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小区承租人也要受小区物业管理规约的约束

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-09-03 17:21

  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告某小区业主委员会起诉称:张先生是601号房主,被告刘某是XX小区601号房屋的承租人,他在装修602号房屋时,擅自将阳台加上窗户,违反了本小区的《管理公约》,经多次协商让其拆除都没有结果,所以请求法院判令刘某和张某拆除阳台上加装的窗户。

  二、被告辩称

  被告刘某答辩称:我不是业主,我不知道什么《管理公约》,我也没在上面签字,所以该公约对我没有约束力。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:诉争房屋601号是张先生在2004年年底购买的住宅公寓,在买房时张先生就签订了《房屋使用公约》,公约约定不得改变房屋任何地方的外貌……如果业主违反规定,管理者不用提前告知便可拆除。2007年,张先生因出国,便将房屋出租给被告刘某使用,后刘某对房屋从新装修了一遍,擅自把阳台上加上了窗户。后该小区业主委员会根据《甲市居住物业管理条例》和小区管理规约的规定,要求刘某拆除窗户,刘某拒不拆除,无奈之下,该小区业主委员会诉至法院。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:判决生效后10日内,被告刘某拆除窗户,回复原貌,张先生承担连带责任。

  五、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权分析认为:张先生在购买房屋时,就签订了《房屋使用公约》,表示同意并遵守该公约,该公约和业主委员会的管理规定是同一内容,理应遵守,张先生把诉争房屋出租给刘某,刘某将阳台加上了窗户,破坏了整个小区的美观,违反了《甲市居住物业管理条例》和小区的管理公约,因此法院判决刘某拆除窗户回复原貌的判决是正确的。业主之所以受管理规约的约束,是因为其拥有物业区域内公共部位的共有权。基于该共有权,全体业主组成业主团体共同决议公共事务的管理。如果业主之间并不存在公共部位、公共设施等共有权,就不可能也没有必要组成业主团体。当然使用人也应该受管理规约约束。承租人、借用人等使用人所使用的是业主的房屋,而业主所购买的房屋存在与他人互相联系的共有部分。正是这一共有部分使得业主利用自己房屋的行为受管理规约的约束,也就是说,管理规约约束业主的基础在于共有部分,约束的是对该特定部分之物的利用行为。业主通过合同约定,将公寓使用权有期限地让渡给承租人或借用人的情况下,承租人或借用人的使用也应受管理公约的约束。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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