分,并表示第3项反诉请求中的物业管理费不再主张,同时明确第2项反诉请求,即要求某某支付2010年5月5日至2011年2月28日期间的租金损失1,542,611元,2011年3月1日之后的租金损失不再主张。某某公司认为租赁房屋楼上243平方米、楼下53平方米,共296平方米,再加上15%分摊面积后,建筑面积共计340.40平方米。某某除了不认可分摊面积外,对其他面积无异议。法院作出了如下判决:
  一、被告(反诉原告)上海市某某有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)某某租赁意向金、出入证工本费、装潢费押金共计67,420元;
  二、被告(反诉原告)上海市某某有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)某某装修损失357,000元;
  三、原告(反诉被告)某某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海市某某有限公司租金损失427,000元。
  四、驳回被告(反诉原告)上海市某某有限公司的其他反诉请求。

  北京房地产律师靳双权(电话:13426037149)评析:
        依法成立的合同受保护。某某中心、某某公司在诉讼中已提供了涉案租赁房屋的相关建造手续,且政府相关职能部门也已经明确租赁房屋符合带拆土地临时利用的有关规定,该项目的权证等手续在办理之中,故某某认为租赁房屋不合法的意见依据不足。涉案租赁意向书为预约合同,正式租赁合同尚待租赁双方具体磋商确定。某某公司在租赁意向书约定的有效期内将租赁房屋先行交付某某使用,应认定为租赁双方为了准备履行正式租赁合同而发生的民事行为,某某公司据此认为双方已形成不定期租赁关系难以成立。本案中,某某一方面以某某公司没有提供租赁房屋合法权属证明为由拒签租赁合同,另一方面又进行较大规模的装修,并发生了实际经营行为,导致损失不断扩大,某某应当承担相应的过错责任。某某公司没有提供证据证明其在签订意向书前后已向某某提供了房屋的合法建造材料,故某某公司没有尽到合理的通知、协助等先合同义务,其亦应承担相应的过错责任。对租赁意向金5万元及出入证工本费、装潢费押金17,420元,某某公司自愿返还,法院可据此判决。对某某占用租赁房屋期间发生的装修损失、租金损失由其与某某公司按过错责任分担,其中租金损失部分,法院根据某某确认的租赁面积、参照涉案租赁意向书约定的租赁价格确定后,由租赁双方根据各自的过错责任以及房屋的实际使用情况等因素分担,具体数额由法院酌定。根据合同相对性原理,某某中心非涉案租赁意向书的缔约当事人,某某要求其共同承担缔约过失赔偿责任没有法律依据。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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